楼市不景气 土地何以大卖()

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日前，财政部公布了2014年最新财政收支情况:地方财政收入4.99万亿元，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿元，同比增长1340亿元，增幅3.2%。据悉，土地销售收入超出预期17%。一些业内人士告诉记者，地方土地销售收入已经创下新高，表明地方政府仍然严重依赖土地财政。

众所周知，2014年是中国房地产市场陷入衰退或进入调整周期的一年。诸如“惨淡”和“萧条”之类的萧条词汇可以用来描述中国的房地产市场。不仅三、四线城市的价格和成交量大幅下降，就连一线城市的价格也首次下跌。因此，大多数城市通过取消购房和贷款限制以及补贴购房来拯救房地产市场。

此外，有数据显示，去年几个月的土地交易量和土地出让金总额都有所下降，给人的感觉是，去年的土地市场也不景气，难怪楼市会因为房屋和土地穿“裤裆裤”而拖累土地市场。但恐怕很多人没有想到，在计算了2014年的“年度账目”后，土地出让金收入并没有下降，反而继续创造新高。

2013年，全国土地出让金总收入为4.1万亿元，首次超过4万亿元。2014年，这一数字高达4.26万亿元，这继续刷新数据。有些人可能不明白为什么去年中国的房地产市场不景气，为什么土地还卖这么多？作者认为这应该从多个角度来解释。

有学者认为，2014年地方财政收入下降，中央政府对地方债务发行实施严格限制，平台被清理，地方政府只能从土地出让收入中提建议。也就是说，多种因素的叠加导致地方政府更加依赖土地财政，因此他们千方百计出售土地，促进土地租赁收入的增长。数据显示，去年地方土地出让收入超过地方财政收入的一半，这也是证明。

除了供应方推高土地租赁收入外，还应该从需求方观察。尽管去年整体房地产市场低迷，但从去年下半年开始，在放松限购、限制贷款和降息等各种因素的刺激下，许多开发商不仅有资金收购现有土地。

也有来自集合的资金或贷款

信心增强，加上市场预期

因此，改变征地的热情逐渐升温。

尤其是在一线城市，去年有11个

今年6月至年初，土地市场回暖

显然，即使在北京(房地产)、上海(房地产)等地

“土地国王”的出现。因此，需求方的变化

这也将土地租赁收入推至新高。据悉，自2015年初至今不到半个月，四个一线城市的土地出让金已经超过200亿元，底价也达到新高，这表明一线城市的土地市场仍在升温，但三、四线城市并不乐观。

事实上，对去年土地出让情况的分析不能忽视一个原因，那就是去年8月开始的土地出让金“大审计”可以“强制”土地出让环节的规范化运作，促进土地出让金的足额收取。多年来，许多地方政府违规，变相减免土地出让金，土地使用者拖欠土地出让金。经过去年的土地审计风暴，最大限度地避免了土地出让金的损失。

作者认为去年的土地销售不等于今年的土地销售。尽管财政收入增长放缓，但地方政府更依赖土地融资，也更有动力出售土地。1月份，100个城市的房价停止下跌和反弹的迹象也出现了。然而，考虑到房地产市场的高库存，可以说2015年中国房地产市场和土地市场的前景并不明朗。

因此，地方政府应尽快走出土地财政的困境，转变经济发展方式，通过创新驱动扩大财政收入的新来源。如果他们继续依赖卖地，会有很多不确定性。对于开发商来说，他们不必对2015年的中国房地产市场感到悲观，也不应该过于乐观。最好小心地拿走这块土地。

(原载于《羊城晚报》2月3日)