上海中心：最贵写字楼悬念待解

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上海(房地产)中心大楼租金还是18元/平方米/天？！一切还没有决定。

东方房地产金融周刊

拥有世界上最长的led显示屏和最高相对建筑高度的上海大厦，以及上海最高清晰度的户外显示屏之一，正在进行照明调试。这座摩天大楼是纯国有的，在国内外享有盛誉，即将揭幕。

近日，《东方房地产金融周刊》(以下简称《东方房地产》，微号:东迪昌)记者走访了上海中心大厦(以下简称上海中心)。作为一个举世瞩目的项目，上海中心是上海最大的办公楼，记者也遇到了许多来自国内外的游客。从远处和夜晚的霓虹中看去，我们面前被白色墙壁包裹的建筑显得稍逊一筹，几层楼的办公室灯光微弱。

安保人员告诉东方地产，上海中心仍处于最后施工阶段，所有外来人员从5号门进入。走进施工现场，尘土飞扬，钢筋混凝土四处散落，建材车辆不断进进出出，除了几个保安人员，也就是施工人员。记者沿着建筑工地走着，地面不平，一些过道没有被填满。

将于2015年年中投入使用的上海中心的每一个举动都引起了广泛关注。上海中心是一个基准项目，“全球投资”的引擎已经被压下，但关于企业和租金仍有许多谜团。拥有近20年房地产租赁经验的上海新骏房地产经理颜倩通过SouFun.com、Anjuke.com和Banban.com收集了各种数据，并对上海中心所在地段的现有办公楼进行了对比分析，估计上海中心的租金可能为18元/平方米/天。“东方地产”多次致电上海中心负责人，但没有得到正面评价。

浦东写字楼市场扭转乾坤

世邦魏理仕研究数据显示，2014年第四季度，上海浦东优质写字楼市场的平均租金为9.6元/平方米/天，同比增长9.5%，空购房率为7.9%；浦西的平均租金为7.7元/平方米/天，同比增长1.3%，空入住率为1.8%。尽管空在浦东的整体入住率相对较高，但上海中心所在的小陆家嘴(600663，古坝)地区的空入住率为1.2%，远低于浦西。

浦东陆家嘴作为中国第一个国家级金融开发区，是上海的金融中心，拥有东方明珠(600832，古坝)、金茂大厦、上海金融世界中心、郭进中心、极光等标志性建筑。，吸引了众多中外企业，其写字楼市场处于不同阶段的供不应求。自2014年以来，金融基地和金砖银行等相关金融措施的推动，也推动了国内金融业对写字楼的需求。

世邦魏理仕华东研究部高级总监谢忱向东方地产分析，2014年是浦东近三年来写字楼租金增长最快的一年，远远超过浦西。在上海中心所在的陆家嘴，在过去的12个月里，该地区的写字楼市场明显供不应求。即使在上海中心正式交付使用之前，该地区新增的供应量仍将非常稀缺，新增的主要写字楼集中在浦西，陆家嘴核心区新增的写字楼只有6万至7万平方米，而历史数据显示，该地区每年新增的需求可达20万平方米左右。陆家嘴金融区的特点使得该区写字楼的租户结构非常明显，主要是银行和金融机构。上海中心是上海最高的超高层建筑。鉴于其稀缺性及其在绿色环保和物业管理方面的优越特性，我们相信它将成为其他行业许多知名企业的选择。

上海浦东房地产研究中心主任李占军对东方房地产说:“浦东新区是上海自由贸易区的一部分，各种外资企业对浦东比较青睐。2014年，浦东写字楼市场呈现出供大于求、入住率高、价格稳定的上升趋势。浦东之所以呈现良好的局面，部分原因在于空缺少浦西写字楼，尤其是缺少高端写字楼。”

进入车站的好处是突出的

面对陆家嘴高档写字楼的短缺，上海中心能否在2015年缓解其短缺压力还有待决定。

“自2014年以来，上海自由贸易区的实施细则已逐步落地，2015年我们将迎来上海自由贸易区的扩张。自由贸易区带来的制度利益将进一步加强上海作为中国经济中心的地位。地位，推动上海在2020年基本建成国际金融中心的战略目标；这一过程必将为上海吸引更多的优质企业资源，有利于陆家嘴金融贸易区乃至整个上海写字楼市场的发展。”谢忱说。

东西真的很稀有吗？上海中心作为办公市场的标杆项目，已经在全国乃至全球推广。谢忱认为，上海中心进入市场后，将大大缓解陆家嘴写字楼的短缺，2015年年中将是选择进入市场的好时机。

上海中心的租赁工作正在紧张进行。仅最高建筑的名称就引起了很多关注。在这个“站立的外滩”，除了建立一个面积超过4000平方米的“天堂之城空”观光厅，俯瞰整个上海外，连接金茂大厦、世界金融中心和郭进中心的地下通道的二层也将利用公共区域，创造一个与商业和文化相兼容的文化走廊。当企业租户越来越重视其对可持续发展的承诺时，其努力建设的绿色社区及其建设和后续运营中使用的可持续发展技术将成为吸引租户的亮点。

此前，有传言称“上海中心太大，消化不了”。谢忱告诉东方房地产记者，在这方面没有迹象。过去两年，浦东写字楼市场的需求受到部分抑制。由于供应不足，一些企业推迟了最初的扩张计划，等待板块地区的供应上升，以填补空缺口。2015年整体经济将有所好转，上海中心无疑将成为许多企业下一阶段的目标。

投资还是困难

据悉，上海中心不能用钱租，其投资目标定为世界500强，主要包括国际知名银行、金融机构、商业中心、制造业、文化娱乐行业、建筑师事务所、行业龙头企业总部。根据谢忱的分析，甲级或超甲级写字楼落户的企业基本上都是财富500强企业或国内大型高端企业，他们在吸引投资时也更倾向于这类企业，以提升整个写字楼的档次。上海中心本身对财富500强企业有很大的吸引力。

李占军在接受东方地产关于上海中心招商的采访时说，“虽然上海中心将弥补小陆家嘴写字楼的不足，但挑战是不可避免的。它需要逐渐获得市场的信任，一开始是不可能出租的。作为一座国有资产建造的办公楼，一些外资企业会因为害怕被监控而不愿进入；上海中心的开放将会加剧其周围的人流和车流，而这个圈的力量是不够的。办公室人员的增加将增加服务系统的压力。”

“2015年，除上海中心外，浦东朱元区还将增加两个办公项目:世纪大都市和世纪交流，总面积约20万平方米。”谢忱告诉东方房地产。朱元商务区作为浦东新区的中心商务区，周边交通枢纽齐全，高端商业配套设施逐步完善。上海的这个新门户也是许多企业观望的目标。这两个新的办公项目也将成为上海中心租赁的竞争目标。

总高632米、地上121层的上海中心投资正如火如荼地进行着。中国新地标的未来仍有待回答。