楼市成交逐步回升 房企业绩有望回暖

本篇文章1840字，读完约5分钟

我们的记者于萍

“五一”前夕，广东佛山(房地产)出台了新的楼市政策，取消了原来的限购政策。在许多地方调整公积金政策后，本地楼市“松动”的范围不断扩大。由于此前房地产市场低迷，超过一半的企业在第一季度报告中的表现有所下降，在已披露中期报告预测的31家房地产企业中，只有9家提前增加或扭亏。随着政策的松动和预期的改善，房地产市场的交易量正在回升，房地产企业的未来业绩预计将逐步回升。

地方政策的调整

目前，包括广东、云南、河南在内的许多省市都调整了房地产和公积金政策，地方房地产市场政策也逐步放宽。

4月30日，佛山市住房和城乡建设局召开房地产市场工作会议，决定自2015年5月1日起，凡在佛山市行政区域内购买房屋(包括新建商品房和存量房屋)的佛山居民和非佛山居民不再进行购房资格审查。据业内人士透露，这意味着佛山四年的限购政策已经正式结束。

4月底，河南省住房和城乡建设厅网站宣布，河南省政府已通过4月21日发布的《关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》。其中，明确要求支持居民自谋职业和改善住房的需求。显然，对于以贷款方式购买第一套普通自住住房的家庭，最低贷款收缴率为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍，住房公积金贷款条件放宽。

此外，云南省政府也于4月24日宣布了新的房地产政策，进一步放宽信贷和税收。新政包括将公积金贷款最低首付比例降至20%，第二套房首付比例降至30%；营业税的免税期从5年缩短到2年。

中央楼市新政策出台后，许多地方在购房过程中开始实施新的税率和首付标准，地方楼市政策也有所松动。据行业统计，中国有40多个重点城市调整了限购政策，只有5个城市(北京、上海、广州、深圳和三亚)仍在实施限购政策。今年，各地也调整了公积金政策。

同政策咨询研究部主任张宏伟认为，目前房地产市场的供需已经基本平衡，大规模房地产市场的时代已经过去，未来买方市场的特征将越来越明显。目前，市场脱销周期超过15个月，市场基本面不佳的城市仍占大多数。福州(房地产)、厦门(房地产)、青岛(房地产)、武汉(房地产)等二线城市以及大多数三、四线城市仍面临更大的“去库存化”压力。

住房企业的绩效有待提高

地方政府频繁放松楼市政策，反映出许多地区正面临楼市运行的压力。从业绩来看，一些地方房企仍面临较大的经营压力。

第一季度两市144家上市房地产企业实现营业收入1203.24亿元，同比下降1.54%；归属于母公司所有者的净利润为129.22亿元，同比增长5.26%。77家房地产企业业绩同比下滑，占比超过一半。

可见，业绩大幅下滑的房企大多集中在一季度营业收入不足1亿元的中小房企。华联控股(000036，股吧)、市北高辛(600604，股吧)、新潮实业(600777，股吧)和大隆地产(600159，股吧)等房企在第一季度均出现亏损。

在大型房地产企业中，由于结算周期的影响，一些公司的业绩出现下滑。万科第一季度净利润同比下降57.5%。该公司表示，今年第一季度的销售额低于去年同期，主要是因为更多已认购的未签约资源被推迟至2013年底2014年1月签约，导致同比基数较高。鉴于一季度结算规模有限和净利润下降的特殊因素，万科预计2015年全年净利润将保持同比增长。

目前，两市已有31家房地产企业披露了中期报告的预测，其中只有9家企业预计上半年实现利润增长或扭亏为盈。嘉凯诚(000918，股份)、天津松江(600225，股份)、时代集团(600734，股份)、多伦股份(600696，股份)等房企预计上半年将继续亏损；金融街(000402)、天业(600807)和格力地产(600185)等公司有望在今年上半年实现增长。

中原地产(Centaline Property)分析师张大伟认为，房地产市场的宽松政策正在不断出现，预计整体市场趋势将继续改善，随后需求改善的市场进入将会增加。然而，对于房地产企业来说，利润率越来越低的趋势一直难以改变。

然而，随着政策的松动和预期的改善，房地产市场的交易量稳步回升。据中原地产研究中心统计，4月份全国54个主要城市的签约住宅总量为24.17万套，比上个月增长5.8%，同比增长22.5%。一线城市环比增长14.1%，二线城市也增长了7.3%，而三线和四线城市的情况并不乐观。

据业内人士称，在近期政策的频繁刺激下，那些在前期等待购房的人将加速进入市场。一线城市将成为本轮市场复苏的领导者。随着市场交易的改善，住房企业的经营压力将得到缓解。