北上广深新房成交反弹 地产股顺势起舞

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在新房贷政策、降息和调整普通住宅标准等利好政策的刺激下，一线城市和部分热点二线城市的楼市在2014年12月出现回升，新房成交量大幅反弹，其中北京、上海、广州和深圳的新房成交量均达到2014年最高水平。新房成交量的反弹和加速的去库存化似乎为最近房地产股票的大幅上涨提供了支撑。

分析人士指出，房地产政策的放松与之前类似，房地产股存在阶段性机会。然而，当前行业的总体供求格局发生了根本性变化。由于需求刚刚好的劳动力达到峰值并趋于下降，整个行业很难实现V型逆转。

北上归线的新房交易出现反弹

北京新房市场在年底卖得很好。根据北京市住房和城乡建设委员会发布的数据，2014年12月，北京市新签约住宅数量为19，893套，同比增长62.1%，同比增长72.92%，超过了2013年3月19，398套的历史高点。从成交价格看，12月份北京新建商品住宅平均成交价格为25703元/平方米，比上个月增长7%，比去年同期增长1.1%。

叶巍“我爱我家”集团副总裁胡景晖表示，北京楼市受到“还房不还贷”新房贷政策、普通住房标准调整、新公积金政策、央行降息等因素的影响。，这吸引了大量的观望需求进入市场，并促成了交易量的大幅反弹。不仅如此，为了冲刺年终业绩，房地产企业增加了利润和折扣，并利用营销和去库存，这也有助于新的住房市场更高的营业额。

胡景晖还指出，去年12月，北京新住房网签约数据包括7852套各类保障性住房和近1900套自住住房。除去这两类住房，实际售出的纯商品房约有10，000套。这一水平与2013年9月的10，484套基本相同。从纯商品房的交易数据来看，我们不能简单地理解去年12月的加息是纯商品房市场的一次大幅反弹。

根据金丰易居和友威的数据，2014年12月上海新建商品房交易面积为137万平方米，同比增长31.78%，同比增长39.88%，为2014年最高水平。随着高端住房交易比例的扩大，12月份上海新建商品住宅平均交易价格达到创纪录的30016元/平方米，同比增长8.40%，同比增长17.90%。

去年12月，广州有8456套新商住楼在网上签约，面积达97.8万平方米，同比增长12%，同比增长75%，月签约量达到2014年最高水平。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，2014年12月，新增商品房销售7754套，同比增长34%，同比增长126%，创下自2011年以来的月度成交量新高。然而，广州和深圳的新房平均交易价格仍较上月略有下降。

二线城市的房地产市场交易量也稳步上升，超过60%的城市环比和同比都有所增长。青岛、济南、常州和长春的营业额平均增长20%以上。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜表示，主要城市的房地产市场成交量在年底出现反弹。除了市场因素和政策因素之外，这还与一些以前没有列入统计的经济适用房和住房集中在年底的统计数据有关。目前，市场只是相对好转，但不能确定为全面反弹。大城市较高的营业额是基于较大的供应量。在政策保持稳定的情况下，房地产市场价格取决于去库存周期。目前，除北京和上海外，去库存周期相对适中，其他城市的去库存周期仍然很长。

三个因素推高了房地产股票

2014年，市场整体低迷，领先房地产企业销售额持续增长，但增速同比下降。根据中国指数研究院的数据，从销售额来看，2014年1-11月，前20家大型房地产企业的总销售额为12505亿元，同比增长12.2%，增速低于2013年。就销售面积而言，前20家大型房地产企业的总销售面积为1.1354亿平方米，同比增长10.4%，增速低于2013年同期。

大多数大型房地产企业的销售已经告别了过去快速增长的时代。万科1-11月累计销售额1901亿元，同比增长18.9%；恒大前11个月销售额为1207亿元，同比增长22.7%；中海和碧桂园11月份的累计销售额也达到了1000亿元。从房地产企业销售目标完成情况来看，在公布销售目标的25家房地产企业中，恒大和绿城中国在前11个月完成了目标，另有5家房地产企业的目标完成率超过90%，近一半房地产企业的年度目标完成率低于80%。

广发证券(GF Securities)分析师乐家栋指出，房地产行业的政策和货币环境持续利好，推动交易明显回升。根据以往降息周期的经验，一、二线城市的交易恢复是可持续的，这种恢复趋势将持续到2015年第三季度。此外，在目前绝对存量仍然较高的背景下，下季度房价不会有系统性上涨的风险，并将继续处于环比下降的通道。总体友好的政策环境是可持续的，交易将加速复苏。

由于近年来房地产市场的持续政策调控，房地产股票的估值长期处于低位区域。2014年，整体市场低迷，销售放缓，业绩增长缓慢，这些都反映在股价上，而房地产类股自2013年年中以来也进行了大幅调整。直到最近，主要城市的交易反弹引发了房地产股票的大幅上涨。

华泰证券(Huatai Securities)分析师曹指出，地产股上涨的主要原因有三个:基本面的中性和积极，政策方面吹来的暖风，以及对技术上涨的强烈渴望。从基本面来看，开发商各种融资渠道的融资成本全面下降，10月份房地产销售开始适度回升，缓解了股价上涨压力。开发商的情绪越来越乐观，土地市场也越来越活跃，这有利于形成对股市的良好预期。2014年，政府对房地产行业的态度发生了180度的转变，先是取消限购等行政措施，然后转向放松管制。后来，第一套住房贷款政策被重新定义，以鼓励商业银行发放抵押贷款。上涨的技术推动力很强，房地产行业处于滞胀状态，波动性异常，因此存在对均值回归的强烈需求。曹认为，在过去、现在和未来，房地产业都是一个简单而纯粹的周期性行业。

安信证券最近发布的研究报告称，央行降息只是开始，预计未来房地产交易将进一步回升，尤其是一线城市有望提前完成去库存化调整，房地产行业将迎来政策与基本面共振的阶段，并继续对地产股全面持乐观态度。前四条主线:一是大企业集中度的提高；第二是展示一线城市的高度灵活性和一线城市的低估值；第三，中小地产股具有转型预期和动力；第四，具有区域主题的房地产投资机会。

v形反转在行业中很难实现

最近房地产股票的集体上涨再次引发了许多关于房地产市场的空辩论。瑞银中国首席策略师陈力最近谈到了2015年的几个重要投资主题，其中房地产市场首当其冲。根据陈力的综合供求因素，在三到四个月内，他对房地产市场持乐观态度，毫无疑问，房地产成交量将会上升。

有人认为，随着2015年3月1日《房地产登记暂行条例》的实施，预计将对房地产市场产生重大影响。中银国际分析师田世信认为，该条例对上市房地产企业的影响有限，因为细则与市场预期基本一致，包括实施日期、统一信息平台、信息查询条件和隐私保护。

平安证券表示，虽然房地产政策调整的力度和方向与2008年相似，但与2008年有很大不同，当前行业整体供需发生了根本性变化，整个行业难以实现V型逆转。

同一个政策咨询研究部主任张宏伟也认为，2015年以及未来很长一段时间内，住房市场的价格走势将会相对稳定，住房企业在土地升值过程中很难获得相对较大的利润，空的房价会像“黄金十年”那样过度上涨，房地产行业的利润率将会逐渐下降。随着市场供求基本平衡，未来房地产市场增量住房的增长率将下降，房地产市场将逐步进入存量住房时代。

一些专家指出，虽然行业迎来了转机，但房地产超级繁荣的时代已经结束。随着只需要主力的劳动力和提高需求的主力达到高峰并下降，人均住房面积达到33平方米，房地产的高峰需求已经过去。整个市场一直处于相对均衡的供求状态，甚至有些城市出现了供过于求。房地产市场的v型逆转可能非常小。总体而言，2015年行业运行将保持相对稳定。记者万晶