舟山海岛度假村项目烂尾 纯住宅旅游地产走到尽头

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面朝大海，春暖花开，对于居民来说，拥有一个海滨度假屋是一个不错的选择。然而，近年来，海南、山东、浙江等旅游资源丰富的地区已经开始出现空地方旅游房地产项目的问题。

浙江舟山是著名的海岛休闲胜地。在经历了前几年的房地产投资热潮后，隐忧逐渐显露出来。最近，位于舟山市岱山县的一个海岛度假项目面临未完成业务的风险。

近日，国家商报(博客、微博)记者发现，该项目名称为枫泾湾海商大厦，建于2004年。目前，一期工程已正常交付，其余近20万平方米的在建工程因开发商破产而面临未完成的业务。

浙江大学管理学院休闲管理研究所所长王婉霏认为，旅游房地产项目的开发需要前瞻性思维，但不能一步到位。在市场低迷的情况下，它需要规划和发展思路。业内人士认为，纯住宅旅游地产已经走到了尽头。改造现有旅游房地产，旅游与房地产结合，采用分时租赁和电子商务渠道也是可行的。

三轮重组都没有找到收购方

面临尾未完风险的项目位于岱山岛客运站东侧的山岛上，风景宜人，占地800多亩，规划户数1280多户。该项目有多层联排别墅和小型高层公寓，总建筑面积33万平方米。宣传还说:“枫泾湾海尚大厦将规划建设国际豪华游艇俱乐部、五星级度假酒店、时尚商业区、山林公园、地质公园等高端设施。”

1月9日，记者来到项目现场。该项目距离该岛仅数十米，中间由一座桥连接，从码头步行约十分钟，过桥向西。这是住宅区的第一阶段，房子已经移交。由于是冬天，社区里人很少，到目前为止，最西端的两栋高层建筑还没有被占用。

岛的东面和南面是未完工的在建建筑，其中大约20栋公寓楼已经封顶，许多建筑外层的钢架还没有拆除。此外，大约有30多排建筑。岱山当地一位房地产人士告诉记者，该项目债务金额可能超过10亿元，很难找到收购方。岱山区住房和建设局的相关人士表示，具体的债务金额还没有完全统计出来，但确实是巨大的。

浙江省岱山县住房保障和房地产管理局局长莲舫向《商业日报》表示，目前，枫泾湾项目的开发公司林三房地产公司于2013年申请破产，并于2014年发布了三轮破产重组公告，但至今尚未找到接管人。林三房地产在销售和开发过程中的决策失误可能是项目失败的主要原因。岱山县人民法院(2013)周代商保字第2-2号通知显示，本院于2013年7月16日决定受理万佳旅游发展有限公司破产重整案，并指定公司清算组为管理人。2014年8月18日，法院裁定该公司进行重组。

根据公告，该公司位于浙江省舟山群岛新区岱山枫泾湾独立岛上。原项目规划为酒店和商品房(含别墅)，属于旅游地产。其主要资产是可销售170多套商品房的在建工程，建筑面积19.34万平方米，国有土地使用权23.9795万平方米。据报道，经过三轮转让公告，价格已从4.762亿元降至3.85亿元，但迄今为止尚未发现收购方。

据了解，枫泾湾项目开发商万家旅游发展有限公司隶属于宁波林三控股集团有限公司..数据显示，该公司成立于2005年，以度假城为核心业务，注册资本1亿元。

房地产企业热衷于投资旅游房地产

莲舫表示，在枫泾湾项目的开发过程中，主要问题是缺乏销售经验。“在第二阶段开发之前，政府实际上注意到项目资金可能存在问题，并进行了相关调查，没有提前出具预售证明。但最终的项目还是不得不停止。”

事实上，旅游业一直是舟山的支柱产业。随着跨海大桥的开通和舟山海洋旅游试验区的推进，对舟山旅游房地产开发的投资力度加大。舟山旅游地产主要分布在旅游资源丰富的朱家尖岛、桃花岛和岱山秀山岛。

《国家商报》记者发现，目前舟山最热门的房地产是旅游度假地产和旅游住宅地产，主要包括旅游酒店、度假村、产权酒店和旅游区低密度住宅。就在岱山县秀山岛的一角，有许多旅游地产项目，如东方蜜月城堡、蓬莱阁、秀山湾度假村和舒雅金沙湾。

2010年10月12日，《关于进一步加强舟山市房地产市场监管和加快住房保障工作的若干意见》明确指出:“自本意见下发之日起，除旅游房地产外，暂定本市及市外居民只能在本市购买一套新商品房(含存量住房)，旅游房地产不在“限购令”范围内。”

对于旅游房地产市场来说，目前最大的风险是项目的市场前景难以估计。与普通住宅建筑不同，旅游房地产的主要营销渠道往往不在项目区。以舟山房地产为例，宁波、上海、杭州和浙江省市可能成为房地产项目的推广地。

莲舫告诉记者，在岱山出售的旅游房地产项目中，目标客户主要指向宁波、上海等地。在2014年上海房地产春季展上，岱山县的几个旅游房地产项目以团队的方式参加了展览。她还承认，自2014年以来，由于大环境的影响，“投资旅游房地产的人不多，销售业绩平平。”

关于枫泾湾海商大厦项目，莲舫表示，在提出的初步规划中，整个枫泾湾项目受到青睐。“一期开发的多层住宅项目价格合理，销售情况良好，吸引了宁波和上海的很多客户前来购买，但另外两栋高层建筑的价格为每平方米5000元，比当时岱山的房价高出三分之一。在销售不佳的同时，开发商轻率地决定同时开工余下的近20万平方米的项目，最终因财务问题而破产。”

旅游房地产的发展需要精心规划

根据舟山统计局的统计，2014年舟山房地产市场销售业绩平平。2014年11月，舟山市商品房销售面积为9.24万平方米，同比下降50.8%；从1月到11月，商品房销售面积为76.07万平方米，同比下降22.6%，降幅比前三季度高6.4个百分点。

与此同时，当地房地产投资继续快速增长。2014年11月，全市房地产开发投资20.15亿元，同比增长103.9%。1-11月，舟山市房地产开发投资210.74亿元，增长60.0%，同比增长5.8个百分点；竣工住宅面积121.99万平方米，增长30.7%。

王婉霏教授表示，旅游休闲地产的发展主要受资源、资金、市场等因素的影响。从旅游资源的角度来看，舟山是长三角地区集海滨度假和佛教旅游为一体的珍稀旅游胜地。随着舟山海洋新区的建设，开发商的投资意愿也越来越高。

“发展旅游房地产需要一个领先的眼光。它不可能因为最近的市场低迷而停滞不前。对假日旅游的需求是一大发展趋势。政府需要一个长期发展计划。也许可以从基本的休闲项目开始，比如农舍和休闲屋。慢慢向高端旅游休闲项目发展，避免一步到位，避免过度开发。”

针对国内一些城市旅游地产“空入住率高”的问题，国际旅游地产专项评估委员会副主任LAM Raymond认为，纯住宅旅游地产已经走到了尽头。为了解决目前空入住率高的问题，有必要对旅游地产进行功能化，将旅游与地产结合起来。

仲量联行华南战略咨询部主任赵希祥最近表示，未来旅游地产主要有三种发展模式:资源+主题酒店、健康地产和文化产业与地产结合。开发商可以根据自身项目的地理位置、地域特点、自然资源、历史文化等，以及详细准确的初步规划，选择适合项目的开发模式。