稳楼市新政再加码

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3月30日下午，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行行业监督管理委员会(报价601988，咨询)下发了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，为改善居住条件，已有住房且相应住房贷款尚未结清的居民再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，最低首付比例调整为不低于40%。财政部和国家税务总局联合发布文件，将房屋销售免征营业税的起征点从5年降低到2年。再加上土地和住房部以及住房和城乡建设部上周推出的优化住房和土地供应结构的措施，很明显，政府稳定房地产市场的政策在不断增加。

今年以来，经济增长率和各项指标持续下降。最近，央行还表示，它应该“警惕通缩”。在宏观经济持续低迷的背景下，长期承受压力的房地产市场可能会意外受到“冲击”。与此同时，政府正在主动化解地方债务风险，推动债券互换。在这种情况下，政府显然不希望看到房地产市场出现“额外的麻烦”，这就是实行稳定政策的原因。

据统计，截至2014年底，全国商品房销售面积为6.2169亿平方米，比2013年底增加1.2874亿平方米，同比增长26.1%，三项指标均创历史新高。今年头两个月，高库存的情况继续存在。根据上海易居房地产研究所的库存报告，截至2月底，中国35个重点城市的31个城市的库存同比有所增加。如果这些股票不尽快消化，房地产市场将面临一个“临界点”。

然而，目前中国的三、四线城市普遍供过于求，大多数城市家庭拥有一套或多套住房。因此，无论是降低首付比例刺激第一或第二套政策，还是降低免征营业税的门槛，都不会对这些城市产生很大刺激。应该说，这些城市的房屋只能由“农民进城”逐步消化。

一线城市房地产市场的问题是价格太高，有很多急需，但购买力不足。降低首付比例不会减轻潜在买家的压力，因为总价格不会改变。有些人可能认为将营业税免税额由5年降至2年会刺激二手房市场，但事实未必如此，因为减税所带来的好处很可能被卖家通过提高售价而拿走，而买家所承担的房价却不会下跌甚至上涨。

降低购房成本的一个方法是降低抵押贷款利率。但是，当前的政策不包括此内容。事实上，目前的金融政策和金融环境很难支持低利率购房，因为随着影子银行的兴起，银行业的融资成本增加，贷款额度因监管指标严格而变得紧张，限制了银行业下调住房抵押贷款利率的可能性。

事实上，在目前一线城市房价过高、三、四线城市供给过剩的情况下，政府没有多少有效的工具。当前的新政策只是过去几年“扶底”行动的延续，其效果可能非常有限。归根结底，房地产市场的改善取决于经济的改善。