房价5年涨108% 土地1.5年成交540亿 自贸区挂牌倒计时 前海楼市迎新一轮飞越

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《时代周刊》记者赵薇来自深圳

经过紧张的建设，广东自贸区深圳(房地产)前海蛇口片区的形象拱门近日矗立在深港合作区前湾一路，昔日海门(房地产)户的形象焕然一新，只等揭幕的一刻。

这个拱门是由省商务厅统一设计的。前海蛇口区形象牌坊在保证质量和安全的前提下，只用了7天就完成了牌坊主体结构，再次刷新了前海“敢为天下先”的速度。

在广东自由贸易区，“世界第一”的前海被认为是最特别的。前海离香港只有一个小时的车程，被称为特区中的“特区”。前海是与上海(房地产)争夺中国金融中心地位的强劲对手，而后者采取的许多可能的改革措施似乎都被搁置了。

作为中国最具“港味”的自由贸易区，前海自由贸易区在地理位置上毗邻香港，拥有“燕值之外”的海岸线。就房地产市场而言，前海有跟上香港房价的基因。

这也引发了各方对前海蛇口地区投资的热情。就土地而言，各方的资本都在虎视眈眈。去年年初，在广东省前海自由贸易区宣布成立的两天后，美国赵华斯坦房地产公司以134亿元的价格竞标前海一处未开发土地，创下深圳市土地价格最高、底价最高的纪录。

赵华堂地产83岁的创始人赵来瑞去年来到前海时直言不讳地表示:“这是一个巨大的市场，所以我对这里充满信心。”

三分之一的土地留给香港企业

前海的土地流转有明显的港资化倾向。

前海管理局多次明确表示，1/3的土地是留给香港企业的，土地出让起价、出让方式和运作方式都符合香港的惯例和通行规则。

今年3月16日，深圳前海管理局在香港举办了“促进深港合作前海政策研讨会”。前海管理局局长张贝透露，前海今年计划再转让8-10宗土地，并将加大对香港企业的土地转让力度。在近10宗土地个案中，最理想的5宗土地个案计划移交给香港企业。

2014年12月4日发布的《前海深港现代服务业合作区推进深港合作工作计划》也明显看好香港资本。根据规划，深圳前海推出50项政策措施，在土地、市场、制度等方面为香港人、香港资本、香港企业提供更好的服务，拓展香港服务业发展/12365；だよ0/房，从而进一步加快深港合作。

根据规划，前海1/3的土地留作香港企业使用，香港的做法和通行规则在土地出让起价、出让方式和运营模式等方面相互衔接，充分听取香港企业的意见和建议，为香港企业创造利润，促进香港经济结构优化和产业升级。

此外，规划还提出了前海与香港合作的具体目标，以及到2020年实现“1000万元”的蓝图，即港资和港资企业开发的建筑面积超过900万平方米，港资服务业规模超过1000亿元，孵化培育100多家港资创新创业龙头企业，打造香港优势产业十大集聚基地。

深圳市政府领导亲自率团来港，邀请香港企业参与开发建设。前海管理局已经显示出一种非常明显的倾向，即港资、外资和金融服务企业进行土地转让。在前海的几次土地转让中，转让条件受到严格限制。

以1月9日的土地出让招标要求为例，根据前海管理局发布的招标要求，投标人在最近一个财政年度(2013或2014财政年度)的总资产不得低于1000亿港元。在最近一个财政年度，香港已建成的各类投资或出租物业不少于200万平方英尺。此外，还需要在香港独立或合作开发建设一个不低于150万平方英尺的项目。

这不是前海管理局第一次为吸引香港企业而设定特殊条款。数据显示，2013年11月27日，前海推出了两个商业办公网站。前提是投标人必须在前海注册，但其母公司(或其实际控制人)必须是在香港注册的企业。

内地房企更加热情

然而，一方面，前海向香港资本大力伸出橄榄枝；另一方面，从本次转让的整体结果来看，房地产业对前海土地和未来的判断呈现明显的双线分化。

“首先，内地开发商的热情远远超过香港。除了嘉里建筑、新世界和恒基地产，香港房地产巨头没有出现在以前的拍卖中；第二，内地中小型发展商的积极性高于大型发展商。万科、中海、保利等1000亿大军目前没有在前海征地。”一位深圳房地产业内部人士对《时代周刊》记者评论道。

据媒体目前发布的统计，自2013年7月第一次土地拍卖以来，截至2014年底，前海已售出15块土地，成交价超过540亿元。15个地块中有6个是香港企业赢得的，但腾讯、华润、常恒科技、弘毅投资、香江集团和世茂都不是纯粹的香港企业。与此同时，有许多内地房地产企业蜂拥而至，有些甚至穿着背心来拿土地。

当然，当地房价上涨是最大的诱因之一。与2010年8月国务院正式批准的前海新区相比，前海蛇口区的房价从2010年8月的24，155元/平方米上涨至2015年1月的40，565元/平方米，涨幅为67.9%，而前海新区同期的平均房价从16，501元/平方米上涨至34，441元/平方米，涨幅为108.7%蛇口保税区毗邻前海，房价相对较高。钱海蛇口自由贸易区的房价仍有进一步上涨的空间，甚至有补偿性上涨的需求。

有待解决的历史问题

然而，仍然有一个棘手的问题亟待解决，那就是如何处理前海土地历史遗留下来的问题。

《经济观察报》今年1月报道，前海14.9平方公里的土地中，有7.8平方公里的土地没有出售，即政府控制的土地，这部分土地的净面积在不包括水走廊、道路和公共绿地后只有3.07平方公里。

由于历史原因，在售出的6.43平方公里的土地中，招商局集团、CIMC (000039，股份)和深圳国际西部物流公司在前海合作区的总土地储备超过三分之一，其中招商局集团红线321.9公顷，CIMC 54.2公顷，西部物流18.6公顷。根据香港一家经纪公司每平方米3万元的计算，这三家公司的土地从工业转为商业用途后，总价值将达到约3800亿元。

事实上，深圳市政府与深圳市土地委员会领导的三个“业主”的谈判一直在进行。在此次自2013年以来的谈判中，由于双方对地价水平的预期相差甚远，市政府后来要求上述企业提交前海土地开发计划。

数据显示，CIMC在前海拥有的土地分布在前海的9号和10号单元，9号单元占地46万平方米，已被列入首批重点开发项目。CIMC提出的初步计划包括将前海建设成为具有国际竞争力的海运金融中心，并引入中国银行、中国建设银行等重量级机构发展跨境人民币业务。航运和海上工程是资本密集型产业，建造船只和石油钻探设备需要大量资金。

此外，深圳国际地产位于前海19、20单元，其中19单元已正式列入首批建设名单。

深圳国际有限公司董事长高磊此前曾公开表示，希望尽快完成前海土地权益的确认，并希望将这些土地的平均容积率提高到4-5倍，其中10%-20%的土地将用于酒店、高档公寓等基础设施配套。

就各方的表达而言，谈判仍在进行，没有明确的时间表。在今年3月35日举行的2014年度业绩会议上，总裁麦透露，公司将继续与深圳市政府就发展事宜进行磋商。预计今年会有突破，由于涉及土地的资金数额巨大，预计今年很难全面解决问题。

前海管理局经营开发处处长、发言人王金霞早前质疑上述土地储备较大的企业为“地主”。他说，前海目前正在进行土地整理，包括土地形态和性质。有些企业确实有权使用该地区的土地，与企业谈判转让土地使用权是准备工作的一部分，但没有“三大地主”这回事。筹备结束后，相关信息将向社会公布。

关于企业土地整理的解决方案，市场上有很多猜测。一是等价原则，即根据原土地的价值，给予同等价值的商业用地，而不是“原100万平方米的物流用地将成为100万平方米的商业用地”。

根据一种理论，如果给予相同面积的原始土地，土地所有者必须根据商业用地和工业用地之间的差额支付土地价格。

然而，由于广东自贸区相关规划即将出台，困扰深圳前海多年的土地问题可能会加速。