售房退税疑被中介“打闷包”

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石先生提供的《居间协议书》。《青年报》记者罗近日向《青年报》“老罗帮你”互动维权栏目投诉，上海明明房地产经纪有限公司路店(以下简称明明地产)在出售公房后一年内购买新房过程中产生的7000元退税款被没收。1月8日，记者现场采访了解到，在双方签订的中介合同中，房价、税费和代理费已经“打包”在一起，但对税费条款有两种理解。律师建议，如果退费涉及二手房交易，市民应尽可能完善合同条款或签订补充协议，以防止“无聊包”。《青年报》记者罗

7000元退税纠纷

石先生原住虹口区一套30平米的一居室售后公房。2014年1月初，他向有关部门支付了近1万元办理相关手续，该房屋的产权由使用权变为了产权房，并于2014年5月20日以70万元的价格售出。

从那以后，他选择了一套两居室和一居室的房子。“这家人要了123万元的“底价”，而明明的房地产商俞先生提出让我支付125万元的“综合配套费”。”石先生与尚佳通过明明房产中介签订了《房地产买卖中介协议》(以下简称《中介协议》)，约定该房屋总价款为人民币125万元。

石先生说，这125万元是明明地产原来的“打包”总价，其中不仅包括房价123万元，还包括税金和代理费2万元。反映这一点的是将原印制的《居间协议》第二条“其他要求”中的“房屋交易过程中甲乙双方按照国家规定的税费”改为手写文本“房价包含税费和居间费用”。

但是，“房价含税及代理费”中的“税”是税后还是税前？石先生和明明房地产有自己的看法。

下一个家:7000元应该退还给我

石说，在其他房产中介的朋友提醒下，他意识到自己在一年之内卖掉原来的自住公房，再买新房，可以享受退税，但在新房交易中，他记不清了。

石告诉记者，房地产经纪人俞先生应该是清楚的，闸北区房地产交易中心的相关工作人员提醒他，他已经提供了出售30平方米售后公房的相关材料。在缴纳契税的时候，明明的房产中介于先生支付了具体的费用，因为他之前已经同意了“一揽子”的价格。

据石先生介绍，新房缴纳的契税为10600元，出售原房屋时缴纳的契税7000元可以退还。于要求在应缴纳的10600元中扣除7000元的退税款。石先生“一时没反应过来”就同意了。自此以后，史先生取得的《缴纳税款书》所记载的“实收金额”为人民币3，600元，付款人为史先生本人。

事后，石先生“摸不着头脑”:“退税是退给我，不是退给房地产中介。”石先生表示，《居间协议》中约定的原“税费”应为不含税的税费，房地产经纪人应退还其少付的7000元，但明明地产拒绝。

“如果中介坚持不退，代理费为20000元减去3600元，即16400元。”石先生说，他怀疑中介可能早就知道退税的事，所以故意推出“包价”，使他误以为几千元的中介费划算，继续交易。

中介:7000元不退

明明房地产于先生对《居间协议》中“房价款含税及代理费”一语的理解是，此处的“税费”是指退税后扣除的税费，7000元不应退还给石先生。

于先生说，包装后，他受石先生委托到闸北区房地产交易中心缴纳契税。在缴纳契税之前，虽然建议从10600元的契税中扣除退税，但没有被采纳。这不是由他决定的；此外，他当天还要在闸北区房地产交易中心办理其他手续。石先生实际缴纳契税3600元之前，已经办理了抵扣应退税款的手续。

对于石先生提出的7000元的要求，于先生表示不理解:如果他不同意以退税的方式扣除应缴纳的契税，他应该在闸北区房地产交易中心缴纳契税时提出。

律师:退税应该防止“无聊包”

根据上海市财政局、地税局1999年11月下发的《关于深化上海市住房制度改革的通知》(财税字〔1999〕86号)(以下简称《通知》)，职工在上市前后一年内购买新房的，可享受退税。如果新房价格高于售后公房销售价格，则按照售后公房销售价格退税；如果新房的购买价格低于公房出售后的销售价格，则退税只能按新房取得生产许可证时缴纳的契税计算，不能按公房出售后的销售价格计算。

如果新房价格高于公房出售后的售价，如果是先卖后买，可以在转让契税时直接扣除；如果你先买后卖，你需要先支付新房子的契税。公有住房出售后，可以凭完税证明、生产证明、合同和公有住房出售后的合同申请退税。退税款将在出售后直接汇入公房业主提供的银行账户。

上海律师事务所律师赵星海认为，虽然这项政策出台已久，一般公众可能并不知道，但专门从事二手房交易的房地产经纪人应该知道，在与签订类似于石先生所遇到的“包价”和“中介协议”之前，他应该尽自己的责任提醒他，并尽可能详细地解释相关契税条款。

从石先生的经历来看，赵星海认为，如果该房产中介在与他签订《居间协议》之前已经履行了提醒义务，则该笔退税款可以在购买新房时从应纳税款中扣除；如果房地产经纪人不履行提醒义务，消费者不知道退税，从惠及消费者的角度来看，退税应属于消费者；但是，如果消费者知道了退税的事情，即使房产中介没有履行提醒义务，在具体操作中，消费者配合房产交易中心的工作人员办理相关手续，并同意接受从新房应缴纳的契税中扣除退税，即使事后后悔，也很难得到支持。

赵星海建议，为了避免类似的纠纷，房地产经纪人应尽可能提醒自己的义务，将协议或合同细化到不容易产生歧义的程度，让消费者清楚地了解消费；为了防止“无聊”，消费者应尽最大努力完善中介协议的条款。如果他们因为暂时不知道退税而签署了《中介协议》，他们应该在发现《中介协议》中的税费条款可能有歧义后，尽最大努力与房地产中介达成协议。如果他们不签订协议，就不应该轻易“配合”相关的扣款程序。

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