上海加速盘活195平方公里工业用地 国企“大地主”受益

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在国有企业改革的背景下，上海195平方公里的工业用地有望在2015年加速振兴，部分国有企业大规模存量土地上市公司有望直接受益。目前，宝钢集团、上海纺织等大型国有企业已经开始“盘活”，并有成功案例。

盘活现有土地，填补建设用地缺口

根据沪府办(2014)25号《本市现有工业用地振兴实施办法(试行)》，现有工业用地转为住宅用地必须在土地收储后公开出让，而转为商业用地后，原权利人可以在满足一定自持比例和补交地价的条件下自主开发。据梳理统计，目前上海有195平方公里的工业用地可供振兴，其中大部分掌握在上海国有企业手中。在新政策下，振兴现有工业用地不仅将成为解决未来建设用地供应缺口的重要途径，而且将直接惠及拥有这些土地的上海国有企业。

“在上海这样一个建设用地极其紧张的城市，振兴工业用地以补充建设用地的短缺迫在眉睫。”戴德梁行董事、华东评估咨询服务部主任顾对记者表示，根据对上海近十年城市增长速度的粗略估计，到2020年，上海城市建设用地需求规模可能达到3600多平方公里，2014年5月，上海市第六次规划土地工作会议明确将2020年规划建设用地最终规模控制在3226平方公里，建设用地缺口较大。

更为紧迫的是，2014年上海新增建设用地规模为18.84平方公里，2015年上海土地市场供给将大幅下降已成定局。此外，三线和四线城市的库存正处于高峰期，开发商选择一线城市是为了规避风险。上海土地市场已成为主要开发商的战场，这直接导致自2014年第四季度以来，高地价地块和地王频频出现。盘活存量土地不仅是未来填补土地供给缺口的主要途径，也是稳定土地价格、控制房价保持理性的重要手段。

国有企业的“大地主”直接受益

顾说，盘活现有工业存量土地主要有两种方式:一是在保留工业用地所有权的情况下，改造成商业地产的创意产业园；另一种是在购买和储存土地后公开出售。过去，由于原土地所有者在购买、储存和公开出让后往往无法参与土地开发，他们参与土地购买和储存的意愿很弱，这需要很长时间，有些甚至持续了十多年。但是，新实施的办法允许以原土地所有者为主体，在满足一定自持比例和偿还土地价款的条件下进行开发，以国有企业为代表的原土地所有者将直接受益，大大增加了企业盘活土地的积极性。

随着上海地价的飙升和传统工业制造业的萎缩，在这一新政策下，规模相当的国有企业存量土地成为振兴的突破口。目前，宝钢、上海纺织等上海国有企业的“大地主”已开始试点“股票振兴”，并有成功案例。2014年4月，在新措施出台仅一个月后，宝钢集团以14.76亿元的土地价款将其10号厂(现红方创意产业园)的工业用地转为商业用地，并于12月以27.46亿元的价格将其转让给乔蓉集团，收入几乎翻了一番。目前，上海纺织(集团)有限公司拥有约4.2平方公里的工业用地存量，并正在通过偿还土地价款的方式，推进宝山和闸北工业用地向商业用地的转化。

“上海存量工业用地的振兴正在全速进行。由于上海国有企业改革的推进，企业意愿的提高和转型过程的简化，2015年将大大加快。今年，我们肯定会看到更多成功的振兴案例。”顾对说道。

根据戴德梁行评估咨询服务部的数据，上海市国资委出资监管的企业集团约有52家，其中上海汽车集团、上海电气公司、上海华谊公司、上海房地产集团、光明食品、安百里集团等市属国有企业拥有大量存量土地。