全球买家瞄准日本酒店地产

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春节后，最令人兴奋的消息是，中国人首次赴日人数超过200万，45万人每天消费近1125亿日元(约合60亿元人民币)，相当于每人13000元，其中约一半用于购物。据信，除了抢购人气颇高的日本马桶座圈之外，日元贬值、签证放宽、旅游热以及2020年东京奥运会的“四大效应叠加”肯定会增加其他投资需求，而欧美投资者和部分中国买家已将目标对准日本旅游酒店房地产。

复星集团业务发展总监潘震对《中国商报》记者表示:“复星投资了房地产投资平台，收购了花旗银行在日本的总部大楼，并将继续关注其他机会。”

此外，具有多年海外置业经验的cfa协会首席顾问胡琛向记者表示:“酒店的整体购买取决于两个方面，一是拥有100~200间客房的小型精品酒店，具有独特的景观和地理优势；一是娱乐休闲，如水上公园、温泉高尔夫等。早在2011年，一家中国投资公司就已经投资了日本的酒店房地产，包括酒店和旅游房地产，该公司可以利用杠杆避免自2012年以来日元贬值的风险，同时分享资产增值和稳定的租金回报。”

全球买家瞄准日本酒店房地产

自安倍2012年12月上任以来，“安倍经济学”已经发射了三支箭。日经225指数上涨了81%，日元贬值了40%，吸引了大量的全球游客。与此同时，日本房地产市场吸引了更多的投资。日本房地产市场的范围很广，但长期以来一直保持沉默。

据统计，2014年中国赴日游客数量比2013年增长了83%，达到240多万人，仅次于台湾和韩国。《华尔街日报》(Blog，Weibo)此前分析称，由于投资回报率高、日元汇率低以及2020年东京奥运会带来的强劲增长前景，日本酒店房地产投资达到了2008年金融危机以来的最高水平。

根据美国数据和研究机构realcapitalanalyticsinc的统计，去年日本酒店的投资总额高达2970亿日元(约合25亿美元)，其中海外投资总额高达680亿日元，为2008年以来的最高水平。尽管这还不到2007年总投资的一半，但已经是2009年的九倍。2009年，房地产投资是金融危机后最低迷的一年，全年投资总额仅为323亿日元。

在最近的投资案例中，2月13日，美国私募股权基金巨头贝恩资本(baincapital)宣布决定收购日本东方海外控股有限公司(ooedo-onsenholdings)，但没有披露具体细节。奥多温泉控股公司旗下有29家温泉酒店。据知情人士透露，贝恩需要支付约500亿日元(约4.22亿美元)的对价，包括股权和债务。

贝恩资本在声明中表示，自2007年以来，奥多温泉控股公司的销售额实现了年均30%左右的增长率。据估计，江户温泉在2014财年(截至2015年2月)的销售额将达到350亿日元(约3亿美元)。

市场参与者表示，东京将在2020年举办夏季奥运会，但日本经济已经停滞了很长时间。为了吸引更多的海外游客来提振当地经济，政府放宽了签证发放条件，并扩大了免税产品的种类。贝恩还表示，他对日本旅游业的发展持乐观态度。

据日本国际旅游组织预测，2020年夏季奥运会举办时，海外游客人数将达到2000万。日本政府还将一个接一个地修建体育场和体育馆，其中一些离江户温泉只有一箭之遥。

“对于旅游业来说，这个市场尤其值得关注。去年，外国游客的消费增长了40%，特别是中国游客的消费，与其他国家相比几乎翻了一番。”海外购房者告诉记者。

去年，最大的酒店交易清单花在了胡里科身上。该集团收购了拥有703间客房的东京湾舞蹈酒店俱乐部度假村，这是东京迪士尼度假区公认的酒店，总价值约350亿日元；紧随其后的是绿橡树管理公司，该公司在去年6月购买了377个房间的复兴冲绳度假酒店和一个较小的酒店。这两处房产总共花费了125亿日元。

然而，与香港和新加坡等其他亚洲城市相比，英语在日本的受欢迎程度相对较低。此外，四年前的地震、海啸和核泄漏使整个国家陷入瘫痪，严重阻碍了旅游业的发展。根据联合国世界旅游组织的统计，2013年日本在外国游客中排名第27位。

尽管如此，许多买家仍持乐观态度，而日本酒店房地产相对较高的回报率也是主要原因。相关数据显示，2013年日本酒店房地产总投资回报率(加上资本收益)为8.1%，高于美国和新加坡的7.1%和6.1%。截至2014年7月，日本的回报率已升至10.4%。

据全球最重要的酒店数据提供商strglobal称，在过去三年中，日本酒店(行业的主要绩效标准)的单间回报率每年增长约10%，领先于美国、英国、澳大利亚和新加坡等主要市场。此外，日本的酒店费用低于其他主要经济体。平均每日消费为123美元，而新加坡和法国分别达到236美元和220美元。

一位日本房地产投资顾问告诉记者:“日本的贷款程序相对简单，利率低，这也是吸引投资者的原因。”越来越多的银行也开始使用更具前瞻性的估值方法。”

日本各大银行近年来贷款意愿强烈的原因主要是政府债券收益率低，这是银行的传统投资渠道，而日本银行的qqe债券购买计划是驱动力。

日本仲量联行酒店集团总经理迟岩？Tomohikosawayanagi说:“收购市场的竞争变得更加激烈，同一房地产经常收到十个投资者的投标。”

日本和美国哪个房地产更强？

值得注意的是，今年美国出现了购房热，日本酒店房地产的诱人收入也打开了买家的想象——空房——住宅房地产值得购买吗？

“投资房地产的增值部分是关键，而投资酒店房地产和住宅房地产应该区别对待。”一位房地产投资顾问告诉记者，日本的房地产升值速度在很大程度上低于美国，而日元的贬值趋势带来了投资的不确定性。美元的走强也增强了美元资产的吸引力。据估计，美国房地产将在三年内实现3%~5%的增长率。此外，日本是一个老龄化社会，人口长期呈负增长趋势，因此对房地产的自然需求远低于美国，这是近二十年来日本房价暴跌的主要原因。

然而，在美国买房的成本很高，每年的房地产税是一项必须考虑的投资成本。在美国生活了近20年的上海交通大学上海高级金融研究所金融学教授钱军早些时候表示，美国各地的房产税差别很大，比如波士顿郊区为1%，纽约和新泽西为2%。

此外，如果投资者在购买一处房产后将其出租，应纳税额相当于租金收入的三分之一。“如果你打算以后卖房子，卖方必须付给经纪人5%的佣金，所以实际收入可能不如表面上看的那么好。”钱军说。

一些日本房地产投资顾问也表示，日本租赁市场成熟，人口密度高，房屋入住率始终在90%以上，因此投资日本房地产后的租金回报率相当可观，中国约为2%~3%，日本高达10%。

值得注意的是，在日本，房屋所有权，包括土地价格，是完全私有的，可以代代相传。此外，买方有机会申请一至三年的投资签证，并可在一定时间后申请永久居民卡。

对于日元贬值的风险，许多买家有不同的看法。“在日本买房不仅可以省钱(带利息)，还可以投机外汇(低日元)和投资(房地产升值空房)。”

在日本购买马桶座圈的狂热会进一步刺激日本的房地产投资吗？这个有趣的问题需要市场买家来验证。