走在违约边缘的恒盛地产

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东方ic图

一月底的上海，冬天的气息更加明显，寒风凛冽，细雨蒙蒙。在上海宝山区高静镇，除了过往的车辆，即使是在下午最热的时候，也很难看到成群结队的人在几条大街上行走。

唯一的例外，也许是在高恒路和杨楠路附近出售的房地产开发项目。在售楼处的门外，已经有几个房地产经纪人想通过保安“赚点外快”，很多车已经停在了路的两边。在销售大厅，有十几个潜在的买家想知道房地产信息或坐在座位上休息。

“我们还没有正式推出。但很快，在1月31日，你可以来认识它。”我以为记者想买房子。该物业的销售人员说:“预计该房屋要到2016年10月才能交付。在此期间，您可能需要进行过渡，并在附近租一个房间。”

该物业是香港上市公司恒升房地产控股有限公司(以下简称“恒升房地产”)目前在上海出售的少数物业之一。对于购房者来说，他们可能关心的是房地产的质量、交付时间和周围的交通状况。然而，对于关心恒盛地产的投资者来说，他们可能不得不通过这几个月的销售数据来判断恒盛地产是否是一个值得投资的企业。

但是，就目前的情况而言，恒盛地产的情况似乎并不乐观。就在不久前，国际三大评级机构之一的标准普尔评级服务公司(以下简称“标准普尔”)宣布，将恒盛地产的长期企业信用评级从“b-”下调至“ccc”，下调前景为负面，恒盛地产优先无担保票据的长期债务评级从“ccc”下调至“ccc-”。

据媒体报道，标准普尔恒盛地产首席分析师叶奥星在电话会议上介绍，S&P评级中的“ccc”评级主要针对未来12个月内违约的发行人。“如果这些公司没有任何积极的发展，他们将面临一些流动性困难或需要通过一些低价交易来处理债务”。

叶浩兴还介绍说，“ccc+”主要针对那些没有短期困难但中长期可持续性受到质疑的公司；“ccc-”意味着公司可能在6个月内违约。

事实上，在过去的几年里，“债务”这个词一直伴随着恒盛地产，今年更是如此。因为根据恒盛地产截至2014年上半年的数据，2.213亿元的损失可能不是一个小数目。与此同时，除了一线城市，在南京、长春等二三线城市的销售中，恒盛地产也多次出现负面消息。

截至记者发稿时，《国际金融新闻》记者还未能联系到恒盛地产的高层人士。然而，据报道，恒盛地产总裁丁向阳在接受采访时表示，公司将在未来两年内增加上海、南京、北京、天津、合肥等一、二线城市的布局，并逐步减少项目布局，直至从东北等三、四线城市撤出。同时，2015年，我们将加快各项工程建设，增加销售，提高资金周转率，降低资产负债率。

在调查中，一些行业分析师告诉《国际金融新闻》记者，恒盛地产最大的风险实际上是“政治风险”，而不仅仅是债务风险。“香港的另一家上市公司可能是过去的一个教训。幸运的是，根据公告，他们的公司与一些堕落的政客无关。

标准普尔下调了评级

对于房地产行业来说，恒盛地产并不是一个陌生的企业。任何一个知道“一年见不到员工几次”和被称为“神秘富翁”的张志熔的人都知道，他有两家跨度相对较大的上市公司，一家是荣盛重工，另一家是恒盛地产。

“恒盛地产的前身应该是阳光投资集团。在2009年寻求在香港上市后，该公司更名为现在的公司。”一位资深业内人士告诉《国际金融新闻》记者:“如果你没记错的话，上海祁连山路附近阳光威尼斯的房地产就是恒盛房地产。”

如今，在威尼斯零星过剩的阳光销售后期，一些房地产中介也可以找到阳光投资集团的官方网站。然而，现在登陆阳光集团的官方网站，你不仅可以看到恒盛地产的消息，还可以看到荣盛重工的一些消息。

事实上，在登陆香港股市前后，恒盛地产曾经是中国房地产市场的50强企业，凭借当年的政策“分红”赚了不少钱。数据显示，恒盛地产上市初期的年销售额为67亿元，一度达到年销售额133亿元的规模(2011年)，最高年利润达到36亿元。

但这种变化始于2012年下半年和2013年。那一年，“限购令”不断加强，张志熔本人也卷入了一起内幕交易案，并被美国证券监督管理委员会(sec)起诉。美国证交会称，张志熔本人也卷入了中海油收购加拿大油砂公司尼克森的内幕交易案。

从恒盛地产近年的年报来看，2012年、2013年和2014年上半年(年度数据尚未发布)的销售额一直在下降。其中，2013年跌破100亿元大关，达到73111亿元。2014年上半年，综合销售收入23.459亿元，同比下降20.6%。与此同时，公司亏损超过2亿元。

因此，“债务”一词逐渐成为伴随恒盛地产“成长”的词汇。2013年初，据报道，恒盛地产2012年的净负债率为68.9%，但短期债务是个问题。因为截至2012年底，恒盛地产一年内到期债务为61亿元，一至两年内到期债务为64亿元。这远远高于恒盛地产当时的可用现金流量。

今年1月20日，标准普尔将恒盛地产的长期企业信用评级从“b-”下调至“ccc”，并对恒盛地产的优先无担保票据的长期债务评级从“ccc”下调至“ccc-”。

“由于恒盛地产的债务已于今年10月到期，因此将其评级为‘CCC-’最为合适。”标准普尔说。

在电话会议上，叶奥星解释称，恒盛地产有3亿美元的海外优先无担保票据，将于2015年10月到期。“但是，由于房地产市场下行压力大，公司销售业绩不佳，再融资计划不明确，恒盛面临的再融资风险不断上升”。

据视点房地产网报道，叶奥星还表示，如果恒盛提出明确的再融资计划，以改善其流动性和疲弱的债务状况，标准普尔可能会调整其前景以保持稳定，甚至提高其评级。“然而，如果恒盛在债务到期前六个月未能提出可行的再融资计划，标准普尔可能会继续下调其评级。”

部分正常销售

事实上，除了标准普尔，另一家主要国际评级机构穆迪投资者服务公司(以下简称穆迪)早在去年3月就表示，恒盛地产是“三大最有可能违约的房地产开发商之一。”当时的背景是浙江奉化的房地产企业兴润地产违约，这成为中国房地产市场“开始”违约的“第一枪”。

为此，《国际金融新闻》记者进行了实地采访。仅在上海，恒盛地产的几处房产仍在出售，一切似乎都没有中断。

“实际上，问一个问题:如果它不起作用，我们还会在这里卖房子吗？”当《国际金融新闻》记者作为买家与上述销售人员沟通时，他直言不讳地表示:“以目前出售的房地产为例，它位于中环地区，价格略低于中环其他房地产。我相信还是会有市场的。”

他还透露，对于办理贷款的合作银行，“目前招商银行、建设银行、工行的分行都与我们有业务合作，有条件的话，可以尽量争取95%的折扣。”

记者参观了售楼处外出售的房地产。一位住在附近社区的老人在与《国际金融新闻》记者的交流中证实，那里的建设没有停止，一些工程车辆早些时候经过。记者站在远处也发现了建筑的痕迹，但可能快到年底了，而且工人也没有预期的那么多。

在交易中，他对恒盛地产前一期“售罄”的说法更加怀疑。“它两年前开始出售，现在是时候一个接一个地搬进来了，但人气不旺，入住率也不是很高。”

一位中介无意中告诉《国际金融新闻》记者，恒盛地产前期在虹口的一个楼盘已经被“封杀”，这可能是由于交付时间晚或者价格下跌。但对于这一说法，《国际金融新闻》记者通过官方网站对恒盛地产的数据检索发现，恒盛在虹口区没有布局。

随后，记者去了徐汇河畔恒盛地产的一栋高档建筑。同样，该房产也是正常出售的，“如果你能在高楼里看到河景，价格会更贵。”

然而，除了上海市场，也许恒盛地产的所有项目都不那么顺利。据《中国房地产报》报道，去年11月，长春数百名业主起诉恒盛豪庭延迟交房，要求恒盛豪庭退还房款和违约金。据报道，当时法院在恒盛豪庭查封了约80处房产和一些商业建筑，价值约4000万元。

不止如此。媒体还称，恒盛地产5年前以19.7亿元收购的南京三岔河项目尚未开工；2011年，以6.6亿元人民币收购江苏演艺文化产业有限公司54%的股权，并声称投资250亿元人民币发展南京创意文化产业基地。“到目前为止，这个项目还没有开展任何实际业务”。此外，由52层办公楼和48层五星级酒店组成的南通荣盛大厦原定于2011年12月竣工。“但是，这个项目只有三层，已经停工很久了”。

“刘晓龙”牵涉其中？

1月27日，《国际金融新闻》记者来到位于奉贤区解放东路的“新亚明亭”和“新亚明珠”项目。据媒体报道，没有迹象表明该项目正在启动。此前，这个项目曾因“拖欠农民工工资”的话题在东方电视台播出，现在这个话题仍在奉贤区的一个论坛上讨论。

据了解，“新雅明庭”和“新雅明珠”的开发商是上海韩风房地产开发有限公司(以下简称“韩风”)。根据中融信托“韩荣第一南桥新城一期(优先)”项目信息，韩风实际控制人为卢小龙。根据2013年的一份报告，卢小龙还是上海绿源实业投资(集团)有限公司的实际控制人..

据报道，江苏如皋人吕小龙是张志熔最亲密的商业伙伴之一。

恒盛地产1月16日的公告中描述如下:吕小龙及其关联公司上海绿源实业投资(集团)有限公司及其子公司与恒盛地产及其子公司不存在股权关系。公告还确认，奉贤区的“新雅名庭”和“新雅明珠”是上海海源实业投资(集团)有限公司项目公司委托的本公司上海子公司的有偿管理，不是本公司的开发项目。

据上海热线报道，恒盛地产项目管理负责人表示，除了房地产项目开发业务，委托项目管理业务本身也是恒盛地产的重要组成部分。

据负责人介绍，恒盛地产接受该项目委托后，凭借其积累的管理经验，提高了“新雅明珠”项目的标准，加快了该项目的开发进度。“到2013年底，该项目已经基本完成销售工作。自2014年初以来，水、电、装修、绿化等小区配套工程和工作已基本完成。接下来，恒盛信托将继续履行合同，积极推动项目顺利交付。

然而，在媒体眼中，“新亚明亭”和“新亚明珠”的项目或多或少拖累了恒盛地产。

嘉里研究院院长薛在接受《国际金融新闻》记者采访时表示:“原来这些项目都是预售的。它现在被关闭并被法院查封。你说影响很大吗？”

将来去哪里

那么，就目前的情况而言，这家曾经位列中国房地产企业50强的企业真的会像标准普尔所说的那样出现债务违约吗？

"在很大程度上，这取决于两个方面."几年前，一个四线城市的开发商从私募和一些当地的“老大哥”那里借钱。他在接受《国际金融新闻》记者采访时表示:“首先，这是你们房地产销售的预期情况。这反过来又取决于房地产的质量、认可度和市场的整体状况；其次，这取决于你的信用和关系。一些企业为了偿还债务，甚至折价出售他们的建筑物来收回现金流。或者，通过您自己的联系人，借旧换新。”

也有人认为恒盛地产不会轻易倒下。毕竟，就公司的总资产而言，它仍有储备，一些项目仍在出售，没有滞销。数据显示，截至去年上半年，恒盛地产土地储备达到1500万平方米，平均地价约为每平方米1331元，所有房地产资产账面价值达到400亿元。据报道，一家第三方评估机构估计，“恒盛地产项目的总储备开发价值将超过1000亿元，公司资产基本面状况良好”。

然而，它也有数据支持。有媒体认为，恒盛地产的净负债高达195亿元，净负债与权益的比率为107%，远高于行业平均水平83%。“许多指标显示，恒盛地产的危机正在逼近”。

不仅如此，恒盛地产还涉及到两家信托公司，四川信托和中融信托。其中，涉及恒盛地产的抵押贷款。例如，四川信托的“恒盛启玮开仓二期集合资金信托计划”总规模为3.9亿元。低于300万英镑的预期年回报率已达到10%。

一些分析师表示，恒盛地产一旦在短期内“倒下”，将会涉及到信任风险。

对于外界的上述质疑，《国际金融新闻》记者未能联系到恒盛地产的相关人士。然而，恒盛地产总裁丁向阳表示，该公司的核心项目目前运行稳定。“上海的上海湾、南京的金陵湾、合肥的坝上街等核心项目位于该区域的核心区域，目前销售状况良好，按照公司的总体规划，项目进展平稳。”

值得注意的是，据国浩资本有限公司(以下简称“国浩资本”)统计，截至2014年6月30日，公司账面价值达到182亿元，约为每股2.95元。“当前价格仅相当于市场价值(市场价值/账面价值)的0.35倍，行业平均市场价值为0.65倍。”

对此，国浩资本提到恒盛地产未来的一种可能性:私有化。“张志熔现在持有恒盛68.4%的股权。随着内地房地产市场的低迷，我行认为张志熔可能会在短期内再次提出私有化计划。”据国浩资本(Guo Hao Capital)称，“恒盛的基本因素很差，街头商品(散户手中的权证)很少，交易也不活跃。如果公司私有化，风险回报率就相当有吸引力。”

因此，国浩资本最近提出“投机收购恒盛”，目标价为1.77港元，相当于每股账面价值的40%。此前，在2012年和2013年，恒盛地产有意私有化，这赢得了大股东的批准。然而，由于中小投资者的抵制，私有化没有成功。同时，根据香港的政策规定，类似的建议在私有化后一年内不能再提交，但现在时限已经过了。

行业“冰山一角”？

值得注意的是，从恒盛地产的情况来看，市场上仍有意见认为恒盛地产刚刚揭开盖子，未来可能会有更多的企业违约或彻底倒闭。

《福布斯》杂志去年称，中国在2009年实施经济刺激政策后，房地产行业经历了一个繁荣时期，该行业出现了大量新公司。“这些公司的财务状况远不如恒盛地产稳定，在经济低迷时期，房地产营销能力更差。”

“虽然这些公司可能闻所未闻，它们可能不会在主要的证券交易所上市，但如果像浙江兴润房地产这样一个默默无闻的小公司不仅拖欠了35亿元的债务，还引发了恐慌，那么想象一下:在79，000家房地产公司中，如果有数百家公司在2014年难以生存，会发生什么？”

2014年，中国金融智库主席、金融经济学家洪灏指出，“中国90%的房地产开发商早已资不抵债，借助银行贷款、信托、中小企业债券、私募基金、民间借贷、高利贷等融资手段，90%的房地产负债率在150%-200%以上。”

“也许，没那么夸张。一些中小企业可能面临一定的困难，但总的来说，市场仍然健康，困难仍然很小。”薛坚持道。

上述四线城市的开发商也认为，一些房地产企业“太大而不能倒”，因为一旦它们一个接一个倒下，不仅涉及公司的经营，还涉及其他方面。因此，总的来说，可能仍有少数人跌倒或违约。

德克萨斯A&M大学经济学终身教授、西南财经大学经济与管理学院院长李赣向《国际金融新闻》记者建议，“有关部门应尽快对房地产行业进行压力测试，以避免系统性风险。”

“事实上，就现阶段而言，真正对房地产开发商产生最大影响的是过于接近昔日的落马政客。例如，另一家香港上市公司。”薛认为，“也许，这是他们最大的风险。”