北京丰台两宅地高价成交 土地市场料继续升温

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1月5日，北京土地市场迎来了新年第一次拍卖。在众多房地产企业的竞争下，丰台区两处住宅用地被高价出售，使得土地市场“开局良好”。但是，由于底价高、竞争激烈等因素，最终交易的底价是“面粉比面包贵”。

分析师指出，在三、四线城市风险凸显、房企重返一线的背景下，今年北京土地市场可能会继续升温。但从全国来看，今年土地市场的整体形势并不乐观。

面粉比面包更贵

根据转让公告，上述两块地块位于丰台区玉泉营地区。土地的性质是综合性土地，包括居住、教育和多功能类型。其中，第一地块总面积约为159亩，建筑规模为17.86万平方米，地块初始价格为28.1亿元。该地块本身包含37，300平方米的限价房，同时设定了价格上限。当价格达到时，将转换为对限价住宅区的现场投标。最后，所有分配的限价房的销售价格为21000元/平方米。

经过几轮竞标，由招商局、华润、九仓和平安组成的财团胜出。征地总成本为42亿元人民币，分配限价商品房45300平方米。据测算，该地块的交易溢价为49.4%，平均底价高达37，300元/平方米。

另一块土地也很大，最终被上述财团再次纳入。价格为44.9亿元，将建成6000平方米的限价商品房。根据中原地产的计算，该地块的建筑价格为49，700元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟指出，北京土地市场第一轮土地交易再现了“面粉比面包贵”的局面。上述土地价格可能会在未来支撑北京的房价。

他表示，一方面，三、四线城市房地产市场风险凸显，房企纷纷回归一线城市，一线城市土地市场竞争日趋激烈。据估计，去年一线城市前20家房企的土地收购量占38.9%，远远超过2013年的30.8%，创历史新高。

另一方面，北京的土地储备价格近年来明显上涨，这实际上提高了土地成本。再加上分配制度的存在，土地成本进一步向商品房地块转移，这使得北京市住宅用地的实际成本继续居高不下。

整体市场并不乐观

尽管北京的土地市场已经有了一个良好的开端，但仍然很难改变市场的整体预期。多数分析师认为，整体市场供过于求的局面已经形成，因此今年的土地市场仍难以改善。

根据中原地产的统计，2014年，中国前20大基准房企的总征地量仅为3043.99亿元，比2013年的5578.87亿元下降了45.4%。其中，万科降幅超过50%，征地规模明显收缩。

中原地产表示，虽然从去年9月份开始，但企业收购土地的热情逐渐恢复。但是，从征地数量来看，企业对市场前景仍然非常谨慎。

另一组数据可以解释同样的问题。据统计局统计，2014年前11个月，全国房地产开发企业资本金达到110115亿元，同比增长0.6%，接近零增长。这是过去一年左右的最低水平。

分析师指出，财务状况决定了企业以后的投资行为。住房企业财务状况不佳将极大地制约住房企业未来的投资、征地和新建，并使上述数据难以显著改善。

张大伟表示，未来土地市场将进一步呈现差异化特征。一线城市作为“避风港”的作用不断显现，这将加大企业的返利势头，使一线城市的土地竞争更加激烈。但与此同时，三、四线城市供过于求的局面已经形成，房地产企业收购土地的热情降低，土地市场可能陷入长期低迷。记者张敏