楼市复苏已经是板上钉钉

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房地产市场观察

虽然成交量有所反弹，但房价只是止跌回升，没有成交量那么“热”。房地产市场上涨的逻辑是交易量先变，然后交易价格再变。根据市场的一般规律，在成交量持续增加3至6个月后，房价肯定会上涨。

五一假期刚过，我就听到一线城市房地产市场复苏的消息。

至少从媒体舆论层面来看，已经证实一线城市已经进入新一轮的上升通道。去年底，市场上大多数人对楼市持悲观或谨慎态度，不到半年就很快达成共识。

4月份的几组第一手住房数据显示，随着夏季的到来，房地产市场正变得越来越热。北京商品房交易面积环比增长48%，同比增长23%。上海(房地产)交易面积同比增长59%，同比增长63%，平均交易价格为29422元/平方米，同比增长13%。广州(房地产)交易面积同比增长49%，同比增长22%。

4月份，二手房的表现更加抢眼。北京有17191套二手房在网上签约，创下近25个月的新高。上海售出3.6万套二手房，同比增长63%，同比增长109%。这一惊人的交易量仅次于2013年3月房地产市场末班车引发的70，500台的历史高点，成为历史第二高点。

楼市成交量只能用一个词来形容:火。

当然，尽管成交量有所反弹，但房价只是止跌回升，并没有成交量那么"热"。房地产市场上涨的逻辑是交易量先变，然后交易价格再变。根据市场的一般规律，在成交量持续增加3至6个月后，房价肯定会上涨。此外，数据显示，上半年市场进入上行通道，成交量增长势头明显强于价格上涨；当进入下半年，成交量将会萎缩，但价格将会加速。

最近的一个例子是，在2012年，一级城市和一些二级城市的交易量在该年第二季度继续增加，价格停止下跌并略有上升；2013年，交易量收缩，但价格涨幅远高于2012年。

房价指数能够准确反映房价的短期变化。根据中国70个城市的物价指数，今年3月份70个城市的平均房价环比下降0.2%，而2月份环比下降0.5%，降幅明显缩小，最大降幅为1.2%，出现在2014年8月。根据这一趋势，今年第二季度势必迎来房价停止下跌和反弹的“拐点”，而5月份的可能性更大。然而，一线城市的平均房价早在去年12月就开始上涨，然后又开始巩固，今年3月上涨幅度扩大到0.2%。可以说，一线城市的房价率先转红，深圳(房地产)是全国领先的。

中央参考研究所的100个城市房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10522元/平方米，比上个月略有下降0.01%，比上个月下降0.14个百分点；根据易居中国研究的中国城市房价288指数，2015年4月的指数值与上月基本持平，较上月下降约0.01%。

这些数据共同证实了一点:全国各大城市的房价正在从下跌向上涨转变，其中一线城市已经完成。

推动市场复苏的主要因素是政策和货币的“双重放松”和“双轮驱动”。去年第二季度，地方政府开始陆续救市。30”，央行和中国银行业监督管理委员会放宽了他们的抵押贷款。今年3月，政府工作报告很少提出支持改善购房需求。此后，六个部委分别发布了三项新政策，加大对自住住房购买的支持力度。此外，自去年11月以来，两次降息和两次RRR降息标志着货币宽松，这有助于商业银行发放抵押贷款。只要这两个驱动因素不发生方向性变化，一线城市的房地产市场将继续回暖，而二三线城市将紧随其后。全国房地产市场将在2015年复苏已成定局，2015年将强于2014年。

杨红旭(上海亿居房地产研究所副所长)