楼市将续演整合大戏 众多中小房企危大于机

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即将到来的事件在他们面前投下阴影。从凯撒的债务违约风暴到个别房地产企业破产的消息，房地产市场的坏消息最近一直在上升，业内对房地产行业洗牌的预期也在增加。在房地产市场不断分化、房地产行业进入白银时代的背景下，许多中小住宅企业危在旦夕，房地产市场将继续上演一出完整的大戏。

首先，逃逸序列的“阴霾”很难在短期内消除。尽管房地产市场在2014年底显示出复苏的迹象，但很难满足迫切的需求，而去库存化仍然是房地产企业面临的主要问题。据国家统计局统计，截至去年11月底，商品房销售面积近6亿平方米。待售住宅面积为3.9亿平方米。根据2014年12月中国36个大中城市的库存销售比指数，一线城市和部分二线城市的清仓周期已降至合理区间，但库存压力仍较大，市场清仓周期超过15个月且市场基本面不佳的城市仍占多数。毫无疑问，去库存化仍然是2015年房地产市场的基调。除了北上广深、深圳等局部地区，整个行业已经呈现过剩态势，尤其是大部分三、四线城市的市场需求处于早期透支状态，这对继续深度培育的中小房企来说将是一个巨大的挑战。

其次，信贷环境紧张，销售业绩不佳，房地产企业资金链压力较大，尤其是中小房地产企业。在住房企业最传统的融资渠道中，银行贷款仍然占据相当大的比重。可以想象，在市场前景不确定、信贷环境紧张的情况下，有限的贷款资源必然会向主流房企倾斜，中小房企难以分得一杯羹。目前，中小住宅企业普遍面临资金链紧张的局面。信托和民间借贷已经成为它们的主要融资渠道，融资成本一般在15%左右。一旦内忧外患的中小房企销售受阻，“量价”就行不通了，他们可能面临更多的债务违约风险。

事实上，这不仅是中小房企的表现不佳，也是基准房企的表现不尽如人意。数据显示，沪深两市已有28家上市房地产企业披露了2014年年报预测。其中，只有13家房地产企业提前扭亏增盈，不到总数的一半。去年前三季度，房地产上市企业整体业绩同比下降3.32%，创下2003年以来房地产上市企业第三季度报告的新低。2014年，超过一半的全国重点房地产企业未能实现年度销售目标，有的甚至达到70%。

低迷的业绩也使得房地产开发企业的到位资金增长率持续下降。据统计，2014年1-11月，房地产开发企业资金达到110115亿元，同比增长0.6%，1-10月增速下降2.5个百分点。2013年1月至11月，房地产开发企业到位资金同比增长27.6%。

第三，分化加剧，房地产市场进入新一轮整合。随着大、小房企销售和资本分化的加剧，房地产行业的资源再整合将更加频繁，“大鱼吃小鱼”现象不可避免。事实上，2014年整合的帷幕已经悄然拉开。根据风能信息数据，2014年，M&A房地产行业完成交易97笔，总成交金额244.75亿元。2013年，M&A仅完成35笔交易，交易金额仅为143.91亿元。

根据嘉里和中国房地产评估中心发布的2014年中国房地产企业百强排名，住房企业集中度持续大幅上升，前十名住房企业销售额从2013年的13.72%上升至17.19%。中国社会科学院最近发表的《房地产绿皮书》甚至预测:“房地产市场的持续调整，将使超过一半的开发商转行或在未来消失在市场中。”

“春江水暖鸭先知”，开发商已经感觉到了。不仅中小房企担心被淘汰，一些大型乃至基准房企也开始寻求转型。万达集团依靠网上积累的商业资源建设万达电子商务；万科集团开始打造以业主为核心的物业管理业务；星河湾开始高端白酒业务。可以预见，在房地产市场供求关系发生变化的背景下，房地产市场一体化的大戏将贯穿整个2015年。(李家鹏)