中国房企海外画地图：从美国到澳大利亚

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彩音

年轻的马来西亚华人王嘉明最近很忙。在奈特弗兰克(Knight Frank)的北京办公室，他告诉《中国商报》(China Business News)记者，除了每年5次在内地出差，其余时间他都呆在悉尼，会见有意在这里投资房地产的中国企业和个人。

王嘉明是英国房地产机构奈特弗兰克澳大利亚亚洲市场的高级主管，他的主要工作还包括悉尼项目的投资推广。当他见到我们的记者时，他手里拿着一份澳大利亚当地的财经报纸。报纸的这一页列出了近年来在澳大利亚投资的中国企业家。这些面孔是人们所熟悉的。他们是王健林、郭广昌和徐佳音。

自2014年以来，关注海外房地产市场的人都注意到，在经历了“美国热潮”之后，澳大利亚的热潮又来了。中国房地产企业的海外“测绘”运动仍在顺利进行。

奔向澳大利亚的“新世界”

位于北京国际贸易中心东侧的万达集团总部，一楼外墙悬挂着一个电子显示屏，上面用蓝色标出了这家中国大公司的海外地图。这些地图中的城市包括伦敦和马德里，悉尼是最近才加入的。

1月26日，万达正式宣布于1月23日收购了澳大利亚悉尼的两栋建筑，即与其相邻的1号楼和费尔法克斯豪斯楼，并计划未来投资约10亿美元在悉尼建设一个综合性地标项目。这是继黄金海岸珠宝三塔项目之后，王健林在澳大利亚的又一重大投资。

同一天，记者与复星国际(00656.hk)核实，该公司子公司复星地产在斥资数十亿元收购了伦敦、纽约和日本的办公楼后，与一家澳大利亚房地产投资管理公司联合收购了悉尼一栋名为“73millerstreet”的办公楼。

中国巨头同时在悉尼购买写字楼似乎是“巧合”，但事实上这并不奇怪。2013年，格陵兰岛进入悉尼和墨尔本，“绿色中心”超高层公寓也入选悉尼市中心。

王嘉明的骑士弗兰克早就注意到了这一点。骑士弗兰克(Knight Frank)最近发布的《中国海外房地产投资报告》提到了中国买家对澳大利亚的浓厚兴趣。根据报告中的数据，从2009年到2014年，中国的外国房地产投资总额从6亿美元大幅增加到150亿美元(约936亿元人民币)。截至目前，中国的对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国这三个门户城市，其中中国在澳大利亚的总投资增长最快，2014年年增长率超过60%。

报告中另一组与gdp相关的数据是这一趋势的另一个证据:纽约的gdp高于伦敦、悉尼和墨尔本，而纽约的中国房地产投资基金接近当地gdp总额，但悉尼和墨尔本的中国房地产投资超过当地gdp的两倍，这表明悉尼和墨尔本对中国资本的强大吸引力。

仲量联行最近发布的数据也说明了这一点。2014年，中国海外房地产投资增长46%，超过165亿美元。其中，海外商业地产投资超过住宅投资。在受欢迎的投资国家中，澳大利亚超过美国，成为仅次于英国的第二大受欢迎的投资国。

更具体地说，2014年，澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，资本流入超过30亿美元。悉尼获得了大部分投资，达到22亿美元，成为对中国投资者最有吸引力的目的地之一，仅次于吸引了40亿美元的伦敦。

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关心的三个市场。2013年，流入这三个市场的中国资本比2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易量将达到或超过2013年的水平。”王嘉明告诉记者。

澳大利亚成为中资房地产企业的“新世界”有很多原因。除了经济总量和人口等基本因素外，澳元和人民币汇率与住房之间的差距也为中国企业提供了机遇。然而，新世界并不意味着一个完美的大陆。一位国有企业高管告诉记者，在澳大利亚，海外人士无论是购买别墅还是公寓，都只能购买新房，这将影响投资性房地产的套现。

此外，据与海外项目打交道的业内人士称，澳大利亚房地产项目的审批程序繁琐且周期长，开发商的开发计划与实际开工之间往往存在时间差。对于中国的开发企业来说，这无疑意味着资本成本无形中提高了。

“澳大利亚商业贷款额度可达到整个项目的70%，贷款成本在4%至5%之间，而在澳大利亚投资房地产的回报率保持在6%至7%之间。”王嘉明介绍道。

北京人的纽约烦恼

尽管悉尼已成为一个热门的新市场，但中国企业和个人仍热衷于投资美国房地产。根据美国住房协会早先的一份报告，在2013年4月至2014年3月的财政年度，在美国购买房屋的国际买家数量为922亿美元，同比增长35%。其中，中国人在美国购买了约220亿美元，占国际买家总购买价格的24%，比上年增长5%，继续位居第一。这意味着，在美国，国际买家贡献的近四分之一和超过1000亿元的购买量是由中国人贡献的。

在过去的2014年，伦敦房地产市场再次荣登全球城市榜首，因为它吸引了40亿美元的中国投资。纽约、旧金山、洛杉矶和芝加哥也获得了5000-15亿美元的中国投资。

根据这份报告，在美国房地产市场，近76%的中国买家用现金买房，并青睐豪宅。在房屋类型中，独户别墅占70%，其他为联排别墅、公寓和商业地产。它们也很少用于自营职业，只有39%的买家用于自营职业。

中国买家的兴趣和全球化的前景似乎给了中国房地产企业很大的信心。2013年2月，万科和tishman speyer宣布成立合资公司，分别持有70%和30%的股份，共同开发美国三藩市傅生街201栋的高层豪华住宅项目。随后，绿化带也投资了10亿美元在洛杉矶这个受欢迎的城市。2014年，万达还宣布将在芝加哥投资9亿美元建设一个五星级酒店和公寓项目。根据格林兰一个多月前提供的信息，美国纽约当地时间2014年12月15日，由格林兰美国公司和纽约森林城市集团公司共同投资开发的纽约布鲁克林太平洋公园项目正式启动。该项目位于布鲁克林中心，靠近巴克莱体育场和布鲁克林最大的购物中心，计划总投资超过50亿美元。这是过去30年纽约最大的房地产综合项目之一，也是迄今为止中国房地产企业在美国的最大投资。

当领先的房地产企业进入纽约的大门时，有些人已经遇到了意想不到的尴尬。去年7月，万通控股董事长冯仑在一次海外投资论坛的闭门讨论中动情地表示:“所有投资海外的人都面临着从农村到城市的人生体验。”当谈到他在纽约的十年投资经历时，他自嘲说“乡下人去了城市”，他对纽约有三个印象:第一，昂贵；第二，夸张；第三，高标准。

早在2006年6月，在“9？世贸中心7号楼在“十一五”期间被夷为废墟，重建后正式对外开放。当时，万通租赁了世贸中心7号楼的48-52层，总面积约20万平方英尺，并计划建设一个集商业和文化交流为一体的“中国中心”。经过多次波折，万通终于在2010年3月与世贸中心签订合同，租用1号楼64至69层，建筑面积约2万平方米，租期20年。这个名字被正式命名为“中国中心”。

尽管人们希望在华尔街建立一个高端俱乐部，但律师们外出后被困在路上的时间也被认为是金钱，建筑工人需要时间喝咖啡，这让在12年里已经飞往纽约60多次的冯仑感叹，在美国有“很多东西”可以投资。

大部分海外房地产开发都是资产轻战略，很多环节都是外包的，所以经常会有大量的合同关系。在协宗国际集团的创始合伙人黄立冲看来，缺乏国际经验的中国房地产企业能否自如地解决海外投资所涉及的复杂的政治、汇率和人才问题，还不得而知。

中伦律师事务所创始合伙人张学兵曾告诉记者，纽约州将针对特定的发展领域出台税收优惠和激励政策，这些优惠政策需要合适的专家团队和合适的合作伙伴来寻找。

“美国有财产税，持有成本在1.5%到3%之间，而且必须每年缴纳，不像国内零成本持有。西方国家更喜欢对房客的法律保护，而房东不像国内房东那样强势。这是在美国买房时需要注意的事情。”一位负责私募房地产的资深人士告诉记者，对于房地产企业来说，在美国投资应该注意系统性风险，包括市场风险、利率风险、汇率风险和政策风险。为了防范这些风险，有必要随时监控美国的整个市场动态，做好这些工作不是一蹴而就的。