深圳炒房客再出手：提前一年布局收益颇丰

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四月，在“3？当深圳的房价(房地产)在30新政的刺激下飙升时，林伟(化名)趁机卖掉了龙华区的三套房子，与他三、五年前购买时相比，这些房子的价值翻了一番。

在深圳楼市的这波涨价浪潮中，林伟比一般人提前了一年。大约一年前，在深圳楼市低迷的时候，林伟判断逢低买入的时机已经到来，于是买了3套房。到目前为止，收入相当可观，其中价值翻了一番。

作为一名房地产投资者，林伟习惯于“反市场操作”:在房价持续下跌、市场观望气氛浓厚时低价买入，在楼市反弹时高价卖出，一般持续3年左右。

在深圳，有一批像林伟这样的房地产投资者，他们出现在大大小小的楼盘中，对项目的户型和资源了如指掌，热衷于捕捉行业趋势，等待机会。

提前布局“逢低吸纳”

房地产市场不乏投资者，尤其是在深圳这样的一线城市。

在深圳疯狂的房地产市场上，投资者只需要成为主力就行了，但一些投资者早在一年前就已经提前布局了。

林伟就是一个典型的例子。他在1999年买了第一栋房子，并在2003年开始全职炒房。由于房地产明显的地域性，他的房地产投机区域主要在深圳。

“这一波涨价非常激烈。我去年已经把它布置好了。”林伟告诉《中国商报》记者，“去年第三季度，深圳市场普遍降价，许多竹笋出现了。有些人担心会降价，但我判断价格已经触底，于是买了三套。”

他认为，市场要么太悲观，下跌太多，要么太乐观，上涨太多，中间有一个很大的反差，只要我们抓住机会，就会有好的回报。他去年买的三套套房数量翻了一番。

当时的交易数据可以横向支持林伟的观点。去年前三个季度，深圳房地产市场低迷，但到了10月，由于“9？随着30新政的出台，交易量大幅反弹，一手住宅成交4783套，比上个月增长54%；11月，深圳房价开始反弹，一手住宅平均成交价格达到26536元/平方米，创历史新高，比上个月上涨19.5%。从那以后，深圳的房价逐月上涨，领先全国。

当然，“9？30新政”，一系列降低RRR和降息的政策，“3？新政和其他优惠政策是深圳房地产市场绝地反弹的重要推动力。

林伟坦言，这些政策是无法预测的。我没想到这一波涨价如此激烈，超出了预期。

同样是投资者的陈彬(化名)也在“9？30政策”出台前买了一套房产。

陈彬在深圳房地产投资圈很有名。他从一个行业起家，2006年开始在深圳投资房地产。他买的第一处房产是深圳著名的香蜜湖一号。当年的购买价格是19，000元/平方米，但现在已经超过了110，000元/平方米。

“我一直对深圳的房地产市场持乐观态度。深圳是一个内生的城市，就像美国的硅谷一样，生产力很强，一个城市的房价反映了当地的生产力。硅谷的阿瑟顿镇是美国最昂贵的地区，这是由硅谷的生产力驱动的。”陈彬告诉《中国商报》记者，深圳楼市近期的表现是“补偿性增长”和价值回报，这在之前被低估了。

除了林伟和陈彬等全职房地产投资者之外，一些业余投资者选择在这波价格上涨中入市。

张颖(化名)告诉记者，她在4月份卖出了一些股票来支付房子的首付款，但大部分资金仍留在股市。

“这一轮股市上涨了很多，用现金买房更让人放心。”张颖说，她的一个朋友也从股市中提取了一些资金，买了两套房子，一套是自住的，另一套是投资的，几年后就会卖掉。

扭转房地产投机哲学

投资者有他们自己的哲学和想法。

林伟最看重机会。用他自己的话说:“反市场操作，时机比位置更重要。”

用更通俗的话来解释，每个人都乐观的东西的价值已经反映在价格上，应该在这个时候卖出去；每个人都不乐观的东西会有很低的价值，所以你应该在这个时候买。

在过去的一年里，林伟完成了两个动作:“买”和“卖”。

如上所述，他在去年第三季度低价买了三套房产，当深圳楼市达到高潮时，他卖出了三套早些时候布置的房产。

“3？“30新政”出台后，深圳楼市的反应最为激烈，尤其是二手房。许多业主坐在地上，开始以20万至30万元的价格竞标。

其中，龙华区的价格涨幅相当大。当记者走访深圳北部附近时，发现“3？“30新政”后，房价从3.3万元/平方米上涨至4万元/平方米，一些房地产从2.6万元/平方米上涨至3.2万元/平方米。

林伟早在3-5年前就规划了龙华区，并以低于2万元/平方米的单价购买了3处房产。

“我在4月份卖掉了龙华的3套套房，单价在3.5万到4万平方米之间，几乎翻了一番。”林伟告诉记者。

当被问及选择住房的标准时，林伟说，标准是要跟随市场的变化，一般要综合考虑价格和位置，价格第一，位置第二；很多时候，是投资二手房，因为二手房的信息是不对称的，更容易找到竹笋；同时，住房持有时间约为3年，目标是在约3年内翻一番。

与林伟不同，陈彬希望房价永远不会上涨。他不想频繁买卖，但更愿意通过租金收入实现增值。

“正如巴菲特在股东大会上所说，最好的公司是‘只买一次’之后没有投资的目标，房地产也是一样。”陈彬解释说，他在投资房地产时很看重未来的租金收入，每年都能获得稳定的收入。一段时间后，他可以通过租金收入购买新的房地产，从而以“复利”的形式实现规模扩张。

陈彬告诉记者，他投资了大多数类型的房地产，包括土地、工厂、商店、办公楼、普通住宅和豪华住宅，但大多数都依赖租金收入。如果房价上涨过快，租金涨幅跟不上，不利于扩大投资，所以我不希望房价上涨过快。

豪宅是下一个投资领域？

深圳的房地产市场正在飙升。有投资/房间吗？

陈彬告诉《中国商报》记者，他一直对深圳楼市持乐观态度。过去三年，他一直在出售非深圳房产，并将资金转移到深圳进行投资。

他认为豪宅将是下一轮的一个重要领域。“在深圳，限购政策实施的几年间，有超过1000万套豪华住宅受到限购，而且至少有两年没有太大增长。因为在限购政策下，每个家庭最多可以购买两套。有些买得起豪华住宅的人有两套套房。除非他们注册一家公司或者用亲戚朋友的名义，他们可以买第三套房子，但是他们必须投入价值数千英镑的房地产。大多数人都以他人的名义担心。”

林伟也表达了类似的观点:“这一轮加息只是需要，而大型公寓和豪宅都是滞胀。”我也会把我的钱投资在大房子上。今年年初，我在盐田大梅沙买了一个大型的海景房间。”

根据林伟的分析，在最新一轮的房地产市场中，有更多的租户更换，许多人出售他们需要的东西，然后购买更大的公寓类型。然而，由于转让程序复杂和时间长，对大型公寓类型的需求将在未来一段时间内爆发。

“如果你财力有限，你也可以在深圳投资纯住房。至少两个或两个以上的房间必须能够安居乐业。最好是关中的一个学区。”陈彬说，深圳的住宅用地越来越少。去年，政府只提供了一块住宅用地。其次，土地供应的重点是工业用地，这将带来更多的就业机会和人口。由于各种因素，深圳的住房市场将供不应求。

林伟表示，深圳目前急需的市场存在一定的泡沫，明年可能会有所调整，尤其是在南山和后海等一些非核心地区。相反，罗湖和盐田的一些房子很便宜，有投资机会。

总而言之，对于投资者来说，不管房地产市场是好是坏，总会有有价值的萧条和投资机会。