30楼盘备战“小阳春”

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今年，北京将有5万套自住住房进入市场，因此在3月份，新需求的房地产率先吸引了顾客。图/cfp

随着春节假期的结束和天气的转暖，预计北京楼市将告别前两个月的“冷清”，迎来传统的“楼市小春天”。

据机构统计，北京楼市将在3月份出现一个小的供应高峰，大约有30个楼盘将进入市场抢占客户。

北京有30个项目进入市场

根据雅豪机构的统计，3月份将有30个项目计划进入北京市场。大部分都处于老项目的后期，只有8个纯新址，不到总数的1/3。

对此，雅豪研究院副总经理任启新分析说:“北京前两年卖了很多住宅用地，按照总的发展节奏，这两年会集中在市场上。在未来纯新碟片激烈竞争的预期下，他们开始在旧市场的后期进入市场，避开纯新碟片的边缘。”

从供应领域来看，3月份计划进入市场的项目有15个，分别位于昌平、大兴和房山，占总数的一半。此外，朝阳、通州、海淀、丰台和门头沟也有新的供应。

中原地产首席分析师张大伟预测，3月份的大部分项目仍将处于“低价”促销状态。与此同时，信贷政策将继续放松，降低RRR和再次降息的可能性仍然相对较高。所有这些都有利于释放购买力，从而促进市场升温。

价格只是需要产品平价来运行

从开盘价来看，大部分进入市场的项目价格还没有确定，除了一些项目与之前的价格一致。特别是，一些刚刚需要的产品更加谨慎。记者致电万泽静海广场、中国建设国际港口、远洋春运工程等售楼处。，但未能从销售人员处获得明确的销售价格。

"事实上，这也反映出大多数公司对当前的房地产市场持谨慎态度."一家房地产企业的营销负责人向记者解释说，正常情况下，该项目有自己的定价估计，但由于近期市场环境仍在波动，3月份楼市的前景不是很明朗，所以开发商也在观望。

不过，记者也了解到，一些项目已经开始提供一些优惠待遇来吸引客户。例如，全新的苏宁尊悦大厦的开盘价为22000元/平方米，比周边的待售项目便宜2000元/平方米左右。与此同时，开发商还提供了9.8%的贷款折扣，9.5%的全额折扣，以及在指定商店购买苏宁电器卡时总房费10万元的折扣。此外，在旧盘的后期，一些人也选择了以公平价格进入市场的策略。例如，首开国风美堂的报价为3.2万元/平方米，与2014年的价格一致。

太和集团品牌总监沈立安(报价:000732，咨询)表示，在今年的销售压力下，急需项目采取公平价格策略是正常的。

“只是需要产品带头。除了巨大的库存压力外，自有住房的影响也是一大因素。”雅豪机构营销总监郭毅分析说:“去年，北京有1.8万套自住住房，今年这个数字将增加到5万套。”今年的自有住房对急需市场的影响比去年更大。”

■发现

高端项目尚未完全“启动”

在3月份计划进入市场的30个项目中，高端项目屈指可数，仅包括3个别墅项目，均价超过6万元/平方米的盛德紫雀和7万元/平方米的大源海淀经典。与去年第四季度和今年前两个月的高端房地产市场总量相比，3月份北京高端项目的比例有所下降。

据中原地产统计，今年前两个月，北京单价6万元/平方米的高端住宅成交量达到263套，其中盘古大观收录了96套异常售房。排除这一因素，北京的高端市场也可以被称为“良好的开端”。例如，中和万柳书院、保利海德公园和中信国安(报价000839，询价)的房子都卖了10多套。

然而，太和集团品牌总监沈立安表示，“北京市场往往只是需要先行一步，而豪华住宅的起步比需要的要慢。”考虑到花园等诸多因素，许多高端项目在4月和5月开始搬迁。3月份进入市场只是一个测试，高端项目进入市场的时机还没有到来。”

■声音

该行业呼吁释放数千万套豪宅

“北京可以适当放宽对数千万套豪宅的限购。每年消化两三千套豪宅对市场的影响有限，而且无害。通过放宽对这类房屋的购买限制和取消行政管理，可以激活市场，增加税收。”这是全国政协委员、太和集团董事长黄启森来北京出席全国“两会”时提出的观点。

根据雅豪机构的统计，去年北京售出了2273套豪宅，占总成交量的2.78%。

业内人士表示，北京高端项目的价格正在上涨，这主要是由于高地价。“考虑到土地价格因素，北京高端住房的价格已经是一个刚性属性。如何打开客户需求层次是开发商需要考虑的问题，也是增加附加值和提高质量来吸引客户的必要条件。这意味着成本会进一步增加。许多项目必须争取一个销售周期才能盈利。对高端产品的购买限制无疑会增加这一周期。”郭毅表示，从客户群来看，虽然大多数奢侈品买家受到限购政策的限制，但他们有一定的资源，可以采取一些措施来规避限购，比如以公司的名义购买。

郭毅说，北京去年卖了很多高价土地。如果开发商手中不能实现大量库存，将会影响整个房地产市场和土地市场的运行。“这些高端项目尚未集中在市场上。如果你进入市场，这种情况可能会集中。”