双手博弈佳兆业、融绿背后 孙宏斌新逻辑：等待更多并购机会

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孙宏斌，融创中国董事长

《时代周刊》记者刘娟

谁能创造它，谁就能创造诗歌，谁敢去，谁就被赋予了诗歌！

1400多年前，北朝诗人杨玄之在《洛阳伽蓝记》中说，真正敢于思考、敢于实践、敢于成为现代人的人，很可能就是融创集团董事长孙宏斌。

“不管生意有多大，都只是一个生意。如果是对的，就去做，即使是不对的。”目前，无论是融绿平台的游戏，还是凯撒收购的拉锯战，这都是一向健谈的孙宏斌给出的基本态度。孙宏斌正在说服融创的股东和资本市场。他很清醒，融创的收购目标也很明确。无论如何，这是其他房地产企业无法体验或学习的巨大财富，其价值甚至可以达到1000亿元。

这也给了孙宏斌很大的启发。其次，他更愿意在M&A市场寻找机会:收购大量低成本土地，同时用较小的投资来刺激多次销售。

"从利润角度看，融创的增长尚未开始."在融创未来的蓝图中，孙宏斌概括如下:股权增长、利润、降低融资成本和现金保障。

谈论凯撒:如果你不成功，你会再买一个

孙宏斌目前的办公室位于深圳嘉里中心33楼，这里是凯撒的神经中枢，有30多个融创团队陪同。2014年12月29日，孙宏斌团队开始与郭氏家族接触洽谈。

今年1月初，孙宏斌来到深圳，并一直在这里。在他的眼前，是一场相持的棋赛。

凯撒在本月初宣布了海外债务重组计划，降低票据利息和债务延期是债务重组谈判的主要内容。凯撒将在2016年至2020年间推出的五项海外优先票据将面临三分之二的利息削减，所有这些票据都将延期五年。

3月22日，凯撒宣布该公司仍在与海外债券持有人谈判，尚未就最初海外债务重组计划的条款达成任何协议。

这种情况，孙宏斌在心里已经做了多次演练，并且已经想到了解决的办法。

“除了收购6亿美元，融创不再在凯撒投资任何额外资金，也不提供任何担保。”孙宏斌一向直截了当。他说这是融创的收购原则。归根结底，这只是一项业务。如果合适，就去做。归根结底，融创需要保护股东和债权人的利益。

他不明白为什么海外债券持有人不能承认他们在凯撒投资的错误。“凯撒的商业形势比所有人想象的都要严峻，因此海外债权人必须削减本金。目前的债券重组计划是合理的，没有太大的调整空间。”

凯撒正在与债权人谈判，按照孙宏斌的计划，这并不难。

截至去年年底，凯撒的有息债务总额为650亿元，比去年6月底增加了352亿元。此外，凯撒表示，未来12个月将有298亿元的债务到期。如果凯撒不能完成债务重组，将导致一系列债务违约问题。“如果你一年增加这么多债务，你不得不承认凯撒危机已经出现。”孙宏斌说道。

3月24日，评级机构标准普尔继续下调凯撒的评级。该房地产企业的评级从“选择性违约”下调至“违约”，其票据评级也从“cc”下调至“违约”。与此同时，标准普尔对凯撒能否在30天的宽限期内付款表示怀疑。

“凯撒突然增加了300多亿元的计息负债，但公司的现金流基本上被破坏了，经营状况急剧恶化。”在孙宏斌看来，没有融创的参与，凯撒早在几年前就已经崩溃了。如果海外债权人坚持不合作，凯撒可能会在4月底关闭。

凯撒必须活下去，否则对任何人都没有好处。这也是孙宏斌的底线，他说:“目前，成功收购的几率甚至更低，高达一半。如果债权人坚持不合作，我们将选择放弃。”

这并不是说他从未放弃。买下绿城，转身离开，做得好，干脆利落地放弃。从今天的结果来看，放弃也是一种胜利。

3月31日，凯撒将公布其年度业绩，孙宏斌预计届时重组将加速进行，因为所有债权人都将了解凯撒的严峻现状。他给出的最后期限是5月，前提是凯撒债权人通过债务重组计划并恢复运营。

如果收购成功，孙宏斌预计凯撒每年将有300-400亿元的销售额生存，为了减少负债，他将“切断”凯撒在中国东北、上海(房地产)和重庆(房地产)的项目，凯撒未来将形成“珠三角+X”战略。

但是，如果不成功，融创还将关注珠三角的其他M&A机遇。用孙宏斌的话说，他三年前瞄准了广深市场。

混合绿色:打断骨头和连接肌腱

距离深圳1500公里的上海还有一个收购案等着他去完成。

3月16日，九仓高管正式宣布他们将竞标绿色平台，这使得情况再次复杂化。绿色平台的所有权成了一个新的悬念。

孙宏斌说:“绿色平台的收购已经完成，没有出现法律纠纷。”“当然，我们仍在与绿城谈判，希望能有一个一揽子解决方案。我相信绿城最终会很好地解决这个问题。”

例如，去年赢得的天津全运村项目准备继续与绿城合作。这个消息已经私下传播了很长时间。除了16个绿化项目外，其他合作也在悄悄进行。

目前，九仓坚持进入绿色平台似乎无法获得融创和绿城的同意，其谈判成本和难度可想而知。在这个行业，每个人都有自己的小想法。融创的果断和九仓的固执使宋卫平在谈判中处于尴尬的境地。

据《泰晤士报》记者报道，为了尽快解决此事，宋卫平原本打算促成九仓与融创直接谈判，双方合作开发融创平台下的项目，但融创拒绝了这一提议。然而，对于绿色平台的所有权，争议似乎正在缩小。无论是融创还是绿城，这种所有权早已为人所知。“如果签署了协议，将召开股东大会，绿城将发布公告。”一位知情人士表示。

2012年，融创通过与绿城建立合资公司来融化绿色平台，成功进入了向来门槛较高的长三角地区。现在，融创平台和杭州(房地产)公司可以为融创贡献300亿元的销售额。

“他想买，我们不卖。”孙宏斌触怒了九仓的介入，即没有法律常识。“如果你不遵守法律，没有性格，你怎么能混得下去？”这张照片甚至被固定下来，并在香港的各种金融信息节目中反复播放，香港是九仓的大本营。

但说到宋卫平，绘画的风格立刻变得温柔起来。“分手也是一件好事。宋总是回到绿城，我们也买了一个平台，融化绿色。”孙宏斌并没有对收购绿城的失败表示担忧，而是用了一句话:“不管生意有多大，也是生意。”

自去年以来，孙宏斌已经说过很多次了。去年11月6日，孙宏斌做了一个足以载入中国房地产业历史的决定——推倒绿城，这让他为资本和产业的舆论欢呼。自三年前牵手以来，孙宏斌始终谨小慎微，年轻时没有轻浮，没有成功的骄傲。

甚至当他最终退出时，他对宋卫平说的也是同一句话，“你永远是大哥”。

到目前为止，孙宏斌仍然表达了对绿城的热爱。他似乎是“最好的前任”，说他愿意为绿城支付这么多钱，因为他认识到了它的价值。他多次表示感谢，称绿城是一家好公司，融创团队在绿城的合作下得到了很好的培养和发展。

未来将与绿城合作的孙宏斌表示:“在合作中产生的信任和感情让融创和绿城断了骨头，接上了筋。”

未来:小投资刺激多项销售

好人等着看笑话。即使在花了两年时间进行收购之后，融创是否已经将自身的增长放在一边了？

“你说我疯了吗？”孙宏斌赶紧问自己:“我们的风险控制得很好。”他承认，这两项收购确实分散了公司团队的注意力，但也学到了很多，“年轻而努力。”

2014年，当行业整体增长率收窄时，融创仍给出了一个漂亮的答案。去年，融创合同销售额达到658.47亿元，实现核心净利润37.3亿元，分别增长29.6%和5.9%。在房企排名中，融创已跃居第十位，在一线城市中遥遥领先:天津、上海、重庆、无锡销量均居首位，北京第四，杭州、苏州第五。

对于房地产市场的新形势，孙宏斌有自己独特的判断。“通过绿城和凯撒的并购，也许每个人都应该对这个行业有一个新的认识。下一步将非常危险。如果一个负债累累的企业出了点问题，它就不会动，而且会有越来越多的并购机会。

这也解释了为什么融创在2014年只拿走了12块土地，到年底，其账面上仍有250亿元现金。孙宏斌表示，融创更愿意在M&A市场寻找机会:收购大量低价土地，同时用较小的投资来煽动多次销售。

2015年，融创的销售目标是谨慎保守的660亿元，这几乎相当于2014年的业绩。“为了达到既定的规模，我们不再像过去那样期待销售的快速增长，然后我们必须保持平衡，赚取利润，保持安全和冷静。”孙宏斌表示，融创视现金流管理为公司管理团队控制的首要指标。公司内部债务指数的红线是90%。去年，净负债率从69.7%降至44.5%，融资成本从10%降至9.1%。

孙宏斌还将存货跌价率作为严格的考核指标。在他的描述中，融创从2013年到2014年结转的可销售库存为450亿，从2014年到今年结转的库存为406亿，减少了约10%。目前，融创的总可销售价值为1147亿元。

这一切都指向孙宏斌所期待的更加稳定的新融创。“融创的真正增长还没有开始，600亿元后将实现利润增长”。

他说，任何时候都是融创的新阶段，如不追求规模，也是融创的新阶段。