二套房首付、税收祭出“宽松组合拳” 房贷利率下行空间有限

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引导阅读

对于新的抵押贷款政策，“利率水平来自银行金融。”

机构根据借款人的信用状况和还款能力合理确定。“银行个人理财部负责人认为，目前银行存贷比高，资金仍然紧张，面临着净利润增速放缓的困境，实际利率受到空空间的限制。”

我们的记者刘邓·周伟在北京报道

3月30日，房地产放松政策正式登陆房地产板块，放松程度超出市场预期。

同日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《住房贷款通知》)，第二套房最低首付比例由70%降至40%。

同时，财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税字[2015]39号)(以下简称《营业税通知》)。个人购买普通住房超过2年(含2年)对外销售的，将全额征收营业税，以前规定为5年。

对于新的按揭政策，“利率水平应由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力合理确定”，某国财政部的一位人士向《21世纪经济报道》表示，目前银行根据不同的客户资格实行差别按揭利率。鉴于新政策，原则上，利率变动仍将与客户资格相关，并将有所松动。

他认为大型国有银行是市场的风向标，如果大型银行降低利率，其他银行可能会降低利率。“因此，我们不会轻易放手，特别是当实体经济不“热”的时候，利率会受到限制。”

对新政的两种解释

3月30日下午，a股房地产板块全线大幅上涨。根据市场传言，央行紧急通知媒体下午3点召开新闻发布会，这可能与放松房地产政策有关。尽管有消息称央行曾否认此事，但谣言很快得到证实。

上述《住房贷款通知》中有两项核心政策。首先，对于拥有一套住房且相应的住房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，最低首付比例调整为不低于40%。具体首付比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力合理确定。

二是有偿职工家庭使用住房公积金委托贷款购买第一套普通自住住房，首付比例最低为20%；对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的已付职工家庭，为了改善其居住条件，可再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住住房，最低首付比例为30%。

关于第二套房首付比例调整的背景，民生证券研究所执行董事关庆友指出，在“2014年9月30日新房贷政策”和“11月22日降息”之后，房贷“价格”即房贷利率开始下降，但“数量”仍然吃紧。全国的整体销量还没有稳定下来。一方面，它通过上下游产业链增加了经济下行压力，另一方面，它拉低了地方政府土地出让金收入，加剧了地方财政和债务压力。

对于此次政策调整，中原地产首席分析师张大伟认为，“特别是首付比例降低到40%，公积金政策也调整到20%的最低首付比例，第二套房为30%。虽然有一定的限制，但这种力量的放松将对市场产生巨大的影响。”

他认为，新政可以增加对直接有效购买的需求，4月份整体市场成交量将迅速上升。他还预测，一、二线城市第二季度的交易量将出现明显的环比增长，这可能成为2014年以来的交易高峰。

然而，市场上有另一种解释。

民生证券的关庆友认为，房地产市场的短期压力将会缓解，长期压力不会减轻。本轮房地产调整是短期因素(信贷紧缩)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果。“房地产的投资属性将让位于消费属性。从纯粹投资的角度来看，不要拿起落下的刀子。”

银行利率下降空可能有限

为什么市场如此关注第二套住房贷款政策？

张大伟解释说，由于二手房贷款政策是2013年房地产市场收紧的标志，首付降至40%意味着政策方向的全面调整。信贷政策一直是房地产市场政策的核心。如果这两种信贷放松，他认为地方政府将推出更积极的放松政策。

但是，记者发现，新政后，银行的房贷政策可能并不乐观。

某个国家的一家大银行的人说，抵押贷款有限额控制，但一般不能用完。由于抵押贷款的赚钱效果较低，银行一般会在不愿放贷的背景下压缩额度。此次政策调整，总体政策有利于二手房市场的发展，二手房贷款将会增加。

该行黄金部的另一位负责人表示，一套房和二套房的按揭政策将会放宽，不应像以前那样严格。银行将在年初设定抵押贷款总额，该总额将根据情况而变化。

此外，银行家对抵押贷款利率并不乐观。

上述银行个人金融部负责人也表示，目前银行存贷比高，资金仍然紧张，净利润增速放缓，实际利率受到空.的限制

营业税螺旋上升:两年免税时代

房地产税收政策和财政政策同时调整，这是十多年来首次对房地产政策进行调控。这两项政策的同步发展发出了一个强有力的信号，即调控政策已经开始转向。

3月30日，财政部、国家税务总局发布通知，调整个人住房转让营业税政策:原普通住房免征营业税五年的政策调整为两年。

一些买家的税务负担将会减轻。张先生告诉《21世纪经济报道》，他去年以400万元的价格买了一套二手房，租期为四年半。因为它还不到五岁，他不得不支付20万元的5%营业税。

减税是非常直接的。深圳一位房地产经纪人表示，二手房交易涉及营业税、个人所得税、契税等。所有这些都需要在房子转让时支付。类似于“首付”，贷款是不能发放的，这对买家的决策有很大影响。

从5年到2年，这个变化不小。一些金融和税务分析师告诉《21世纪经济报道》，房地产不同于其他商品的投资，投资周期长，持有两年后可以免税转手，投资需求可能会扩大。

根据记者对前几年监管政策的考察，个人二手房交易缴纳的营业税是变化最频繁的税收政策——随着房地产市场的繁荣和低迷，这一政策在5年免税和2年免税之间切换。

2005年，国务院发布文件，要求加强对投机和投资购买等房地产交易的监管。它最初是为了在出售个人住房时缴纳营业税而引入的。2005年，免税的标准是普通房屋应该超过两年。在2006年，这将需要五年时间。但在2008年，这项政策被调整为两年。2009年，它又回到了五年前。

2011年，营业税政策进行了微调。2009年，普通住房五年以内“差额缴纳营业税”的政策在2011年改为“全额缴纳营业税”。

东部省地方税务局的一位负责人告诉记者，个人住房交易中有许多免税政策，个人二手房交易产生的所有税收加起来只占地方税收的一小部分。土地增值税、企业所得税、营业税和契税是最大的税种。

至于免税政策对房价的影响，中国社会科学院财政经济研究所税务研究室主任张斌在接受《21世纪经济报道》采访时表示，房价主要由供求关系决定，税收只起到一定的调节作用。此外，这项政策不如开征房地产税有效。

对个人住房征收房产税一直是悬在房地产投机者头上的一把利剑。目前，房地产税收立法由全国人大起草，这是未来税制改革的重点之一；然而，仍然有许多问题需要解决，未来的着陆时间还没有预料到。