不动产登记 是不是折腾

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作者:李

喊了十几年统一登记房地产，我终于告别了喊，真的着陆了。我们应该知道，房子占中国人家庭财富的80%，没有什么资产比房子对我们的生活更重要。那么，我们该如何应对3月1日正式实施的《房地产统一登记条例》(以下简称《条例》？

为什么要“开一个新炉子”？

根据2015年3月1日起实施的《条例》，包括住房在内的10类房地产将进入国土资源部牵头的统一登记信息平台。除《条例》外，还有即将出台的《不动产权利证书》和房地产登记证书样本。从3月1日起，前十个试点城市的所有新的房地产交易将颁发新的房地产证书，到2015年底，全国将颁发新的证书。这意味着房地产产权证将取代普通人持有的房地产产权证。

你可能会问，在不动产登记之前，我们不是已经进行了不动产权利登记吗？为什么我们要建立一个组织，建立一个系统，并为上亿人重新注册？

原因是在以前的登记中有很多的登记簿、登记证和登记机构，有的甚至没有登记或只登记了土地。这导致房地产交易、转让、继承、抵押等产权变动频繁。不可避免地会出现“一房两售”、“一地多售”、“重复交易”、“征地拆迁”、“隐性房地产”等侵权行为。在房地产登记中，普通人可能会“摔断腿”和“浪费钱”。因此，房地产登记机构、登记簿、登记依据和信息平台的“四个统一”不仅可以避免这些问题，而且可以明晰和保护产权，方便和保障交易。

此外，房地产不仅关系到人民的利益，而且由于其位置固定、体积庞大、功能复杂，为信用体系建设、社会保障政策、住房保障政策、公共服务设施建设规划等公共政策的制定奠定了信息基础。事实证明，这些政策也是存在的，但在没有基本数据的情况下，它们往往依赖于“拍脑袋”和“拍肚子”。以信用体系为例，拥有永久财产的人有毅力，掌握房地产情况。资产信息被披露给监管机构，看谁敢恶意逃避债务。离婚时，想隐瞒房产的人越来越少(如疯狂英语李阳案)，这对社会信用体系建设意义重大。

隐私呢？

在大数据时代，信息的最大价值在于它的利用，否则它将是一堆分散的“信息碎片”。对于统一的房产信息，主要应用是信息查询，如交易过程中的“搜索”(查看房产证，查明房屋所有权)。据推测，每个人在购买二手房时都经历过“搜索”，都会或多或少地担心房子是否是卖家。此外，如果你申请银行按揭贷款，购买房屋的股份，并支付债务在房屋债务人，你需要查询个人房地产信息。

保护个人隐私是国际惯例。在中国，房地产的隐私问题更加突出和隐秘。接下来的问题是:既然信息统一的意义在于诸如查询之类的应用，那么是否会对其他人的房地产信息进行随机查询，特别是为了保护合法权益、打击腐败或收税？

在我看来，这种担心是多余的。首先，《条例》删除了原征求意见稿中提出的“逐人查房”，实行了“逐户查房”的查询原则。更重要的是，即使是逐户搜查，《条例》也提出了依法查询的原则，即只有“权利人和利害关系人才能依法查询和复制房地产登记资料”。我相信，调查权的界限将在随后颁布和实施的《条例》的操作规则中具体界定。

财产税“狼”？

统一登记后房地产可以做什么用？大多数网民认为这是开征财产税和打击腐败。

实质上，不动产统一登记和房产税的征收之间没有直接关系。也就是说，即使不进行房地产统一登记，也可以征收房产税。例如，房产税以前在中国各地都征收过，而且从未间断过。此外，2011年，上海(房地产)和重庆(房地产)恢复对新建商品房征收房产税，但这两个城市没有进行统一的房地产登记。

严格来说，要建立一个旨在解决地方政府财政问题的西式财产税，唯一的前提就是要进行统一的房地产登记，建立统一的房地产信息系统。然而，目前，国家还没有考虑如何利用这个信息系统，将来征税或反腐败，但每个人都想得太多了。

更重要的是，物业税的征收已经进入实施过程，还有很多问题没有解决。目前，它只停留在立法阶段。在土地所有权和土地租赁的情况下，财产所有人只拥有房屋的所有权，而不拥有土地的所有权，房屋走向任何地方，“如果皮不存在，毛就会附着”。因此，关于物业税的征收本身可能会有法律上的争论，网民对此有很多批评，这使得普通人很难说服并主动申报物业税。在中国，除了对工资预扣个人所得税这一不可避免的先决条件之外，这一传统没有赖以生存的信用环境。

此外，从《条例》颁布到房地产统一登记，再到房产税的征收，需要很长时间，涉及立法、评估、范围、免税等诸多问题和环节。物业税的征收不可能很快实现。即使征收财产税，也会有免税，例如，人均或家庭可以获得一定的免税面积或数量的免税住房单元。其中，户籍制度不容忽视。例如，可以通过增加家庭数量来增加免税面积，使大多数人都在免税范围之内。财产税征收效果难以保证。

当然，还有其他障碍，比如是否对小产权房征税？如果征税，法律是有缺陷的；如果没有税收，违法者将得到奖励，守法的人将受到变相惩罚，公众的不满将难以解决。总之，房地产登记是统一的，房产税是要征收的。这种逻辑判断有点简单和武断，在连接两者的中间地带仍然有许多联系。反腐败与不动产登记没有直接联系，也不是不动产登记的考虑因素，至多是一种副产品。

70年后会发生什么？

与原《房地产产权证》相比，新《房地产产权证》的最大特点是新《房地产产权证》明确规定了产权的“使用期”，即产权开始和结束的年份。但是，在原《房地产权证》及其证明中，只标注了土地70年使用期的起止时间，而没有房屋所有权的起止时间。

《房地产产权证书》中没有标明该房屋产权的起止日期，给人一个模糊的信号，即该房屋是我的，今后如何续租没有规定或搁置。现在，《不动产权利证书》明确规定了起止日期，似乎在告诉老百姓，你对房子的所有权只有70年。那么，70年后，土地使用权是否被政府无偿收回，只留下一堆人们不知道附属于何处的房屋？

据笔者介绍，70年的产权制度是从香港借鉴过来的，没有严格的法律痕迹。事实上，这是20世纪80年代市场化需要土地流转的“紧急章节”。在与改革开放前无人敢触及的意识形态发生冲突后，出现了这样一个“怪胎”，问题留给了子孙后代去解决。改革开放以来，无论是土地“招标、拍卖、挂牌”、土地抵押、集体土地市场化利用等。在尚未完成的土地要素市场化改革中，这些都是“欠账”。

从这个角度来看，房地产统一登记也应该是这一改革过程中的一个亮点。无论70年后如何处理，那些优先保护财产权和尊重财产权的人的利益无疑将深深扎根于人民的心中；这不仅进一步表明了70年来解决产权问题的紧迫性，也为解决这一问题创造了比以前更好的条件和环境。土地、房地产和房地产领域的市场化改革和制度创新都旨在实现“居者有其屋”和普通人的财产收入。

简而言之，不动产的统一登记是一种社会基础设施，“有利于现在，有利于未来”。短期内对行业发展和市场供求没有实质性影响。神秘人没有出售的基础，即使有出售。这种现象也是沧海一粟；从中期和长期来看，这将有利于行业和房地产市场的发展。人们可以找一个。这部法律保护合法的财产权，所以你不必听销售的谣言；至于涉及住房的腐败官员的“恐慌”，就像近年来的反腐败一样，应该来的人会再来。然而，现在信息是透明和统一的，黑暗势力将会是光明的，那些应该来的人会来得更快。

此外，不动产登记将涉及许多普通人，公共政策始终坚持方便群众、低成本实施和不扰民的原则。国土资源部房地产登记局常务副局长冷洪志说:“新证出来后，旧证仍然有效，不换不换就不用换发新证。”因此，普通人可以坐在家里什么也不做。