7省市试点回购商品房当保障房 分析称欠缺法律依据

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6亿平方米的住宅库存压力很大

“政府回购”的法律基础不牢固

一个值得注意的背景是，自2011年以来，三线和四线城市的住宅库存一直在增长。到目前为止，全国有近6亿平方米的库存待售

一方面，商品房大面积处于供大于求的状态，另一方面，政府又有压力要建设经济适用房，因此，现阶段敦促地方政府回购商品房作为经济适用房。然而，律师指出，地方政府回购商品房没有明确的法律依据。从法律角度来看，一旦金融资金被使用，它们就需要一个法律基础

“把房子卖给政府——如果你想卖房子，悬而未决的订单不能在中介机构出售，现在有另一种方式。”这是最近在福建省福州市广为流传的一条新闻。

1月24日，福州市发布了《福州市统一购买商品房和安置用房、回购和安置协议的指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)，提出本市市民手头有多套商品房或安置用房。可以卖给政府；区政府指定国有企业为购买商品房和安置房的主体，以满足被征收房屋群众对现有房屋安置的需求。

不仅是福州，还有《法律周末》记者发现，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州都在实施政府回购商品房试点。

中原地产首席分析师张大伟将地方政府在房地产市场的举动解释为“地方政府的救市行动”。

“一个值得关注的背景是，自2011年以来，三、四线城市的住宅存量一直在增长。到目前为止，全国有近6亿平方米的库存待售。”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭说。

上海财经政法学院执行院长傅伟刚在《法治周末》上向记者指出，一方面，商品房供应处于大规模供过于求的状态，另一方面，政府有建设经济适用房的压力，因此现阶段敦促地方政府回购商品房作为经济适用房。

数据显示，2015年，全国保障性住房建设任务为700万套，棚户区改造规模不低于470万套。

回购商品房作为经济适用房

福州政府回购商品房早已是一个预兆。

在福州发布指导意见的前四天，住房和城乡建设部部长陈在全国棚户区改造经验交流会上表示，在房地产存量较高的三、四线城市，不再需要建设新的整体安置用房，住房和城乡建设部应引导和督促商品房较多的城市。 并出台配套措施，将商品房改造为安置房，促进棚改与存量住房利用的有效衔接。

此前，2014年8月8日，福建省规定，市县政府可以积极稳妥地购买和储存商品房作为经济适用房。

据业内人士介绍，政府通过适当面积回购普通商品房，实现就近安置或就地安置，已成为完成保障性住房建设的一种手段。目前，湖南、成都、芜湖、嘉兴等省市正在探索实施政府回购商品房中棚改革的途径。

2014年8月，湖南省明确规定，地方政府、企事业单位和经济园区可以购买普通商品房，并配以适当面积的公共租赁住房和棚户区改造安置用房。

安徽芜湖早在政府回购商品房时就开始了。

数据显示，截至2014年11月，芜湖市已完成约13，000个棚户区改造，其中45%的棚户区改造项目已将商品房回购作为安置用房。

中国房地产研究会副会长胡志刚向《法律周末》记者指出，目前，一方面，商品房的库存压力很大，房地产市场急需消化库存；另一方面，地方政府每年都有压力去建造经济适用房。此外，许多商品房和安置房已被空安置，因为它们不符合买家的需求，造成资源浪费。

“根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强棚户区改造贷款资金统筹协调的通知》，棚改回购商品房总投资占安置房投资的比例可达40%(以前仅为20%)；然而，住房和城乡建设部已经提出，2015年棚户区改造资金将不会低于5000亿元。如果按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元用于回购商品房，创造了近100万套商品房的需求。这有利于缓解房地产市场的库存压力，但与巨额库存相比，仍是杯水车薪。”中国投资咨询有限公司房地产研究员韩昌吉在接受《法治周末》记者采访时表示。

“现在，通过出售给政府，这有利于消化存量，减少建设安置房的需要，提高资源利用效率。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成向《法制周末》记者指出。

陕西省社会科学院副院长张对此表示赞同。“政府通过回购商品房，促进经济适用住房的发展，解决低收入群体的住房问题，对稳定房地产市场和整体经济发展发挥作用。这是一个双刃剑。”

据称政府回购商品房没有法律依据

然而，尽管政府回购商品房的行动正在推进，但业内对此行为一直存在疑虑。

“商品房作为经济适用住房后，如何确定回购价格？钱从哪里来？这是地方财政。还是中央资助？如果纳税人的钱被用来回购商品房，然后卖给享受经济适用房的人，这是否会回到福利分房的规划时代？如何确保其公平和正义？”亚太城市房地产研究所所长谢逸枫说。

北京盈科律师事务所高级合伙人李继贤对《法制周末》记者表示:“目前，地方政府回购商品房没有明确的法律依据。从法律角度来看，一旦使用了财政资金，就需要有法律依据。”

对此，韩昌济表示同意。“这一政策的确有争议，而且空也有寻租的房间。如今，开发商建造了大量的商品房。政府以何种方式、何人、以何种价格购买，都存在不确定性，而且还有可以谈判的空房间。”

“政府回购商品房和安置房至少应该有一个公开招标的过程。例如，政府购买了多少套商品房和安置用房，购买了多少面积，选择了什么样的地点，这些都将更加公开和透明。”胡志刚告诉法治周末记者。

张对法治周末记者说:“中央政府一直支持经济适用房建设的政策精神，地方政府出台落地政策是理所当然的事情。”

今年1月6日，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商在当地出售转租和回购商品房。

“如果政府回购商品房，开发商和手里有多套房子的业主自愿将房子卖给政府，而且交易价格也是相互协商的，那么从法律角度来看就没有问题。”北京大学法学院房地产法律研究中心主任娄建波向《法治周末》记者指出。

“现在需要担心的是如何防止这一过程中的暗箱操作，因为回购商品房在某种程度上是一种政府采购行为，这是地方政府在出台这一政策时需要考虑的问题。”卢建波说。

尹伯承对《法治周末》记者表示，虽然目前还没有看到法律依据，但政府应该有这个权利。福州市出台的指导意见要求委托一家国有企业完成此事。因此，总的来说，这仍然是政府出面和市场运作的问题，这是可行的。各地出台的商品房回购文件适应了当前形势的需要。

回购商品房操作困难

《法治周末》记者从多位业内人士处了解到，虽然7个省市都在开展商品房回购试点，但各地的实施政策各不相同，尤其是回购价格的确定。

根据福州市发布的指导意见，组织评估的平均价格作为回购价格；商品房购买价格以机构评估的平均价格为基础与开发企业协商确定，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。

“从芜湖等地的运作过程来看，政府主要是以‘集体购买’的价格从开发商手中回购商品房，用于棚户区改造的安置房。”傅伟刚告诉法治周末记者。

杨红旭指出，购买经济适用房和将经济适用房改造为安置房的具体操作比较复杂，各地之间存在显著差异。例如，什么样的商品房政府只能用财政拨款购买？被选作安置房的商品房项目如何享受税收减免？在建设中的商品房项目中，哪些项目可以中途搭便车享受CDB支持？如何防止政府官员在选择商品房项目等过程中寻租仍有待解决。

《法制周末》记者张大伟分析说，政府很难通过回购商品房来确定购买价格。从定价的角度来看，二手房没有统一的定价标准，因为同一套二手房，有需求的买家和没有需求的买家愿意支付不同的价格。

“例如，指南中提到的收购是以低于市场价格15%的形式进行的。既然有市场价格，为什么开发商和个人不选择向市场出售，而是选择向政府出售？”张大伟说。

尹伯承告诉法治周末记者:“如何做好商品房回购这一工作需要遵循几个原则:一是遵循公平自愿的原则；第二是信息披露。根据指导意见，有必要披露外部信息；三是确保评估价格合理。第四，国有企业在选择国有企业时，必须遵循薄利多销的原则。”

“此外，对于小企业主来说，政府不能解决住房问题。由于回购的房屋被用作经济适用房，如果你在住宅区购买房屋，将涉及如何确定房屋所有权等问题。”张大伟告诉法治周末记者。法治周末见习记者沈