房地产行业集中度大幅提升 今年首要难题去库存

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2014年，1000亿房企团队并没有像往年那样扩大，但万科和绿地集团突破了2000亿的规模，将房地产行业带入了一个全新的时代。

100亿大军的数量已经扩大到80个，行业集中度进一步提高，市场份额接近40%。然而，两个阵营之间的差距正在扩大，第一阵营的平均销售额(超过1000亿元)是第三阵营的9倍(100亿到300亿元)。

一些业内人士告诉《中国商报》记者，房地产行业已经进入深度调整期，行业集中度仍将提高。强者依然强大，中小房企的生活将越来越艰难，甚至迎来并购浪潮。

浓度增加，生长变慢

尽管2014年房地产市场总体持平，但行业领导者在销售、管理和融资方面的优势使得市场集中度持续上升。

数据显示，2014年，数十亿大军中共有80家房地产企业，比2013年增加9家，总销售额为2.8万亿元，市场份额接近40%。

据研究中心统计，2014年前10名和前20名销售额的市场份额分别为17.2%和23.2%，比2013年分别增长了3.5%和4.3个百分点。前10名的销售门槛也从2013年的554亿英镑上升至658亿英镑。

根据销售业绩的分布，十亿美元的住房企业分为三个阵营。

第一个阵营包括70亿美元的企业，包括万科、绿地集团、万达商业、保利地产(600048，股份)、恒大地产、碧桂园和中国海外地产。其中，万科与绿地集团的竞争最为激烈，两者均超过2000亿大关，同比增长超过20%。然而，多年的“老大”万科这次被绿地集团超越了。业内人士认为，这意味着规模之争在未来可能会逐渐消退，综合实力的竞争更值得关注。

万科和绿地把房地产业带入了“2000亿”的时代。第一阵营的其他五家1000亿级住房企业之间的差距正在扩大，以后可能很难赶上。

第二、第三阵营与第一阵营的差距较大，这表明强者将保持强势的趋势。

数据显示，第二阵营由12家30-100亿企业组成，平均销售额只有532亿元，与第一阵营相差近500亿元。但是，第三阵营有61家企业，最大的集中在100亿到300亿，平均销售额只有第一阵营的九分之一。

值得注意的是，尽管行业集中度有了很大的提高，但整个房地产行业的增长率却一直在放缓。

研究中心监测的20家典型房地产企业销售业绩同比增长18%，增速同比下降7个百分点。此外，这20家房地产企业中有一半以上未能实现年度销售目标，有的甚至低至70%，平均实现96.3%的年度目标，比2013年105.6%的完成率低9.3个百分点。

转型和并购

房地产业已经进入白银时代已经成为共识。如今，越来越多的房企在考虑如何在2015年继续裁员。

在过去的2014年，开发商的库存压力普遍很大。根据机构数据，截至第三季度末，139家a股房地产企业的库存达到2.23万亿元，比上个月增长5%。其中，万宝赵晋四大房地产企业库存比上个月小幅增长3%；与年初相比，15家中型住宅企业的库存增加了25%。

平安证券分析师王林(音译)表示，尽管最近随着限购令和贷款限制的放松以及降息周期的开始，重点城市的交易持续改善，但前十名城市的去库存月数也从16.2个月降至10.3个月，但考虑到市场的绝对库存，尤其是二、三线城市， 目前仍处于较高水平，而去库存化率并没有明显提高，预计去库存化仍将是2015年上半年市场长时间的主旋律，房价可能会进一步探底。

“考虑到土地价格还没有明显调整，而房价已经连续8个月下跌，这意味着空未来的行业利润将进一步压缩，中小房企的转型将被动地增强行业集中度。”王林说道。

一位三线城市小开发商的负责人告诉记者，2014年，他的公司资金链非常紧，“房子卖不出去，原本计划开发的土地也计划延期。”如果可能的话，他愿意出售手头已建项目的一半。”

这种情况并不少见，越来越多的房地产项目或房地产公司在主要产权交易所上市和转让。

德信资本(Dexin Capital)董事长陈毅锋表示，除了一些龙头企业外，大多数中小企业都缺乏现金，这种困境将在今年第二季度和第三季度达到顶峰。他认为，今年将是房地产行业的并购年。

此时，房地产企业必须思考如何进行有效的转型和创新，否则“走出去”的可能性会更大。

从短期来看，住宅企业的“风险”大于“机会”，因为利润率在不断下降，一些企业会亏损出去。另外，转型的不确定性很高，一些房企可能会倒闭。从长远来看，房地产企业将不再依靠简单的复制和扩张来提高业绩，而是通过模式创新来寻求新的利润点。