今年楼市主旋律或是去化走量

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长江商业新闻

15万套的股票很高，而杭州(房地产)实力雄厚的房企正在亏本出售。本报记者知望全面报道。

“亏本卖房”的口号又一次让杭州楼市降温。

杭州楼市一直是国内楼市的主要风向标之一。2012年3月，杭州曙光率先喊出了“亏本卖房”的口号。2014年2月，杭州德信地产一个项目的降价拉开了马年降价的序幕，全国房地产市场从此进入“解禁”模式。2015年，在市场复苏的背景下，杭州喊出了“亏本卖房”的口号。令人惊讶的是，这次是华润和新鸿基这两家实力雄厚的房地产企业大声疾呼降价。

随着限购政策的取消，市场开始回暖，但杭州的房地产企业却唱出了反对“亏本卖房”的论调。这个标志会传播到其他城市吗？业内人士认为，杭州楼市“亏本卖房”的信号可能预示着房价下跌的趋势已经形成。杭州“蝴蝶”引发的飓风可能会悄然席卷全国。业内资深人士对《长江商报》表示，这仍是今年的重点，除非有进一步的优惠政策，否则今年的营业额很难超过去年。

杭州重现“亏本卖房”

据综合媒体1月14日消息，华润与新鸿基在杭州合作项目“之江九里”中推出了“亏本销售”的口号。

据资料显示，“之江久立”的开发商名为华润新鸿基地产(杭州)有限公司，由华润集团和新鸿基于2005年底共同组建。

“之江九里”所在的土地是华润和新鸿基在2009年以27.7亿元的高价赢得的“土地之王”，相当于每平方米15300元的底价。据《长江商报》记者计算，该项目自2012年进入市场以来，已经销售了几期，目前已售出数百套，平均售价为1.8万元/平方米。按照这个价格，包括各种建设和税收成本，基本上没有利润。

2012年3月，杭州曙光城的房地产首次喊出了“亏本销售”的口号。2014年2月，杭州德信房地产项目的降价拉开了马年降价的第一枪。2015年，随着市场回暖，杭州现在亏本卖房。

在这方面，一些分析人士认为，可能是开发商判断，杭州的房价很难在未来3至5年内上涨，与其花费金钱和时间去空，还不如“把包放在安全的地方”。一些分析师认为，2015年，杭州实力雄厚的房地产企业仍在亏本出售房屋，或许是因为放松限购政策的好处已经用尽。

2014年6月27日，呼和浩特(房地产)成为中国第一个正式放开限购的城市，其他城市纷纷效仿。同年9月26日，珠海(房地产)成为最后一个放松限购政策的城市。到目前为止，只有北方四个一线城市、上海、广州和深圳以及三亚的五个城市(房地产)仍在实施限购。

自实施以来，限购政策一直被视为房地产市场的“紧箍咒”，因此，限购政策放松的时候，正是开发商增加成交量的时候。因此，限购放松后，房地产企业都推出了各种降价促销。

就杭州而言，去年共售出76，017套，其中前7个月仅售出27，741套。取消限购后，8月成为一个分水岭，仅10月份就售出10974套，创下过去5年的新高。

虽然2014年杭州楼市创下了近五年来的新高，但这一成绩基本上是整个市场“量价”的结果。随着许多政策红利的边际收益耗尽，杭州楼市在年底和年初似乎处于吞水状态。最近，杭州楼市的日均成交量很少超过300套，与去年最后一个月的日均成交量约400套相差甚远。

从全国各地的市场情况来看，虽然取消限购后交易量有短期增加，但持续时间不长。即使提供了比预期低得多的价格，一些房产的销售仍然不乐观。

离开仍然是今年的焦点

数据显示，2014年，虽然杭州的交易量创下新高，但库存状况仍不容乐观。尽管截至2014年12月31日，库存已降至15万套，但14.9927万套的数量使今年的房地产市场处于年初的高库存水平。

事实上，早在限购政策放松之时，一些分析师就认为这不能从根本上提振房地产市场。现在，放松限购政策的“功效”已经用尽。在此背景下，2015年房地产市场将进入相对平静的新常态。市场普遍认为，该行业供应过剩的基本面没有改变，去库存化仍将是2015年的主题。这也是一个不争的事实。

“归根结底，中国的房地产市场仍然是一个政策性城市。作为开发商，我们只能期待出台更多的优惠政策，刺激市场，带动买家的消费欲望。”一位房地产企业负责人不情愿地向《长江商报》记者透露，今年的市场不能盲目乐观，出走将是开发商的主要动力。

这一信号更直接地反映在房地产开发商的信心上。今年，虽然房地产企业的销售指标稳步上升，但大多数房地产企业的负责人对市场的预测都很谨慎。

根据杭州透明销售网的数据，2014年销售额排名前十的房企分别是绿城集团(143.6亿元)、万科地产(122.4亿元)、滨江集团(002244，股份)(101.8亿元)、龙湖地产(59.1亿元)、融创中国(38亿元)、海洋地产(101.8亿元)

《长江商报》记者了解到，除绿城、融创和大家外，2015年十大房企的销售目标大部分已经发布，与2014年基本持平或略有增加。

德信地产2015年的销售目标是70亿元，与2014年持平。德信地产相关负责人表示，今年，在去库存化的市场主题下，德信不会单方面追求数量扩张，其利润预期将更加理性。

Lvdu 2014年最终完成金额为31.8亿元，今年的销售目标与去年持平。“今年也将是降价的一年，集团的整体战略是谨慎扩张。”绿都集团相关负责人表示，今年的市场变数很大，并不乐观。一方面，降息和RRR降息的优惠政策可能会进一步出台，市场将进一步回暖。然而，另一方面，150，000套的库存很高，这不包括没有预售证书的隐藏库存。即使市场回暖并改变目前的供过于求的局面，估计也要等到下半年。

武汉(房地产)，房地产行业的资深人士，告诉长江商报，这仍然是今年的重点。今年的市场将保持稳定，面对2014年的巨额营业额，很难实现增长。2014年的交易超过2013年的交易，并在五年内达到新高，其原因主要有两点:一是高性价比，二是四年期限购贷款突然放开。2015年，除非有进一步的优惠政策，否则很难超过之前的营业额。

更多的政策推力或现在

自去年第三季度以来，房地产市场的一系列放松政策，虽然力度不小，时间安排密集，但确实对房地产市场产生了许多积极影响，推动下半年房地产市场交易量持续上升。然而，与2000年金融危机期间出台的“救市”政策相比，这一政策调整仍然相形见绌。在2008年，“救市”政策甚至包括了令人震惊的条款，比如第一套房首付20%，贷款利率降低30%，以及契税减免。因此，各方普遍认为，2015年，房地产行业将迎来新的宽松政策。

据相关金融机构预测，2015年上半年，银行仍有可能在2014年底继续实施相对宽松的抵押贷款政策，这一趋势将随着房地产行业的全面复苏而逐步收紧。其中，最有可能的是，第二套房的首付比例有望再次下调。

与此同时，央行有望在今年再次降息，RRR方面做出乐观预测，甚至是多次。RRR降息后，市场将释放更多流动性。降息后，低利率将刺激更多潜在买家进入市场，这将促进杭州这个具有良好需求基础的市场更快发展，也将促进更多改善后的需求不断释放。

除了银行的财务杠杆，地方政府也应该在自己的权力范围内刺激房地产市场。事实上，许多地方政府在去年下半年就开始了这方面的试验。例如，用公积金购买第二套住房时，首付从70%减少到60%。

住房和城乡建设部官员表示，应尽一切努力“节约”。这意味着，2015年，中央政府和各级政府将根据情况继续出台各种救市政策。地方政府可能会对房地产交易税费大惊小怪，降低二手房交易的营业税和契税税率，并将营业税的缴纳期限从五年缩短至两年。

此外，如果空的房地产政策仍然宽松，政府可能会进一步通过降低首付比例来煽动资本杠杆；还可以减少获得购房资格和释放消费能力的年限；如果限购政策继续放松，预计2015年改良型公寓将成为楼市热点。我相信有关各方正在共同努力，进一步推动整个房地产市场的复苏，同时更加重视各项政策和制度。这可能涉及信贷政策和房地产交易税费政策的调整。

2012.3

杭州曙光房地产喊出了“亏本出售”的口号。

2014.2

杭州德信房地产项目降价。

2015

杭州“枝江九里”房产亏本出售。

当前平均售价

18，000元/平方米

2009年等效底价

15，300元/平方米

算上各种建设和税收成本，基本上没有利润。