央行降息深度影响一、二线城市地产一线城市购房咨询量激增

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一些分析师指出，宽松的货币政策将促进市场销售，进一步明确买家预期，加速推动各类住房需求进入市场，房地产库存压力有望缓解

编者按:2月28日，央行宣布从3月1日起将一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点，并将存款利率浮动区间再次扩大至1.3倍。其中，一年期贷款基准利率下降幅度小于前一年。与之前的降息相比，这次是适度的降息。它对房地产行业有什么影响？今天，本报聚焦于降息对房地产行业的影响，希望能提供有益的价值参考。

■我们的记者王伟

“这些天来看房子的人很多。去年第一个月的第十五天之前，真的没有那么多的人。公司还要求我们尽快回来工作。”3月2日，北京一家大型中介机构北三环店的一名工作人员告诉记者。在这家店里，记者看到十多名工作人员紧张地忙碌着，而几组顾客则俯身看着电脑屏幕。就在这一天，距离央行三个月后宣布再次降息只有两天了。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示:“随着央行2月28日再次降息，京、沪、穗、深三地的购房咨询数量明显增加。其中，在北京3月的前两天，整体房屋观看量比2月份同期(也是周日和周一)增加了20%。上海等城市的房地产市场也很快恢复到春节前的热卖状态。前几年元宵节过后，市场基本稳定，在羊年第一次降息之后，“迅速恢复”。

一线和二线城市

三月还是欢迎小阳春

2015年2月28日，中国人民银行决定从2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点，至2.5%。同时，结合利率市场化改革的推进，金融机构存款利率浮动区间上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他档次的存贷款基准利率和个人住房公积金存贷款利率也相应调整。

此次降息后，金融机构五年多来的基准贷款利率降至十年来的最低水平。根据200万元的按揭购买总价、30%的首付和30年的等额本息，消费者需要在最后一次降息后支付贷款利息167.05万元，比上一次节省13万元。降息后，贷款利息为158.94万元，又节省了8万元。市场参与者普遍预期，在购买成本大幅下降的基础上，一些观望需求将进入市场，这将进一步推动交易的复苏。

事实上，在降息之前，一线城市的房地产市场表现已经开始好转。据中原地产市场研究部统计，2月份北京新签住宅4678套，网上签约量环比大幅下降，但仍比去年2月份的2221套翻了一番。二手房方面，2月份北京共有8672套二手房售出，平均成交价为3.05万元/平方米，略高于连续5个月上涨的1月份的3.04万元/平方米。

“自2014年第四季度以来，一、二线城市的房地产市场已明显企稳回暖，在持续降息的影响下，复苏程度势必加大。尽管统计局1月份发布的房价指数显示房价仍在调整，但一线城市，尤其是北京等城市的二手房价格逐月上涨。在这种情况下，降息将扩大市场收益，买家对市场的预期也将明显提高。预计小阳春可能出现在一、二线城市，而三、四线城市的房地产市场也可能出现暖冬。”张大伟说。

一些分析师还指出，就整体市场而言，RRR降息和降息的联合效应将继续出现，而宽松政策将促进更好的市场销售，进一步明确买家预期，加速各类住房需求进入市场，房地产库存压力有望缓解。从历史经验来看，货币政策对房地产销售的影响也是最直接的。

此外，一份券商研究报告称，央行再次降息有利于房地产市场的复苏和销售的促进，尤其是万科、招商局和保利等全国一些龙头企业。此次降息是自2014年11月22日以来的第二次降息，再次表明人民币已进入持续宽松的通道。

住宅企业的财务压力

预计情况会有所缓解

关于此次降息，中央参考研究所的报告指出，“经济持续低迷导致实体总需求不足，房地产在高库存压力下进入调整期。2014年，全国房地产销售和新开工量大幅下降，开发投资放缓，各城市库存压力继续加大。大多数城市的可销售面积的去库存周期超过了15个月的警戒线，市场的总体去库存压力是明显的。在前几轮利好政策的叠加作用下，市场在2014年末和2015年初出现复苏迹象，但也应看到，高库存仍是各地面临的主要问题；千方百计减少存量，积极恢复市场信心，稳定房地产开发投资步伐，仍将是各级政府在稳定增长过程中的主要任务之一。加强对房地产业的支持，保持经济发展的后续势头，也成为政府货币政策考虑的重要因素。

与此同时，在《2014年第四季度中国货币政策执行情况报告》中，央行关于房地产政策的声明已改为:“实施差别化住房信贷政策，完善保障性住房项目建设金融服务，继续支持居民合理住房消费，进一步拓宽正常的市场化融资渠道。进一步发挥开发性金融的作用，支持棚户区改造。”自2012年第二季度以来，“坚决抑制投机性投资机构的需求”的提法已被取代。同时，国家发展和改革委员会也表示，要加强投资控制，有针对性地促进投资增长，增加有效投资，增加对经济和社会薄弱环节的投资，提高投资效率。促进投资已成为2015年中央政府稳定增长的重要手段。对于房地产行业而言，放松货币政策，拓宽房地产融资渠道，将有助于恢复市场各方信心，有效改善整体投资环境。

此外，对于开发企业而言，降息将对其直接融资和间接融资渠道产生积极影响，从而逐步提高未来开发投资的步伐，优化资本来源结构。然而，由于央行公布的基准利率仍具有较强的指导意义，再次下调贷款基准利率有望直接拉低金融机构贷款实际利率。同时，基准存款利率的进一步下调也有利于降低金融机构的融资成本，推动各种市场利率和企业融资成本继续下降，对进一步缓解企业融资成本高的问题具有积极作用。此次降息将降低优质住房企业的直接融资成本。此外，降息将刺激市场销售回报的加速，住房企业的资金链压力将得到缓解。资金和预期的全面提高将推动企业加快建设，提高房地产开发投资的步伐。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，此次降息不仅会在一定程度上缓解开发企业的财务压力，还会影响开发商的定价策略，成为促进未来房价稳定的因素之一。

“央行先后下调存款准备金率和贷款利率，以刺激整体经济环境。目前，整个房地产市场的资金链仍然相对紧张，贷款利率下调对资金紧张的开发商来说绝对是个好消息。可以说，房地产企业最困难的时候已经过去了。张大伟说。