2015楼市在躁动中步入“新常态” 二三线城市风险增加

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该政策继续放宽，让房企去库存和繁忙的跨境市场继续分化

2014年底，低迷的房地产市场出现了波澜:根据creis的最新数据，2014年12月，主要城市的交易面积创下新高，环比增长21.22%，同比增长9.79%。外界认为，这一爆炸性增长是本轮房地产行业调整和触底的终结。然而，一些业内人士指出，这种上涨只是由一些特殊原因造成的，不能被视为触底的完成。

无论触底是否完成，在2014年房地产市场的大转折之后，2015年将进入一个相对平静的新常态。在这种新常态下，行政控制政策将完全撤销，地方救助政策将继续放松。房地产企业的去库存化和跨境转型将贯穿今年，市场整体分化也将进入中速增长。与此同时，二三线城市的房地产市场风险将明显上升。

政治政策恢复正常，正忙于放松

2014年，房地产政策从以前的限购、限贷、限价令转变为市场主导的正常状态。到目前为止，只有北京、上海、广州、深圳和三亚仍有限购政策，其余都已完全取消。值得注意的是，去年年底召开的全国住房和城乡建设系统会议进一步确定了“空街区”政策。2015年第一次，也是八年来第一次没有提到“房地产调控”和“限购”，这意味着中央不会在2015年大力调控房地产市场。

然而，值得注意的是,“空街区”并不意味着缺乏政策。为了避免房地产硬着陆，地方政府将加快出台更多救市政策。

中国社会科学院财经研究所城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示:“一、二线城市房价持续下跌的可能性很大。随着房地产市场的不景气以及支持住房消费的调控政策的主要方向发生变化，仍坚持限购的五个城市有望全面放开。预计中央和地方政府也将继续推出救市政策。”

事实上，在2014年的最后一天，北京宣布从2015年1月1日起，北京住房公积金将实施一项新政策，购买政策性住房或第一套90平方米以下(含)自住住房的最高贷款额将提高到120万元。这意味着，在基准利率下，与商业贷款相比，120万元的公积金贷款在30年内可以支付不到30万元的利息。

据业内人士称，这是拯救一线城市市场的第一个显而易见的政策，也为放松一线的行政限制打开了一个缺口。

事实上，在市场继续探索的背景下，中央政府已经开始采取行动。2014年9月30日，央行发布《关于进一步完善住房金融服务的通知》，支持刚性购房需求。第一套决定是“偿还贷款但不承认房屋”，它不再由家庭拥有的房屋数量决定。只要第一批贷款还清，第二批贷款就会按照第一批贷款偿还。10月9日，住房和城乡建设部、财政部、中央银行联合下发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件。未来，员工在连续存款六个月后可以申请公积金贷款，公积金的相互认可将在不同的地方实现。2014年10月29日，国务院再次强调促进住房消费，放宽公积金缴纳租金的条件。11月21日，中国人民银行宣布，金融机构人民币贷款和存款基准利率将从22日起下调。金融机构人民币贷款和存款基准利率下调0.4个百分点，至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点，至2.75%。

与此同时，地方政府也采取了补贴、减税和结算等政策来拯救市场。

原华远地产董事长任志强认为，地方政府财政很难在短时间内摆脱对房地产的依赖，降息和RRR降息等金融政策即将再次放松。例如，钢铁、水泥和玻璃是房地产的上游，而家用电器、家庭装修和建筑材料是房地产的下游。所有40个相关行业都处于房地产下降的趋势。“投资在国内生产总值中的比重仍然最大，约占48%，但房地产业的下滑至少对国内生产总值造成了0.3个百分点的影响。”

房企关注库存改造生存机

根据cric研究中心的最新数据，截至第三季度末，139家a股房地产企业的库存达到2.23万亿元，比上个月增长5%。其中，四大房企的库存比上个月略有增加，增幅为3%；15家中型住宅企业库存同比增长25%；120家小型住房企业的增长率在中间。部分存货消化期超过18个月且同比增长超过1倍的房地产企业包括:大明市(报价、咨询)上涨128%，至26.36个月；苏宁环球(报价、咨询)上涨154%，至22.57个月；深深实业上涨135%，至18.53个月。

同时，CICC最近的研究报告显示，目前很多房地产企业都有大量的土地储备。例如，万科土地储备规模为1亿平方米，保利为7660万平方米，恒大为1.51亿平方米。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏认为，目前的房地产预售面积占近几年来的最低水平，不到10%。在高峰期，预售和出售房屋的比例为16%，表明90%的在建房屋没有出售。

“此外，截至去年10月，商品房销售(包括现房、预售商品房和已售面积)占在建商品房的比例最低。这意味着目前商品房的整体供应量相对较大，卖得少，建得多。”秦虹道。

"在高库存的背景下，2015年的重点仍然是去库存化."中原地产营销总监张大伟表示，在去库存化的同时，房地产企业开始了转型之路。

万科作为房地产企业的领导者，率先转型，定位为“城市配套服务提供商”。万科集团高级副总裁、北京公司总经理毛大庆表示，在今年170亿元的销售额中，销售业绩所占的比重相对复杂，约130亿元来自住宅和一些零散的房产，其次是政府回购的15亿至16亿元的经济适用房，其余来自零星的社区商业销售。

除了房地产，恒大地产还开始销售水、奶粉、农业甚至医院。与此同时，当代地产、中海地产和互联网公司都在进行众筹。

同政策咨询研究部主任张宏伟表示，当住宅企业的规模达到一定阶段时，必然会面临多元化转型的问题，特别是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的背景下，住宅企业面临多元化转型，包括以共享城市化为核心的“房地产+x产业”、以共享老龄化为核心的养老地产、以共享城市化为核心的商业地产，甚至积极与互联网公司合作等多种业务布局。

市场继续分化，二三线城市的风险增加

6日，房地产行业告别了前一天的疯狂，整体下跌2.02%，至1610点，比前一天的峰值1718点低了100多点。这种剧烈的波动就像房地产市场一样，让人看到潜在的波动。事实上，房地产市场的交易量逐月大幅上升，库存压力大大缓解，而一些城市正面临风险。

根据creis的最新数据，2014年12月，主要城市的交易面积创下新高，同比增长21.22%，同比增长9.79%。具体而言，在监测的重点城市中，34个城市环比上升，其中惠州上升最多，达到101.46%，昆明上升84.37%，韶关上升314.35%，福州上升169.35%。

然而，值得注意的是，尽管一些城市的交易量飙升，但一些城市仍在继续探索。其中，降幅最大的城市是南充，同比下降46.81%，天津下降4.33%。与去年同期相比，泉州下降了60.94%，合肥下降了50.77%，Xi下降了43.57%。

在这方面，克里克研究中心的研究员朱一鸣认为，2015年，由于当地需求不同，房地产市场将继续分化。政策放松下，供需结构失衡的一线城市房价上涨压力依然存在，但市场需求提前透支，一些人口吸纳能力弱的二三线城市面临更大的库存压力或系统性风险。

对此，倪鹏飞表示，2015年，可以预见，住房市场不会再现2008年和2011年价格调整后的齐飞局面，房地产市场实现“V”型逆转的可能性很小。与此同时，调整将比以前更长、更慢、更深，未来住房市场将进入正常减速状态。

同时，他说，这种市场将有两个层次的分化。一是一二线城市和三四线城市的差异化调整。一、二线城市需求旺盛，消化速度快，调整时间短。三线和四线城市的需求较弱，供应较多，消化较慢，时间较长。第二，短期调整和长期调整的区别。根据以往的经验，只要货币资金宽松，短期调整就会加快。因此，从目前情况来看，仍有短期调整的可能。长期调整需要很长时间，既有上升因素，也有下降因素。(梁倩)