各行或同步不同“度”

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3月31日，一家大型银行北京分行房地产信贷部负责人向记者透露，尚未收到总行关于调整第二套房首付比例的正式通知，仍按首付比例不低于70%的原政策执行。

前一天，央行、住房和城乡建设部、银监会联合下发了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确规定二套房首付比例不得低于40%。对此，除建行表示正在“积极研究”外，工行31日还回应称，将认真落实国家有关部门新的住房信贷政策。对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的居民家庭，为改善居住条件，再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房的，首付比例最低为40%。

一家大型银行信贷部负责人表示，执行相应的监管要求，严格执行差别化个人抵押贷款政策，是我行开展个人抵押贷款业务的基本原则。第二套房首付比例调整只是时间问题，但各家银行的调整幅度可能会有所不同。

首付比例有望下降

对于房地产信贷政策的调整，一些银行家表示并不意外。一家大银行相关部门负责人告诉记者，据预测，今年适度放松房地产调控政策的可能性在上升，最有可能的是通过降低第二套房首付比例来增加对改善住房需求的支持，银行对此有所准备。

目前，不同银行的第二套房首付比例不同，但基本在60%以上。到目前为止，这项措施已经实施了四年。

2011年，《国务院关于进一步完善房地产市场监管的通知》明确规定，第二套房首付比例由原来的50%提高到60%。此后，2013年颁布的《国家五条》进一步加强了对房地产市场的监管，随后一些银行将首付比例提高至70%，但一些银行并未调整。

一些分析师认为，银行以往调整幅度的差异与资金充裕程度和房地产行业风险预测密切相关。与此同时，他还认为，国家只对第二套房的首付比例设定了下限，而银行已经调整了空，这可能仍然存在于不同的银行。

目前，市场普遍认为，首付比例的降低会降低购房难度，同时也会对升温的楼市产生拉动作用。根据中国银行金融研究所提供的数据，2015年1月和2月，个人抵押贷款同比增长2.1%，比2014年底高出4.7个百分点。

事实上，在一些地区，由房地产开发企业主导的首付比例一直存在。一度沉寂的“零首付”和“10%首付”从去年开始重新出现。例如，保利的一个房地产项目推出的“零首付”房产，买家只需提前支付5万元，在剩余的三年里，他们就可以买到总价约为200万元的房子。业内人士表示，房地产开发企业主要是通过“首付”的营销方式吸引买家提前进入市场。

风险也成为银行信贷调整的前提。工行表示，贷款的首付比例和利率水平将根据各城市的房地产市场状况、借款人的信用状况和还款能力，按照“因地制宜”、“控制风险”的原则确定。

抵押贷款利率或后续调整

为了控制风险，一些银行对包括个人抵押贷款在内的房地产贷款实行了限额管理。内蒙古某银行负责人表示，由于信贷规模的控制，首笔房贷应优先考虑，申请两笔或两笔以上贷款比较困难。

从目前情况来看，虽然个人住房贷款质量较高，但一些银行去年的不良贷款率也略有上升。例如，建行和农行分别增长了0.04和0.03个百分点。对此，一些银行已经提出要进一步提高个人贷款的信用风险管理水平。

就个人贷款规模而言，去年一些银行的增长率也有所下降。以建筑行为为例，虽然2014年个人抵押贷款增速仍居同业首位，但仍比2013年下降了3.12个百分点。不过，相关人士也表示，增长率的下降与房屋成交量的下降直接相关。

除了调整首付比例外，个别银行的个人按揭贷款利率也同时调整。3月30日，浙商银行在其官方微信上宣布了二套房贷款的新措施。具体内容为:普通住房(总价在500万元以下的公寓)，最低首付比例为40%，利率为基准利率的30%。；总价超过500万元的别墅、联排别墅和公寓，首付比例最低为50%，利率为基准利率的85%。

据记者了解，浙商银行是目前唯一一家提供30%按揭利率折扣的银行。一位银行家表示，考虑到运营成本，优惠利率的好处可能非常有限。事实上，情况正是如此。浙商银行客服人员告诉记者，目前利率下限的优惠范围是购买我行开发贷款合作房地产的优质客户，该范围内的二手房贷款利率仍执行原标准；如果是买二手房，应该由房地产机构推荐。

记者注意到，今年以来，许多银行的个人抵押贷款利率已经“放松”，华夏银行、汇丰银行等首批银行可以申请10%以下的利率。根据上述人士的分析，市场被分割是为了抓住个人优质客户，一些银行可能会提供接近盈亏平衡点的利率。

此外，房地产开发贷款规模将进一步收紧。建行相关负责人表示，开发贷款每年都有增量限制。从贷款目标来看，主要选择与建行长期合作、实力雄厚、信誉良好的房地产企业。工行还表示，要加强房地产开发领域的融资总量控制，严格执行客户和项目准入标准，加强对现有房地产贷款项目的风险监控，及时采取措施防范和化解项目风险。