为改革赢时间 为A股添动力

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周一(3月30日)，长期处于休眠状态的a股市场房地产板块每日涨停10股，上演了一场强劲的“复苏”行情。然而，这并不是那天房地产领域最大的事件。收盘后，一条可能对a股市场乃至宏观经济产生潜在影响的消息传出。

30日下午，央行、住房和城乡建设部、银监会联合发布文件，调整个人住房贷款政策；同时，财政部和国家税务总局联合发布通知，调整个人转售普通住房免征营业税的期限。房地产市场进入了低估调整阶段，a股市场进入了胜利前进的关键节点。两项针对房地产市场的“重磅”新政策立即成为资本市场的焦点。

双箭头一起“维持稳定”房地产市场

在市场参与者的快速反应和热情解读下，房地产市场“新政”的内容很快得到专业梳理和清晰呈现。

在公积金贷款方面，首次置业和改善置业的首付比率均有所下降。“公积金支持更强。不仅首次购房家庭公积金贷款首付款降至20%，而且购房面积不再是90平方米；与此同时，首付比例将降至30%的历史低点，以改善需求，即在首笔公积金贷款结清后再融资。”方正证券(601901)房地产行业高级分析师赵若琼表示。

在营业税方面，免税期从5年缩短到2年。业内人士认为，此举有望激活二手房交易市场。统计数据显示，2014年，五年内有证二手房交易比例超过50%，这意味着潜在买家更喜欢可以免征营业税或部分减免的二手房。“营业税减免期限由5年缩短为2年，这将有效激活二手房市场，通过二手房市场的活跃，促进新房市的交易量。”上面提到的人说。

安信期货相关人士也表示，此次住房市场政策调整的目的是明确的，旨在通过降低首付和降低购房成本(减免营业税)来鼓励对两套改善住房的需求，这是央行和住房和城乡建设部在本轮房地产深度调整后的又一次猛烈抨击。

然而，长期的解释是回归稳定增长——在经济下行压力加大的背景下，房地产成为稳定增长的关键。“迄今发布的数据显示，第一季度国内生产总值增长率将接近7%的增长目标。基础设施建设投资受到地方政府融资体制改革的制约，产能过剩和通缩继续抑制制造业投资。房地产是今年经济稳定增长的关键。”光大证券首席经济学家许高(601788)告诉记者。

事实上，自年初以来，房地产需求一直疲软，从1月到2月，销售面积同比下降16.3%。高频数据还显示，3月份的销售没有改善。“房地产市场持续疲软，促使决策者加大对房地产市场的支持力度，努力促进房地产市场的稳定和复苏，减缓经济下行压力。”许高分析道。

股市的输血效应或虹吸效应

然而，与对“新政”内容的清晰解读相比，市场各方对政策效果的预期要模糊得多。

业内人士首先发现的是政策的输血效应。信达证券(Cinda Securities)首席宏观策略师陈家和表示，就其影响而言，对于直接受政策影响的房地产市场而言，由于贷款增加和营业税征收年限的放宽，短期内流动性有了很大改善；然而，需要认识到的是，新政是否能有效提振房价仍有待观察，因为当前房地产价格低迷已成为民众的一种普遍意识。"然而，房地产市场的流动性有所改善，这是一个相对确定的事情."他说。

然而，房地产市场流动性的这种改善似乎不是理所当然的事——输血效应可能会遇到虹吸效应。“资本市场的繁荣会挤压实体经济的资金供给，对具有一定资本属性的房地产形成双重抑制。”许高告诉记者。

一方面，尽管信贷供应继续扩大，但股市繁荣通过各种渠道吸引了资本流入。数据显示，今年1-2月，居民中长期贷款为5158亿元，但房地产投资资金来源的个人住房抵押贷款仅为2161亿元；另一方面，股市繁荣导致居民和企业的资产配置发生重大变化。无论是居民和企业自有资金还是通过融资获得的资金，配置房地产的意愿都有所下降，而通过各种渠道进入股市的意愿明显增加。

数据显示，今年1-2月，房地产开发资金来源中的自有资金下降了3.4%。"股市资金的虹吸效应挤压了房地产市场的资金供应."许高说，目前的房地产调整政策是正常的，但它是否能促进房地产市场稳定和反弹仍有待观察。

然而，尽管对政策效果的预期充满不确定性，记者听到的另一种解释似乎颇具启发性。国泰君安分析师任泽平表示，在房地产出现长期拐点后，此举可能为改革赢得时间。

股市对蓝筹股持乐观态度

相比之下，市场参与者对资本市场的解释更加乐观。在房地产行业层面，一个行业在去年降息后仍在上涨，另一个是目前的房地产头寸已经很低，因此该行业的弹性可能会再次恢复。

“在2014年11月22日降息之后，房地产行业加速了其上升趋势，截至2015年1月5日已上升了37%。万科、保利地产(600048股)和招商局地产(000024股)在上升的市场表现良好。自2015年初以来，整体领先地位一直处于巩固状态。有了这项政策，股价弹性有望恢复。”国泰君安分析师侯如是说.

由于这一政策大大超出了市场此前对房地产政策的预期，它也将使a股整体受益。“市场原本预计第二套住房贷款首付将降至50%，这一政策的调整在各方面都大大超出了市场预期。我们相信，这一政策将加速a股市场的运行，并有机会对周期性股票进行快速反击。”国泰君安分析师乔一直表示，楼市“新政”将有利于市场风险评估的整体改善和a股的后续走势。

“对股市而言，随着周一a股和港股的飙升，这一消息应该会继续刺激市场情绪。”信达证券还表示，一方面，房地产、建材、钢铁和水泥行业已明显受益；另一方面，随着经济稳定的预期，其他相关低价值蓝筹股的预期前景也将有所改善。