房价上涨势头难以持续

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根据中国指数研究院最近发布的最新100个城市房价指数，2015年1月，中国100个城市(新建)的平均房价为10564元/平方米，连续8个月下跌后，小幅上涨0.21%。其中，44个城市环比上升，56个城市环比下降。与上月相比，房价环比上涨的城市数量增加了14个。

一月份的数据回升并不奇怪。事实上，从去年12月国家统计局发布的70个大中城市新建商品房(不含经济适用房)数据来看，12月份一些大中城市房价下降开始收窄，有些停止下降并趋于稳定，有些城市甚至略有上升。

从这个角度来看，1月份的房价只是延续了之前的趋势。那么，在经历了2014年的持续疲软之后，为什么房价会在这个时候出现小幅反弹呢？

一方面，地方政府频繁努力，出台了各种救助政策。进入2015年不到一个月，浙江绍兴(房地产)政府出台购房税收补贴，而福建厦门(房地产)和四川(房地产)省则集中清理房地产市场的行政干预，完全取消购房限制；另一方面，最近中央政府的一系列优惠政策向房地产市场释放了积极的信号。

2014年9月30日，央行和银监会发布《关于进一步完善住房金融服务的通知》，调整首套房认证标准，进一步放宽贷款限制政策，市场呈现复苏迹象；10月14日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合下发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地降低公积金贷款门槛，推进公积金异地贷款，降低中间费用；11月21日，央行采取了不对称的降息措施，以促进消费信贷，因此其中一些只需要进入市场。同时，开发商资金链断裂的风险得到了一定程度的缓解，房地产投资和购买的积极性得到了提高。

进入2015年后，中央发出了密集的声音，让房地产企业放心了。从国务院总理李克强到国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、国土资源部、国家税务总局、国家统计局和中央银行等七个相关部委的主要领导，他们对当前房地产市场及其未来走势发表了看法。其中，住房和城乡建设部建议，房地产存量较高的三、四线城市应出台购买经济适用房商品房的指导意见。这不仅能有效减轻配套投资压力，实现低成本、高效率的移民安置，还能进一步减轻当地房地产库存压力。

李克强总理在2015年冬季达沃斯论坛上明确表示，中国房地产市场的刚性需求是长期的，将拉动国内相关产业和产品的供给，房地产市场经过一段时间的调整是正常的。

在这种情况下，房地产市场出现复苏迹象就不足为奇了。然而，如果房地产企业在房地产市场调整期间过度解读房价波动，甚至丧失谨慎，无疑是过于乐观。从房地产市场的总体趋势来看，房价上涨的可持续性令人怀疑。

就货币政策而言，今年中央政府强调“紧缩和适度”。目前，央行并没有采取洪水的方法，而是采用了“反向回购+mlf”的组合工具来微调资金的数量和价格，管理市场预期。因此，结构性货币工具仍是央行调整短期流动性的主要方式。但是，在没有全面放松货币政策的情况下，房价上涨的驱动力是不够的。

同时，目前地方政府救市力度不大，继续加大刺激楼市的政策力度有限。特别是在当前地方政府财政收入捉襟见肘、地方债务偿还压力不断升级的情况下，救助措施往往力不从心。面对如此庞大的房地产行业，地方政府的刺激只能是杯水车薪。

以温州(房地产)为例。这一领域的私营经济十分活跃，金融改革正在发挥主导作用。有许多人财大气粗。在过去的几年里，就连温州的房地产投机者也遍布全国。然而，在国际需求疲软、中国经济增长放缓、下行压力加大的背景下，温州经济受到很大冲击，投机性投资需求推高的房价泡沫逐渐破裂。尽管温州早在2014年7月就完全取消了限购政策，但仍难以拖累楼市。截至2014年8月，温州商品房市场供需严重失衡，新建商品房需要43个月左右才能售罄。

从这个角度来看，在市场规模大、市场化程度高的房地产行业，微观刺激政策的边际效益将会降低，行政干预的作用将会越来越有限。尽管开发商在价格方面频频做出优惠政策和让步，但预计新需求和改善的购房者将在一定程度上带动楼市，但各种外部力量只能刺激短期需求，难以扭转楼市供求关系变化带来的放缓趋势。在房地产市场存量较大的背景下，人口转折点即将到来，城市化步伐正在放缓，中国房地产市场的调整趋势难以逆转。