北京又见地王 一线地价依然任性

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1月7日，北京土地市场卖出三块地，其中丰台区胡阿祥白盆窑地块以86.25亿元的总价创下历史纪录，成为新科的总价王。

在2014年底楼市低迷和一丝暖意的背景下，一线城市的土地市场也呈现出火爆趋势，尤其是近两个月，高价地块频频出现。行业分析预测，土地市场可能在2015年进一步复苏，但这一市场能否传导至房地产市场仍有待观察。

北京，土地之王，伴随着新分店的总价而诞生

《经济信息日报》记者了解到，白盆窑地块自上市以来一直受到业界的广泛关注。根据转让公告的信息，该地块自2014年以来已在北京土地市场创下多项纪录。首先，建筑规模已达到41.87万平方米，是2014年以来最大的地块；其次，起拍价达到70.7亿元，是2014年的最高起拍价；此外，该地块将配备最昂贵的自住商品房，销售单价为29000元/平方米。

雅豪公司市场部主任郭毅说:“这么大的销量在以前是比较少见的。在过去三年中，仅售出了六块规划建筑面积超过40万平方米的地块。”因此，在拍卖之前，业内人士曾预测该地块的最终成交价将超过80亿元。

在网上竞价中，该地块已收到5份网上有效报价。在拍卖现场，吸引了平安财团、龙湖天恒财团、金融街资本财团、万科、朱总保利财团等众多知名房地产企业。

7日下午，经过57轮的激烈竞争，华润集团最终以86.25亿元的总价和22%的溢价中标。该总价也打破了西城区花家胡同地块2014年8月创下的总价74.6亿元的纪录，白盆窑地块成为北京土地市场新的总价王。

中原地产首席分析师张大伟在接受《经济参考报》采访时表示:“百盆窑地块打破了北京单个地块成交的历史纪录，也是住宅类最大的单笔交易地块。毫无疑问，它是住宅类的土地。”

数据显示，白盆窑地块位于中关村科技园区丰台园区核心，周围是航天海鹰工业园、总部基地等工业园区，是丰台区工业和企业的重点区域。与此同时，近年来，四环路沿线进入市场的新项目很少，住宅产品更是凤毛麟角。因此，北京西南段受到了房企的广泛关注，而楼层价格也屡创新高。

一线城市的土地市场依然火爆

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《经济参考报》采访时表示，从7日土地市场的拍卖情况来看，2014年第四季度市场交易的恢复和利好条件的不断刺激，房企对土地市场的热情已经升温，中小房企就是一个信号。

1月前7天，北京土地市场已完成5笔商业用地交易，土地出让金总额达到179.3亿元。其中，华润相关财团(华润首创申联新、华润投资促进局申联新、智昌)已三次售罄，总金额达173.15亿元。

张大伟指出，这五块地块的地价都处于较高水平，与2014年相比有不同程度的上涨，单价和总价也有所回升。此外，北京市国土资源局仍有12块土地上市出售，其中8块将于明年1月出售。张大伟说:“这8块地中有6块的起拍价为63.23亿元，预计总出让金额将超过100亿元，1月份土地出让金累计收入预计将超过300亿元。”

最近，华远地产前董事长任志强也感叹道:“北京土地市场已经开门了，五万多的底价似乎是常态，五成以上的地价也是常态。”

事实上，近两个月来，一线城市的土地市场一直在飙升，甚至在2014年领先全国。2014年12月24日，上海公开出售了12块土地，其中包括5块住宅用地。在当天的拍卖中，格力地产以6.58万元的单价赢得了浦东新区的一块土地，成为上海土地市场新的单价王。

韩毅智库房地产行业研究员冯伟告诉《经济参考报》，2014年上海土地市场出现了一个又一个高价土地。例如，莫砺锋控股的卢湾滨江五里桥街的价格接近6万元，这曾经是单价之王；由中国人民投资248.5亿元赢得的董家渡地块也成为总价王。

德友房地产市场研究部监测的数据还显示，2014年上海土地市场优质住宅用地价格居高不下，总价和单价记录分别刷新。在市场萧条的情况下，住宅用地保持相对稳定，因为其未来利润更有保障。

根据德友的监测数据，与2013年相比，2014年上海市居住用地价格分布发生了显著变化。“单价超过3万元的高价土地大幅增加，从上年的2个增加到11个。在这11个地块中，有5个是前滩的热门地块，其他地块来自黄浦、闸北的大宁和浦东的外滩。

“2014年，上海住宅用地的平均起步价高达9354元/平方米，较上月上涨近50%。”德友地产分析师赵宝根告诉记者，2014年，上海住宅用地市场有两个地价超过100亿元的地王。除了总价为248.5亿元的董家渡地王外，方兴地产还以101亿元的总价赢得了大宁路街325街坊的地块，这也是大宁板块前所未有的高总价地块。

值得一提的是，2014年，全国土地市场的总价和单价清单几乎被一线城市淹没。特别是在单价上，北京和上海位列前十，地价超过35000元/平方米。

从近期的土地市场情况来看，张大伟在接受《经济参考报》采访时表示，“房价已经接近或超过了房价，这已经成为一线城市的新常态。”住房企业已全面回归一线城市，面粉比面包贵的现象再次出现。”

“土地国王”的传热效果还有待于预先测试

1月6日，上海市一居房地产研究所发布了《2014年典型城市新建商品房交易报告》。报告显示，2014年上半年，市场成交量持续低迷，自2014年下半年以来，房地产市场呈现出复苏趋势，12月，各城市实现了冲刺，这使得2014年的房地产市场交易显得明显。

易居(E-House)研究员康雅娟(音译)认为，就交易价格而言，2014年全国土地市场“主要由一线城市驱动，这些城市土地资源稀缺，房价坚挺，对企业极具吸引力，在激烈的竞争中不可避免地会导致高房价。”

康雅娟预测，2015年土地市场将在2014年的基础上复苏，全国20个典型城市的商业用地周转量将增长8%左右，但地区差异将更加明显。

业内人士普遍认为，土地市场和房地产市场相互影响，而本地城市的受欢迎程度往往来自对未来房地产市场的乐观预期。为刺激2015年房地产市场需求，预计地方政府将继续在公积金、个人住房抵押贷款、住房补贴、普通住房标准、人才引进和安置等方面出台相关措施。

然而，土地市场是否繁荣，尤其是土地王效应能否传导到房地产市场，还有待观察。业内人士指出，在房地产市场低迷时期，北京历史上许多地产大王项目一度成为烫手山芋。在其他城市，不乏这样的先例，土地国王在难产后被迫易手，甚至被当地政府收回。

在张大伟看来，以白盆窑地王为例，该地块限价部分总面积为28.59万平方米，其余可定价部分仅为13.27万平方米(包括部分基础教育用地)。以北京投资银泰万科西华富为例，该地区商品房平均售价约为4.1万元，该地区商品房平均售价也在4-5万元之间。经综合计算，本项目利润有限。

张大伟进一步认为，目前强势房地产企业的征地布局一般选择回归一线城市，未来征地竞争将更加激烈。“住房企业聚集在一线和二线城市，推高了土地价格，同时也在酝酿风险。”不过，他也表示，与三、四线城市相比，一、二线市场的风险要低得多。(高伟)