央行降息利好房企资金链 首套房利率折扣或升级

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[分析人士表示，此次降息对楼市有巨大影响，或者会促进首套房的利率折扣，提高购房预期，也可能刺激一线城市的土地市场活动]

在RRR全面降息后，降息的消息与北京春节后的第一场雪在同一天传来。

2月28日晚，中国人民银行宣布，自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，金融机构存款利率浮动区间上限由基准利率的1.2倍调整至1.3倍。

对此，交通银行金融研究中心向《中国商报》记者提供的评论指出，降息的主要目的是为了缓解融资成本压力和应对通缩风险，促进经济平稳增长，货币政策总体上仍然稳定宽松。工业证券研究所(601377)首席宏观分析师王汉也对记者表示，中国可能保持汇率稳定、货币宽松和积极融资的基调。

在全球降息的浪潮下，中国人民银行的“降息”之靴应声而落，除了“股市看涨”之外，“楼市回暖”的猜测也随之而来。对此，分析人士告诉记者，降息确实会对楼市产生巨大影响，或者会促进首套利率折扣升级，提高购房预期，还可能刺激一线城市的土地市场活动。

刺激房地产市场升温？

“RRR全面降息后再次降息将对房地产市场产生巨大影响。”2月28日晚，中原地产首席分析师张大伟得知降息消息后，立即计算出一个账户:以100万元的贷款和20年的贷款时间为例，按基准利率计算，降息后，购房者在20年内可减少利息支出约3.46万元，连续两次降息后，利息支出将减少9万多元。

无论是降息还是RRR降息，只要货币政策趋于宽松，买家最担心的就是随之而来的抵押贷款利率折扣。张大伟认为，未来第一套房的利率折扣将明显提高，10%以下的折扣将成为一线城市的主流，甚至可能有15%或20%的折扣。

如果第一套房的利率折扣明显提高，无疑会在一定程度上刺激买家入市。

亚太城市房地产研究所所长谢逸枫表示，此次降息将加速房地产市场的上行趋势，房价将在3月份迎来拐点，房地产市场将止跌回升。

“对于买家来说，这种直接的信贷刺激有很大的影响。虽然整体房价仍处于调整期，但一线城市尤其是北京的二手房价格一直在持续上涨。在这种情况下，降息幅度将会加大。市场是好的，买家对市场的预期会明显更好。”张大伟预测，自2014年第四季度以来一直稳定的一、二级房地产市场，在再次降息的影响下，将会出现“升温、升温”，买家入市的热情将会继续增加，房价很难再次回落，成交量和价格都很有可能上涨。

一线和二线城市可能会有一个小春天。今年冬天将继续低迷的三、四线城市的房地产市场也会是“枯木逢春”吗？在这方面，张大伟认为，由于第三和第四条线的库存绝对值太高，即使信贷受到刺激，也不太可能出现全面复苏，但降息仍将带来一到两个季度不同程度的复苏。

去年11月21日，央行降息的“靴子”滑落，再加上央行2014年9月30日发布的新抵押贷款政策，以及货币政策和信贷政策的叠加效应，一、二级房地产市场的供求在本周从2014年11月17日至23日出现反弹。中原地产研究院的数据显示，本周各大城市拜访客户的数量大幅增加，各大城市咨询机构的数量环比增长超过50%，尤其是一线城市，北京和上海的咨询机构数量增长超过80%。与此同时，雅豪机构的统计数据也显示，本周北京市共售出商品房2889套，面积达28.18万平方米，销售套数和销售面积分别增长了5%和10.66%。

好的住宅企业

尽管降息不是针对房地产这个对流动性极其敏感的行业，但房地产的兴衰也与信贷政策密切相关。此次降息是否意味着房地产企业最糟糕的日子已经过去？

从数据来看，中国房地产市场的调整期仍在继续。根据中国指数研究院发布的最新100个城市房价数据，2015年2月，全国100个城市(新建)的平均房价为10539元/平方米，环比下降0.24%，同比下降3.84%。与1月份相比，在100个城市中，39个城市上升，61个城市下降。

总体而言，目前房地产企业的融资成本较高，贷款利率下调意味着资金链紧张的开发商的利率和融资成本较低。因此，张大伟评价说:“房企最困难的时期已经过去了。”

谢逸枫还表示，降息有利于减少库存，改善企业财务状况。目前，一、二线城市的存量不足以令人担忧，只有三、四线城市的存量偏高。

“开发商的信贷成本会降低。再加上此前RRR降息释放的流动性，以及银行体系放贷意愿的上升，这将有助于开发商降低财务成本，同时开发商获得银行信贷支持的机会也将增加。”雅豪机构营销总监郭毅对记者表示，总体而言，本轮降息也意味着打开了降息的渠道，这将提高市场预期，刺激商品房供需增加。她还预测，一线城市的土地市场活动也将增加。

"为了稳定经济，它又下跌了。"中国央行宣布降息后，房地产巨头任志强立即在微博上写道。他在2月初曾预测，“今年有可能再次降息。”至于今年的房地产市场，他的判断是，总的来说，今年的房地产市场将比接近2013年的2014年“好得多”。今年的房地产销售将逐渐回升，货币升值将改变一些刚性需求。预计房地产市场将在第二季度开始走强，房价可能在第四季度后从底部回升至正增长。