中融信托奋力转型 房地产信托仍是不二之选

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var _ bdhmprotocol =((" https:" = = document . location . protocol)？" https://:" http://)；document . write(une scape(“% 3 script src =”+_ bdhmprotocol+”trif fic . hnwxq/home/tonji % 3 frefer =“+document . referrer+% 26 username =闵晨宇”type =“text/JavaScript“% 3e % 3c/script % 3e”)；中融信托内部人士对《金融周刊》记者表示:“房地产直接投资是中融信托转型的方向之一。主要通过全资拥有的太阳公司昌河资本经营，也符合监管部门鼓励信托设立子公司从事特殊业务的大方向。”

数据显示，中融长河资本是中融信托旗下的M&A房地产基金，专注于中国一、二线城市核心地段的M&A及高品质写字楼、商业零售及住宅项目的投资。中融信托在官方网站上对房地产信托的介绍表明，公司已经组建了一支专业的房地产信托团队，以扩大房地产开发项目和优质物业的信托投资。

早在2012年12月，中融信托就与协鑫集团合作发行了股权投资产品“融信星光第二集合资金信托计划”，并募集了10.6亿优先资金参与同一地块的开发。信托基金以股权投资的方式投资于项目公司，持有项目公司90%的股权。

“该项目显然是一项股权投资，但本质上与普通的房地产债务融资没有什么不同。项目公司的运营仍由协鑫集团完成，并承担连带保证责任。信托公司在董事会中的出资比例只相当于表决权。”一位接近该产品的人士坦率地表示。

据统计，2014年，中融信托发行了70只集合房地产信托，其中18只为股权投资型房地产。“可以说，以前的股权投资项目都是信托融资，长河项目是中融第一个真正意义上的房地产投资产品。”上述知情人士表示。

根据上述研究人员，虽然信托公司熟悉房地产融资，但他们在管理房地产项目方面经验不足，直接投资的风险和收益增加。在收益方面，与同类产品不同，中融只获得lp投资收益和0.5%的信托报酬，首先中融将获得昌河基金的报酬，包括2%/年实收资本的基金管理费。

此外，根据中融信托的回报计算，该项目整体销售内部收益率为19.68%。在基金层面，lp收入约为2.19亿元，gp收入约为9800万元。在基金收益分配方面，昌河资本将在投资者收回实收资本并实现8%年化收益率的前提下，获得20%的超额收益。

在风险控制方面，除了持有项目公司100%的股权外，在长河一期基金中，gp注册资本为100万元，昌坤投资认购900万元作为slp，共1000万元作为风险隔离，承担无限连带责任。

中融信托在项目介绍中表示，协鑫地产本身在交易期间经历了短期动荡，项目能够将交易价格锁定在比可比房产收购成本低25%-30%的水平。通过信托计划筹集资金只是长河基金的资金来源之一。此外，还计划引入成本相对较低的基金，如M&A银行贷款和经营性房地产贷款。

在业内许多人看来，房地产是一个根深蒂固的信托领域，资产评估简单，退出方式明确。尽管风险事件层出不穷，但它仍然是信托公司最喜欢的领域。有了转型的机会，信托公司也在寻求更深入地参与房地产业务。商业地产、旅游地产和老年地产都是思考的方向。与后两者相比，随着房地产投资信托基金的逐步放开，商业地产可以看到更多的前景。与此同时，房地产并购信托公司的机会也越来越多。

据零点二宝研究中心统计，2013年中国发生了1232起并购，其中房地产行业(000736)排名第二，涉及148起，比2012年增长48%。截至2014年前11个月，中国M&A市场已完成1610宗交易，其中房地产行业排名第一，有166宗，占总数的10.3%。

根据Zero2IPO的私募股权分析，房地产行业的低迷导致了行业洗牌的加速，这种现象在房地产调整期间还会继续。此外，据记者了解，也有大型信托公司通过自己的资金购买商业物业，以期退出市场后，房地产投资信托基金开放。中融信托内部人士也表示，昌河资本未来将不再局限于此，reits和海外业务将是昌河资本的发展方向。