新政搅动北京二手房市场 中介“猛攻”购房者

本篇文章2437字，读完约6分钟

彩音

[3月1日至3月30日，北京(房地产)二手房网数量为10152套，交易量同比增长17%，同比增长13.5%。平均交易价格继续保持相对稳定，比上个月略有下降1%。]

过去一周，在北京二手房市场，由楼市新政引发的中介、业主和买家三方博弈仍在继续。这是3？新政出台后的第一周。

如何通过“窗口期”方便性交？起来还是不起来？买还是不买？随着中介导致的买卖双方心态的变化，北京二手房市场已经悄然走到了新泡沫和新理性之间的岔路口。

兴奋中介

“热”，4月4日，清明节假期的第一天，在北京朝阳区青年路附近的一家房地产中介店，中介小杜用这两个字来形容最近的二手房市场。

由于2005年前后的大量房源，北京的二手房交易一直相对集中。像其他中介一样，小杜最近经常谈论“新政”这个词，敦促消费者在房价上涨前赶快行动。他以附近均价相对较低的国美第一城社区(Gome First City Community)为例:“这个社区上个月卖了30套，本月可以卖70套。”

3？新政被业内人士解读为“松散的组合拳”，除了态度转变的象征意义外，还将在一定程度上释放“买一送一”的住房变革和改善需求。

新政一出台，北京嗅觉敏锐的中介机构就对换房子的顾客发起了“猛烈攻击”。从3月30日下午宣布新政到清明节，在朝阳公园附近做中介的小昭经常通过电话和微信联系近期需要换房的客户。他告诉《中国商报》记者，此时最有用的推荐方式不是寻找低价房，而是告诉客户已经到了买房的窗口，可以省很多钱。

他举了他的一个客户为例，说两个家庭两年前结婚时通过抵押贷款买了一套一居室，并希望以大约350万元90平方米的市场价格再买一套两居室。

“过去，这是贷款认可。第二套房只能借30%，首付是70%。但现在，如果他手里的一居室公寓被出售，而没有其他抵押贷款尚未还清，他可以按照第一套申请贷款。”小昭说，由于该客户感兴趣的房屋单价没有超出限额，属于普通住宅，契税票的开具日期刚刚到两年，所以营业税是免税的，即350万元和19.6万元的网上签约价的5.6%可以免税。

记者在走访小昭工作的区域时，看到在一套单价超过5万元/平方米的高档住宅小区一楼的大堂里，前台物业人员正忙着在收发快递的同时要求来访者登记身份信息。她拿出访问登记表，向记者表达了自己的感受:“我不知道最近发生了什么。有很多人在看房子。我周末一天只注册一页，现在一天要注册两三页。”

从过去3月的月交易量来看，北京二手房呈现出交易量上升、价格稳定的态势。根据链家地产的数据，从3月1日至3月30日，北京共有10152套二手房在网上签约，成交量环比增长17%，同比增长13.5%，平均成交价格保持相对稳定，环比略有下降1%。

理性的所有者

新政让中间人兴奋不已。买家的情绪被点燃了吗？

“既然我去年错过了机会，我现在也不必太着急。我觉得很难再次上升。”33岁的秦煌(化名)在国茂一家外资企业工作，现在住在南三环一套80多平方米的两居室公寓里。她计划给父母再买一套两居室，但她至今还没有下定决心，因为她认为目前的房价涨幅有限。秦煌仍然羡慕他的朋友去年花330万买的房子，现在同样的公寓价格已经超过了360万元。她告诉记者，虽然新政后她身边的许多人告诉她，北京四环路的二手房价格现在会上涨，但她觉得目前的房价基数已经很高了，即使继续上涨，空的房间也不会像以前那么大了。

事实上，和秦煌一样，也有不少买家在观望。连锁房地产分析师张旭告诉记者，虽然这一政策可以带动需求改善的热情进入市场，但不排除下半年或下半年房价上涨的可能性；不过，与过去相比，本轮调整对买卖双方来说相对更为理性，市场是否会接受部分房屋的涨价还有待观察。张旭表示，房屋报价上涨，意味着卖家在听到新政后提高了报价。本报记者近日走访二手房市场，发现新政出台后，部分业主确实有意提高报价，但这种现象并不普遍，且涨幅不大。

根据“新政”后第一天北京二手房交易的统计，张旭的连锁住宅市场研究部发现价格没有明显上涨。根据我司向记者提供的监测报告，根据商场反映的情况，新政出台后的第一天，签约的客户数量增加，主要是之前刚需要房子的客户，实际成交价格保持稳定；在一些地区，房屋的数量在2至5年内有所增加，这些房屋的业主所报的价格也有所增加，但增幅不大，一般在5%以内。从市场的整体情况来看，买卖双方表现都很理性，并没有因为新政的出台而恐慌。

新政的后续效应是什么？

就北京而言，二手房股票市场一直对政策极其敏感，同时占据了大部分交易盘。新政后，二手房买卖双方将引领什么样的交易趋势？在这方面，奈特弗兰克(Knight Frank)董事、大中华区研究咨询部主管季延勋认为，自2014年以来，中国房地产投资增速放缓，库存上升，房价下跌。央行此次调整了个人住房贷款政策，将第二套住房贷款首付比例降至40%，预计这将有助于释放改善住房需求，激活房地产交易，进一步刺激居民住房需求。然而，从全国来看，目前投资需求明显下降，许多城市的供应量很大，因此新政是否会刺激房价上涨还有待观察。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国研究部负责人兼执行董事陈中伟对记者表示，对于降低二套房首付比例的政策，资产价格较高、严重依赖信贷的一、二级市场更为敏感，买家支付。能力和市场情绪将进一步增强；对于三、四线城市来说，去库存化的效果还有待观察。

关于新政对开发企业的影响，标准普尔指出，中国房地产政策的放松不能给开发商带来快速改善。标准普尔的信用分析师叶奥星对包括本报在内的记者表示，中国最近的房地产宽松政策可能会提高买家对市场的预期，从而提振销售。然而，开发人员清理库存的速度还有待观察，他们自己的执行能力将决定他们如何在艰难的市场条件下生存。

“我们预计，未来12个月，中央政府将宣布更多刺激房地产业增长的政策。不过，由于平衡房地产行业的供过于求局面需要时间，我们预计未来12个月平均售价将下降5%，而销售增长将保持稳定。”叶敖行说道。