房企扎堆一线城市抢地 去库存仍是今年大势

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在整体低迷的房地产市场中，政府和房地产企业都很难做到。在过去的一年里，中国土地出让金总额同比下降了近30%。

然而，去年一线城市的土地销售收入达到了5068亿元，仅次于2013年的历史第二高。在高库存和市场风险增加的背景下，住宅企业更愿意选择相对安全的一线城市收购土地，土地市场分化加剧。

在限购放开、“930”新房贷政策、公积金政策调整、央行降息等一系列优惠政策下，全国房地产市场开始回暖，年末市场明显回暖。受此驱动，2015年房地产市场的开端似乎也很光明。然而，许多机构的数据显示，去库存化仍是今年市场的基调。房地产行业也将进入“新常态”。

房地产企业聚集在一线城市抢夺土地

春天河流管道鸭子先知。2014年，当房地产市场下跌时，土地市场变得荒芜。

根据中国某研究所的数据，2014年，全国300个城市共推出13.5714亿平方米土地，同比下降24%，营业额为10.283亿平方米，同比下降31%。其中，居住用地下降幅度高于整体，交易面积为3.5377亿平方米，同比下降36%。

2014年，全国土地出让金同比下降28%，总额为23，060亿元。在中国40个大中城市中，只有9个城市同比增长。

总体而言，2014年全国土地市场先热后冷，土地市场分化明显。年初，全国300个城市土地出让金开局良好，同比增长44%。随后，房地产市场下跌，土地市场也迅速降温。二、三线城市受楼市调整影响较大，房企征地热情越来越低，土地出让金下降30%以上。

然而，一线城市全年都有强劲的需求，平均房价大幅上涨，经常出现地王现象。总转让费为5068亿元，仅比2013年减少3%。这也是第二年一线城市的转移支付总额连续超过5000亿元，创下了3438亿元的历史纪录。

其中，北京和上海作为仅有的两个超过1000亿元的城市，位列前两位，北京创下了1916.9亿元的年转移支付新纪录，广州和深圳双双进入前十名。

在年中供需低迷之后，一线城市的土地市场在第四季度率先复苏，并在年底成为住房企业再次竞争的“主战场”，这得益于新的抵押贷款政策和央行降息。中原集团研究中心监测到，自2009年以来，一线城市10家基准房地产企业的土地购买比率为历史第二高。

例如，去年11月18日，中国民投集团以248.5亿元的价格赢得了董家渡地块，创下了上海土地总价格的新高。

12月底，上海迎来了土地交易的高峰期——三天内售出了25块土地。其中，12月24日，三翔股份有限公司(000863，股票柜台)(000863，股票柜台)以113.8%的溢价，66629元/平方米的底价，在浦东新区黄浦江南延的前滩地区赢得了一块土地，创下了全国单价王的新纪录。

在深圳，龙光地产以每平方米25094元的底价赢得龙华新区46.8亿元的住宅用地，成为深圳新的土地大王。

11月10日，广州牛奶厂8块地和天河东圃地块正式挂牌出售，吸引了保利、华润置地、金地、龙湖、河静、平安等21家房地产企业和非房地产企业参与竞争。经过两个小时的竞争，8个地块成功售出，涉及土地出让总额156.87亿元。龙湖第一次进入广州，总成本38.7亿元。

中原集团研究中心认为，在房地产市场从高速增长逐步进入平稳发展的新常态的背景下，住宅企业在选择和购买土地时会更加谨慎。与此同时，在大多数发展中城市，新建住房市场和土地市场的高存量在短期内难以消化。从地方政府的角度来看，地方债务也为土地融资找到了一个短期选择。预计明年土地市场将保持目前水平，难以大幅反弹。

“在城市一级，分化将继续。一线城市有稳定的需求和较低的库存压力，在未来仍将受到开发商的青睐，并且强势将保持强势；在大多数二线、三线和四线城市，去库存化仍将是2015年的主要任务，土地市场短期内不会复苏。”中原集团研究中心表示。

去库存化仍然是今年的大趋势

随着“930”新抵押贷款政策的出台和央行降息，房地产市场在去年第四季度开始回暖。

根据中国一家研究机构的数据，11月份的交易量与去年同期相比首次出现增长。12月，随着房企向年度目标冲刺，交易量逐月增加。

其中，12月份一线城市交易面积同比增长36%，同比增长52%。北京的环比增幅最大，为48.17%，而深圳的同比增幅最大，为156.25%。二线代表城市交易面积环比增长18%，高于上月，同比增长9%。

虽然交易量在第四季度有所回升，但很难抑制全年房地产市场的下行趋势。2014年房地产市场交易总量较2013年下降10.36%。其中，一线城市交易总量同比下降15.36%，二线城市交易总量同比下降6.99%

在价格方面，根据全国100个城市价格指数系统对100个城市100套新建住宅的全样本调查数据，2014年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10542元/平方米，环比下降0.44%，连续第八个月下降，降幅扩大0.06个百分点。

根据中国一家研究机构的分析，2015年全国市场仍面临较高的库存压力，消化库存仍是市场的主调，房价仍存在下行压力。基于不同地区去化学化压力的差异，未来不同城市的价格趋势将继续呈现差异化。一线城市和少数二线城市对政策敏感，潜在需求强劲，房价仍面临一定的上行压力；大多数二线城市将相对稳定；大多数三、四线城市已经透支了需求和沉重的库存压力，未来房价将继续下跌。