深圳房源“锁定”风波

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《时代周刊》记者刘娟

2015年，深圳地产界注定要动荡不安——一场风暴正从这个行业刮来。

继凯撒莫名其妙的被套牢危机之后，仅在一个月内，深圳市规划和国土资源委员会就锁定了数万套本地套房，17家房地产企业受到了金融行业的“风险警告”，情况仍在发酵。

这在深圳房地产史上是前所未有的。

这场风暴源于去年9月至12月广东省委对深圳的视察。据深圳市纪委官方网站转载的《深圳特区日报》报道，检查组发现，在深圳房地产业，调查的案件显示，领导干部干预了土地出让和项目建设；土地出让和建设规划中存在权力寻租空室；开发商主导的城市更新带来的“并发症”相当严重。

超过16，800间套房被锁定

在深圳的“禁售”风暴中，幻想曲、民生杜东等房地产企业相继遭到枪击，中海、中粮等央企也受到影响。

据统计，根据2011年1月1日以后计算的预售证明，深圳市政府锁定的本地开发商数量超过10家，锁定的房屋数量超过16，800套。

1月16日下午，深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市土地规划委员会”)发布了《关于暂停使用房地产信息系统的说明》。根据这份详细的解释文件，锁定或限制房屋产权的原因可能有很多，建议不要为了维护良好的市场环境而过度解释。

根据该文件，深圳上市被“锁定”的主要有五种情况:一是由于相关业务处理的要求，需要暂时停止销售；二是预售合同已经签订，上传后数据没有立即归档，系统会自动锁定；三是因涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其他调查案件；第四，由于司法或其他调查案件；五、法律法规规定的其他情形。

根据这些情况，除了凯撒的房子被锁上的原因之外，所有其他暴露的上锁的建筑物都找到了明确的原因和解释。

“我们的阅读花园项目属于政府住房，政府锁定是正常的。”中国海外房地产品牌部相关人士告诉《时代周刊》，该项目于2013年出售。根据深圳市的相关规定，该房屋在10年内不能出售，因此在限定期限内，该房屋未经相关部门备案被锁定是正常的。根据深圳市国土资源委员会网站数据，景悦花园项目1号楼至4号楼共锁定房屋2888套，占全部房屋的90%以上。

根据上述声明，深圳市国土资源委员会表示，锁定房屋类型属于正常业务，与中海等房企是否存在违规行为无关，也不影响小业主的合法权益。

根据深圳市国土资源局的网站信息，中粮地产(000031，古坝)，一家中央企业，在深圳宝安红云花园有一些房子，也是由政府自动上锁的。

中粮地产品牌部的一位相关人士告诉《时代周刊》，由于土地委员会的网站信息没有及时更新，查询结果被“自动锁定”。这种情况不仅限于中粮地产，其他房地产企业也遇到过。

同样引人注目的是荣超房地产，其荣超大厦的全部房产以前都被锁定过，涉及面积约4万平方米。据荣超房地产，锁定的建筑物是由深圳市国土资源局处理不当，与企业无关。这座锁着的建筑不会被卖掉，它一直是自我维持的租赁。根据深圳市国土资源局的最新解释，荣超大厦因业务需要被查封，需要暂时停止销售。现在锁定原因已经消除并解锁。

民生杜东给出的“锁定”理由是，建设方起诉其未能向华西企业支付费用，整个项目早在2014年8月就已备案并封存。“该项目现已逐步解封，公司销售正常”。

幻想曲拥有的房地产被锁定，这被证明与司法原因无关。幻想曲集团的一名员工黄告诉《时代周刊》，锁定的四套套房早在2010年就已经售出，产权不再属于幻想曲。

视察队的震惊

深圳1万套房源被锁定，这立即引发了资本市场的反应。许多开发商接到了金融机构的询问，股价更加动荡——在幻想曲中，股价一度下跌了16%，债券价格下跌了20%以上。中国海运也未能幸免，跌幅最大的为6.97%，跌幅最大的蓝筹股为23.5港元。

广东省委第三检查组于2014年9月10日至12月5日访问了深圳，这被解释为深圳楼市发生强烈地震的原因之一。

深圳市纪委官方网站深圳明静。1月12日，com转载了《深圳特区日报》的报道，指出2015年1月5日，检查组向深圳报告，房地产调查案件显示，领导干部干预了土地出让和工程建设；土地出让和建设规划中存在权力寻租空室；开发商主导的城市更新(旧改造)造成的“并发症”相当严重。

检查组提出了三点建议，特别提到要学习徐宗衡、梁道行、蒋尊玉、叶敏慧等的做法。加大警示教育力度，保持反腐高压态势，严肃查处权力交易、权力交易和权力交易中的领导干部腐败问题，严肃查处土地出让、建设规划和工程项目中的违法违规行为，产生了强大的震撼力。

检查组提出问题后，深圳市委书记王戎立即进行了严格调查，并对整改工作提出了具体要求。其中，市纪委和市委组织部被要求立即组织力量，对检查组移交的案件线索进行认真调查。

深圳市检察院于2014年12月以涉嫌玩忽职守罪对法律事务科科长柯某、规划设计科科长张某、书记员涂某进行了调查。线索来自省检查组。

据一位知情的当地资深媒体人士透露，《时代周刊》记者透露，该案涉及位于福田中心区核心商圈的英龙商务大厦。三名落马官员非法将该项目的建筑面积比例从9.8调整到13.04，建筑高度限制从128米增加到137米，建筑面积增加了1.8万平方米。

一位与深圳市土地委员会关系密切的匿名知情人士告诉《时代周刊》，深圳房地产调查的重点将是城市更新项目(旧房改造)、容积率变化、建筑高度增加和规划项目变更。

“什么是强大的冲击，也就是说，深圳房地产圈的每个人现在都处于风险之中。”深圳一家房地产公司的代表刘志强(化名)在接受《时代周刊》采访时表示。

近日，一家信托公司发布并在深圳地产界广泛流传的风险警示名单，促使投资合作相关方关注风险控制。凯撒、京基、华南、新沂、洪荣源等17家房地产企业及其老板的名字赫然写在这份名单上。这些房地产企业在深圳都很富有，大部分都是潮汕家庭，而且很多都参与了旧制改革。

截至1月19日《泰晤士报》记者截稿时，上述“风险警示名单”中的15家房地产企业正在尽最大努力理清它们之间的关系。例如，华南城市发布了一份澄清声明，称执行董事郑没有接受任何调查。

市场危机的旧变

由于“旧变风暴”，凯撒陷入了舆论漩涡。谁也没有想到，这家年销售额超过300亿元、位居中国前20名的上市房地产企业，会在短短一个月内陷入破产重组的危机。

深圳京基也涉嫌受贿。近日，贵州省法学会网站披露了原广东省委常委、统战部部长周的判决。该判决显示，五家房地产企业的老板贿赂周取得广东的会员资格，其中包括京基及其董事长张华。京基对外界回应称，“相关事宜正在公司内部进行核实，但可以肯定的是，现任董事长并未受到控制或调查。”

“深圳的大多数私有房屋企业都出生在草地上，敢于冒险，有激进的手段。虽然家庭很大，但从本质上讲，基础仍然脆弱。”深圳资深房地产评论员李宗淼评论道。

目前，这些住房企业普遍参与的旧改革在当地处于危险之中并变得令人恐惧。

近年来，深圳土地市场的供给困境难以避免。作为一项老的土地再利用改革工程，虽然难度很大，但仍成为许多“吃不饱”的房企的目标。

近年来，旧城改造项目已成为深圳重要的土地供应来源。据第一太平戴维斯统计，2012年深圳存量土地占土地总供应量的近75%，2013年和2014年城市更新占土地总供应量的60%以上。目前，深圳正在进行的市区重建项目约有100个，涉及土地约781公顷。

“大多数房地产公司都不能玩旧的变化。这是一个大事实。”深圳资深房地产经纪人黄立冲在接受《时代周刊》采访时表示，旧房改造项目不易实施，更难实施。它向上与政府相连，向下与村民相连。形势是复杂的，甚至包括许多历史遗留的问题，它要求非常高的运作、关系和资本。

它与地方政府关系密切，灰色地带很可能参与旧改革项目的审批和推广过程，这是最大的潜在风险。1月13日，深圳法院通过媒体发布了龙岗回龙铺旧村委会2012年收受贿赂900万元的二审判决。这个社区的四个村长被判有期徒刑，这个案子涉及的开发商是尚墨。

事实上，在反腐风暴开始后，凯撒等房地产企业的危机给其他同行带来了反思:我们应该如何更好地处理政企关系？

目前，凯撒龙岗几个老改造项目的2000套房源已经锁定。“在凯撒的上市被锁定后，相关部门已经将凯撒的所有信息在国土资源局进行了清查。”深圳房地产业的一位消息人士向《时代周刊》记者透露，华润置地正与凯撒就收购事宜进行谈判。华润置地和凯撒的业务重叠程度很高，双方都在深圳有几个老的改造项目。

然而，对于这一消息，华润置地的内部员工都说他们“不知情”；凯撒品牌部的周女士告诉《时代周刊》记者，一旦有重要的事情，就会正式宣布。