是开发商逾期交房还是购房者不愿收房？

本篇文章2183字，读完约5分钟

这是报纸新闻

陈先生和龚女士花了100多万元在海口市秀英区某小区买了一套140多平方米的房子。开发商通知他们在合同约定的交付时间前两个多月接受房子。这是一件好事，但陈先生和龚女士拒绝接收该房屋，理由是开发商出具的验收资料中没有《建设工程竣工验收备案表》，资料不完整。结果，双方陷入僵局，最终导致该房产逾期一年多。陈先生和龚女士起诉开发商并要求违约赔偿金。最后，获得什么样的验收文件来满足交付条件？近日，海口秀英区法院对此案作出一审判决。

记者励梅祥通讯员严松

1

业主:由于验收资料不全，开发商没有验收

陈先生和龚女士来自海口。2011年8月20日，他们与海南一家房地产公司签订了《商品房买卖合同》，花了100多万元购买了位于海口市秀英区白水塘路的一处140平方米的房产，当时该房产正由房地产公司预售。双方同意交货日期为2013年8月31日。

陈先生和龚女士向秀英区法院投诉，称开发商于2013年6月25日通知他们接收该房屋，但未出示接收该房屋时必须出具的验收材料，因此他们当时未接收该房屋。开发商必须出具的验收材料包括《海南省建设工程竣工验收备案表》。开发商表示，只要符合《商品房买卖合同》第八条第三款的要求，即“在参建单位取得设计、监理、施工、施工的工程验收记录”，就可以交付该房屋。但陈先生、龚女士认为，2000年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收之日起15日内，报告建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环境保护等情况。其他部门出具的批准文件或者许可文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”开发商必须持有建设行政主管部门出具的《海南省建设工程竣工验收备案表》才能交付房屋。

他们还表示，经过多次不成功的谈判，双方已经僵持了大约一年。他们再次前往房地产谈判和收回过程中，看到了一份由销售人员提交的《海南省建设项目竣工验收备案表》。他们认为已满足交房条件，但开发商在发出收楼通知后要求他们支付物业管理费，否则他们拒绝交房。与此同时，2014年7月台风“拉马森”袭击海口的第三天，当销售人员查看房屋时，发现他们所购房屋的客厅和主卧室顶部渗水，于是要求维修。此外，没有提前规划和建设社区消防设施。2014年8月，他们向秀英区法院提起诉讼，要求开发商赔偿2013年9月1日至实际交付日的违约金，并要求对方解决房屋渗漏问题。

2

开发商:已经符合交付条件，并提前通知了房屋。

海口某房地产开发公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，“参建单位的设计、监理、施工、施工的工程验收记录”可以交付使用。早在2013年4月20日，涉案物业已经竣工，经过设计、监理、施工、施工的初步检查和整改，验收合格后，取得上述四方的工程验收记录，并取得海口市建设工程质量监督站出具的施工质量监督意见，符合验收标准。因此，合同第8条规定的条件已经满足。公司于2013年6月25日通知陈先生和龚女士，他们可以办理交接手续。

关于陈先生、龚女士提及的《海南省建设工程竣工验收备案表》，本公司于2013年6月15日向海口市房屋建设局提交，并于2014年5月15日取得《海南省建设工程竣工验收备案证明》。在此期间，公司的物业顾问每月提醒陈先生和龚女士接受该房屋。他们也多次到现场视察，但每次看房后都拒绝接受房子，并提出了一些拒绝的理由。

海口某房地产开发公司也认为，该公司按照第八条的规定为他人办理了购房合同等相关事宜，并未违约。即使本合同第八条被视为无效，发包人已及时声明，并在取得竣工验收备案证明的期限不明确的合理时间内取得。竣工验收需要一定的时间，这与海口市房地产项目审批政策的调整不谋而合。相关部门对新规定的不适应也导致审批期限的延长，这不是开发商的过错造成的。在此过程中，当局从未发现任何工程质量问题，各相关部门已于2013年4月20日对最终验收结果进行了充分确认。因此，是陈先生和龚女士违反了合同，要求法院驳回他们的诉讼。

3

法院:开发商没有构成违约，驳回了原告的诉讼

据秀英区法院审理，本案争议的焦点是，开发商声称该住宅已通过设计、监理、施工、施工四方验收，并获得海口市建设工程质量安全监督站对XXX项目施工质量监督的意见，即达到了合格交付标准。但陈先生和龚女士认为，开发商应在满足交付条件前取得《工程竣工验收备案证明》。法院认为，根据我国有关法律法规，该建设工程只有经检测合格后才能交付使用，双方在合同中约定该房屋交付使用的条件是该商品房取得设计、监理、施工和施工验收记录。《建设工程竣工验收备案证书》属于备案性质的材料，是工程竣工验收合格后行政机关行政行为的结果。因此，工程竣工验收和工程竣工验收记录处于不同的验收阶段，涉及不同的主体，只有在工程竣工验收合格后才能进行记录。

至于备案与否，不影响竣工验收的有效性。在这种情况下，即使开发商未能及时办理《工程竣工验收备案证明》，也不意味着公司交付的物业不合格，不能交付使用。因此，房地产开发公司在合同约定的时间内履行了交付房屋的义务，不构成违约，不应承担逾期交付的违约责任。此外，陈先生和龚女士要求开发商解决房屋渗漏问题，但表示他们没有申请对房屋渗漏进行评估和鉴定，法院也不支持上诉。

近日，海口秀英区法院对此案进行了一审判决，依法驳回了陈先生和龚女士的诉讼请求。