山东胶州打造棚改城投+社会融资新样本

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2015年，全国棚户区改造迎来了关键的一年。

2014年12月，住房和城乡建设部相关负责人在全国住房和城乡建设工作会议上透露，2014年城镇保障性安居工程的任务和目标已经全面完成。2015年，中国将开工建设700万套保障性安居工程，其中480万套基本完成，并展开棚户区改造的攻坚战。

《经济参考报》记者在调查中注意到，一些城市在旧城改造和棚户区改造方面进行了一些务实创新的探索。特别是在山东省青岛市胶州市，二里河“荣成”棚改项目中地方政府和企业采取的社会融资模式，不仅解决了棚改项目中的资金问题，而且兼顾了各方面的利益，无疑为当前的棚户区改造树立了良好的榜样。

在中央和地方政府的积极推动下，中国的棚户区改造工作迎来了新一轮浪潮。

2014年3月，国务院总理李克强强调，为了加快大规模棚户区改造，绝不能同时出现多个高层建筑。此外，在城镇化建设过程中，应以国家新型城镇化规划为指导，做好相关规划的协调衔接。提高城市建设用地效率，优先发展公共交通，保护历史文化和自然景观，避免千城一面。加强小城镇和村庄的规划和管理。探索建立农业转移人口城市化和多元化城市建设投融资成本分担登记制度。

2014年4月，曾倡导“棚户区改造”工程的辽宁省省长陈出任住房和城乡建设部新部长后，发出了新的信号:“继续大规模推进棚户区改造，这不仅是一项重大民生工程，也是拉动经济增长的重要途径。”一些专家指出，这意味着“棚户区改造”可能是住房和城乡建设部今后应该重点关注的工作。

然而，不应该忽视的是，在新一轮改革的艰苦斗争中，资金问题仍然是许多城市无法回避的障碍。记者在山东省青岛市胶州了解到，当地政府和企业在棚户区改造项目中采用了城市投资模式和社会融资模式，为突破棚改资金瓶颈进行了有益的探索。

创新融资模式解决资金渴求

在胶州市核心区中云街的二里河畔，涌现出几栋崭新的住宅建筑。在几十米宽的建筑物之间的绿化带上，有修剪整齐的绿色植被。公园被小桥、花园和亭子包围着。一些老人在公园散步和下棋。作为刚从原址迁回的棚改社区的“荣成工程”，这样的成就不能不引人注目。

据悉，这只是胶州市棚户改造成果的一部分。比较新旧城市会更令人惊讶。

绕过新建的荣成社区，记者看到，在新社区后面的一堵墙上，有几排仍在规划拆除的旧社区。一排排低矮古老的房屋密集排列。这些建于20世纪80年代和90年代的老房子仍然有着相同的外观，斑驳的土墙和抛光的铁环挂在木门上。当地人告诉《经济信息日报》，这个老社区最初被称为“蜈蚣街”，它是以一排排老房子和蜿蜒的小巷命名的。有一排排低矮的平房，不仅低矮，而且周围的距离也很小。有些胡同只能让手推车经过。不仅房屋破旧，而且基础配套设施落后，生产生活环境相对较差，普通百姓生活十分不便。

但是新建的社区不同。旧城区原址改造搬迁后，旧住宅区密集，社区成熟，配套设施完善，交通发达，学校、医院、银行、大型超市一应俱全。大多数普通人选择就地搬迁，住在新建的拆迁房屋中。

事实上，“荣成工程”已经成为胶州市棚户区改造工程的一个缩影，尤其是在解决资金问题上。

记者了解到，在棚户区改造等保障性住房项目中，资金问题往往是瓶颈。特别是现阶段，全国范围内的棚户区改造项目面临着更加复杂的情况:项目建设成本大幅增加，拆迁难度加大，棚户区改造的资金压力更加突出。与此同时，地方政府收入增长放缓，地方政府和融资平台的累积债务大幅增加，这是对偿付能力的考验。此外，房地产市场已经进入下行周期，土地市场已经降温。一些地方政府在未来的土地出让和财政收入的支持下，已经在棚改融资方面受到了极大的考验。

2014年6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯军介绍了棚户区改造和保障性住房建设进展情况，他表示，目前棚户区改造面临的最大问题是资金压力，解决办法是通过制度创新进一步筹集资金。冯军指出，要解决棚户区改造的资金问题，可以从多方面入手，加大各级财政支持力度；通过信贷资金支持棚户区改造；鼓励和吸引民间资本投资棚户区改造；此外，还可以通过发行公司债券和业务运营模式来创新融资方式，解决股改过程中的财务问题。

让私人资本进入已经成为一些地方政府的选择。根据公开信息，许多地方政府正在探索不同平台的融资模式。例如，2014年3月，安徽省专门搭建了棚户区改造省级融资平台，计划由国家开发银行统一融资不低于400亿元。此外，在北京的棚改工作中，国家开发银行北京分行与市住房和城乡建设委员会合作，探索了一系列适合政府回购模式、市场化运作、民间债务集合和reits集合的融资模式。

就山东省而言，2013年，山东省有173，000套各类棚户改造为安置房，基本建成112，000套。2014年，山东省共有31.2万个棚户区改造项目。同时，尽快建立棚户区改造省级融资平台，争取贷款额度。然而，胶州棚户区改造项目主要采用城市投资模式和社会融资模式。荣成项目相关负责人告诉记者，在棚户区改造过程中，除了企业自有资金外，还有四川信托有限公司发起的信托融资..

旧城改造有益于当地人民

据了解，2010年，青岛荣成房地产有限公司进入胶州房地产市场，投资50亿元开发建设胶州市2。二里河地区棚户区改造项目，即荣成项目，提前开始了项目的拆迁建设工作。在此期间，荣成房地产一直在尽一切努力推动住房项目的建设。

荣成地产负责人告诉记者，说到老城，每个人都会想到任何一个城市的一些特征，比如旧和脏。然而，通过精心的建设和施工，在老城区成功的新项目也出现在全国一些城市，并成为地标和标志性建筑。

正在建设中的荣成项目证实了这一观点。从2010年投资开始，经过三四年的建设，这个棚户区改造项目已经建成胶州老城区第一个100万平方米的超级市场，总面积423亩，规划总户数6000多户，业主3万多人，包括20万平方米的各种业态的商业综合体和特色商业街区。

据资料显示，仅规划中的荣成二期工程总建筑面积就达17万平方米，其中住宅建筑面积15.5万平方米，商业建筑面积1.5万平方米，车库停车位1270个，共1380套。居住区公共服务设施齐全，设有儿童主题商业街、滨江餐饮街、休闲风格商业街、物业管理中心、幼儿园、泛会所等。，这将最大限度地满足业主的生活需求。

《经济参考报》记者在采访中了解到，荣成周边交通四通八达，10多条公交线路汇聚于此；东至世纪商圈，西至西湖农贸市场；距离中央医院和人民医院只有5分钟的车程。胶州市顶尖的中小学教育资源近在咫尺。

此外，荣成拥有24小时生活服务的高端综合商务区，有望成为胶州新的核心商务区。20万平方米的顶级主题商务区可容纳4000多家企业，涵盖滨江餐饮、休闲风格商业街、精品超市、风格餐饮、酒店、影院、ktv等多种业态。建成后，它将成为胶州老城区最大、最高端的复合型商务中心。

这个项目是成功的，消费者会购买它。据当地人士透露，荣成棚户区改造项目安置区已于2013年下半年交付使用。记者了解到，2013年12月9日，棚户区改造合同签订的第一天，签约率高达60%。据报道，棚户区改造项目第一天就涉及600多户，近400户签订合同支持棚户区改造项目。

"搬迁的第一天，许多居民在凌晨3点来排队。"荣成的一名工作人员说，虽然当地人对原来的居住环境充满了感情，但能这么快就住进一套方便的全新房子，他们还是非常高兴。

同时，过去困难的拆迁工作基本上没有问题。当地街道办事处和金融企业的负责人都表示，旧城的拆除比预期的要顺利。

据悉，根据街道办事处与企业之间的沟通协议，在涉及拆迁的一级土地开发过程中，他们采取政府主导、企业出资的方式推进拆迁工作。具体方案是街道办事处与企业达成协议，街道办事处工作人员将与当地群众逐户沟通拆迁过程中的补偿方案和后续的拆迁方案。企业应预付普通人的补偿和搬迁费用，并改造该地区所有市政配套工程。

街道办事处牵头的三方协议大致是拆迁房屋将在棚户区原址重建，老百姓可以根据原住房面积选择补偿方案。如果选择货币补偿，企业将以不低于当地商品房市场价格的方式进行面积补偿；如果你选择搬回房子，“多退少补”的方案将在原住房面积的基础上实施。如果被拆迁房屋的面积超出部分，普通老百姓将补贴企业4050元/平方米，比当地平均房价低近1000元。

自2011年6月以来，中云街道办事处先后拆除了武功街、大石头街、窑湾街、香堂北街、东松各庄村、中松各庄村、西松各庄村约4000间房屋，其中约800间为租房者。容城项目所在的整个香塘、二里河地区位于兰州西路以北、杭州路以西、龙洲路以东、胶州西路以南，占地约423亩，其中第一批拆迁占地约305亩(含市政道路)，涉及被征地1450户。

整个棚户区改造和搬迁时间为26个月。2013年底，该企业首先完成了棚户区改造项目中的部分拆迁房屋，并交付给了老百姓。对于无力承担搬迁房屋多余面积的家庭，企业将考虑给予最大限度的救济。二里河区和香塘区棚户区改造项目进展顺利后，中云街道办事处也开始了辖区内的其他棚户区改造项目。根据规划，最终建成一个配套功能齐全的高端社区，总规划建筑面积超过30万平方米，形成宜居、宜商、宜商的新城区。

多赢有利于国家和人民

在以往的棚户区改造项目中，涉及企业往往是一个敏感话题，许多业内人士对此犹豫不决:“(企业参与)实际上相当于让企业为棚户区改造买单。”经济适用房的建设本来是政府的责任，不应该允许企业负债。”

事实上，在这种棚改项目中，除了用于安置居民的拆迁房外，一些房企往往可以用于开发商品房项目。此外，在土地市场上，由于企业方参与一级土地开发，经营性土地出让也能使企业方实现一级联动。

记者了解到，一般来说，住房企业在经济适用房建设中的利润率只有3%-5%。以北京为例，首开公司已经成为北京最重要的保障性住房建设企业之一。其可销售的保障性住房包括两个限制性住房、经济适用房和拆迁住房，预计净利润约为8%。

因此，如果只涉及工棚改造项目的一级开发，显然对企业没有吸引力。然而，现实情况是，虽然后期商业用地的出让需要经过公开招标、拍卖和挂牌程序，但参与前期开发的企业在后期征地方面有明显优势。特别是新城区板块效益规划好，发展速度快，所以很多房企选择在这个区域扎根。事实上，大部分房企都在旧城改造项目中落户，希望从未来的板块和区域潜力中获益。这已经成为企业参与棚户区改造的重要推动力。

荣成项目相关负责人告诉记者，荣成在参与了二里河和香塘地区的棚子改造项目后，在一级开发过程中推进了资金。作为反馈，政府除了按照国家标准降低相应的税费外，还优先考虑二级土地市场的招标、拍卖和上市。当地街道办事处负责人也告诉记者，根据招商项目前期签订的相关条款，相关的企业回报工作也在有序推进。

荣成一期工程中，除拆迁房屋外，剩余商品房已经开始销售，成为企业资金回笼的主要渠道。

据报道，国家政策支持积极融资、吸引社会资金参与棚改和经济适用房建设。2014年8月，国务院办公厅下发《关于进一步加强棚户区改造的通知》，要求加大对棚户区改造的资金支持。充分发挥发展金融的作用。国家开发银行成立了住房金融部，重点支持棚户区改造和城市基础设施等相关项目。鼓励商业银行等金融机构按照风险控制和商业可持续性原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。

此外，各地要建立和完善信贷还款保证机制，确保还款保证得到有效落实。通过投资补贴、贷款贴息等方式，吸引社会资金，参与棚户区改造项目的投资和运营，在市场准入和扶持政策上平等对待各类投资主体。支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立多层次、多元化的棚户区改造融资体系。