福州统购商品房充实保障房 价格低于评估价的15%

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福州市近日出台了《关于统一购买商品房和安置用房、回购和安置协议的指导意见(试行)》，用于为被拆迁人购买商品房和安置用房。福州市住房保障和房地产管理局相关工作人员表示，具体细节仍在制定中，许多业内人士和专家表示，这一政策有利于房地产市场的去库存化，也方便了人们以优惠的价格满足住房需求，值得期待。

福州市近日出台了《关于统一购买商品房和安置用房、回购和安置协议的指导意见(试行)》，用于为被拆迁人购买商品房和安置用房。福州市住房保障和房地产管理局相关工作人员表示，具体细节仍在制定中，许多业内人士和专家表示，这一政策有利于房地产市场的去库存化，也方便了人们以优惠的价格满足住房需求，值得期待。

新政引发了市场的强烈反应

根据《意见》，福州市各区政府将指定一家国有企业为商品房和安置房的主要购买者。统购房类型:建筑面积45㎡至135㎡的商品房，已预售、封顶或竣工；建筑面积45㎡至135㎡的安置房已竣工并办理了结算手续。被拆迁户在自有房产之外还有多余的住宅，由业主和共有人自愿出售，但尚未翻修。商品房购买价格。由区统购单位委托抽签选定的七家评估机构对统购商品房进行市场评估。除去最高价和最低价后，平均价格通过协商确定。原则上，该价格比市场评估价格低15%以上。特殊情况可报市政府研究决定。拆迁安置用房的价格应当从评估后的最高价和最低价中剔除，然后以平均价格作为回购价格。统一采购模式:签订合同有两种方式:预约和买断。

根据《意见》，符合条件的已购住房可归类为经济适用房，所需资金由统一(退)购单位与使用单位协商后支付，计入项目代收费用。嘉里福州高级分析师黄斌认为，福州市政府为市民购买剩余住房是中国首例，这有利于市场前景。福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，住房和城乡建设部的相关官员最近表示，符合棚户区改造保护条件的家庭可以在市场上购买。在房地产存量较高的三、四线城市，不再需要建造新建筑进行整体安置。它可以引导商品房较多的城市，引入扶持措施，将商品房改造为安置房，促进棚改与存量房屋利用的有效衔接。因此，福州市出台了相关措施，值得期待。

价格比评估价格低15%

《意见》指出，商品房统一购买价格原则上低于市场评估价格15%以上。据业内人士透露，在目前的市场条件下，群众不大可能大规模向政府出售自己的房子，但以下几类人会感兴趣:1。破产或即将破产的房地产企业。王阿忠说，以前有一些小房企倒闭，房地产被法院拍卖，价格降低了30%到40%。与政府削减15%相比，这样的企业会更愿意；2.一些资金链紧张的中小房企。“目前，房地产企业的利润没有达到15%，这比市场评估价格低15%，基本上是在成本价或略低于成本价。”福建集团市场部主管肖表示，从今年春天开始，银行对房地产贷款一直比较谨慎，也不排除一些企业因为资金链紧张而将房子卖给政府的情况。毕竟，政府需要很多，资金是有保障的。3.手里有一间以上空房的人或迫切需要改善住房条件的人。王阿忠表示，目前可能还不可能有这样的人群，但随着大量经济适用房进入市场和房产税的出台，房地产市场进一步下滑，这种可能性依然存在。福建省房地产协会副会长郑表示，福州市有很多人因拆迁而获得了多套补偿住房，但其中一些位于偏远地区，配套设施不方便。目前，福州市场价格处于低位，买卖双方处于僵持阶段。不排除这些人向政府出售房屋以换取改善的住房。4.一些人持有安置房屋。《意见》指出，对于一些不满意安置用房的人，政府可以评估平均价格的95%回购安置协议。

行业:间接去库存

根据易居房地产研究所最近发布的《2014年新建商品房库存报告》，截至2014年12月底，该所监测的35个城市新建商品房总库存为2.8124亿平方米，其中29个城市的库存同比有所增加，福州同比增幅高达77.8%。"这一政策有利于房地产市场，也是间接减持的一种尝试."福建融信地产总裁助理阮友芝表示，这项政策是一个双赢的局面。一些人可以以更优惠的价格满足住房需求，而一些房企可以松口气，减少坏账和系统性金融风险的发生。

上海亿居房地产研究院院长杨红旭表示，虽然在操作细节上还存在很多问题，但至少作为一项短期措施，对于缓解三、四线库存压力，促进稳定健康发展具有重要意义。杨红旭认为，即使住房和城乡建设部今后发布指导意见，各地仍有执行和完善业务程序的过程。例如，什么样的商品房政府只能用财政拨款购买？被选作安置房的商品房项目如何享受税收减免？在建设中的商品房项目中，哪些项目可以中途搭车享受CDB支持？如何防止政府官员在选择商品房项目过程中寻租？杨红旭说，这种做法不应被用作一项长期政策。我国二元住房供应体系的构建和住房保障体系的完善应该有独立的发展逻辑和制度框架。

据记者梳理，最近有几个城市出台了救市的相关措施:宁波大学生购房可以享受补贴，武汉第二套房被认为是宽松的，浙江购房有税收补贴，厦门完全取消了岛上购房限制。然而，大多数城市的二手房交易数据很难得到很大改善。肖何春说:“救市惠民。”目前，福州楼市的库存压力相对较高。在福州的五个区和八个县建造新房子大约需要16到22个月。接下来，福州楼市仍将处于盘整期，政府将出台相关细则，值得期待。一些网民认为，这项政策为贪官出售许多房产提供了便利。王阿忠认为，在评估和拍卖过程中，政府应坚持公开透明，并在制定细则时加强监督，以安抚群众。