王府井地王级办公楼低价抛售 投资回报率较高？

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最低价格仅为52000元/平方米

据《证券日报》记者调查，李生大厦是北京王府井商业区唯一的销售办公楼。这个项目今年的售价低于市场价格。开发商表示:“该公司希望利用王府井品牌升级战略。突破趋势、完成销售任务的机会。”

■我们的记者王立新

受房地产市场总趋势的影响，与2013年相比，北京写字楼市场在2014年出现疲软迹象。然而，随着各种救市政策的逐步出台，许多开发商都在制定涨价计划。有鉴于此，投资者开始进入市场，而投资物业的销售价格见底。

近日，《证券日报》记者了解到，北京王府井商业区的一栋写字楼以低于市场销售价格的均价进入市场。据其销售人员称，该项目是地铁8号线王府井站的一处房产，于2014年下半年进入市场。开发商低价开市，以平均每平方米65000元的价格提取资金。

"这个销售价格相对较低."一位熟悉北京写字楼市场的人士告诉记者，从整个北京写字楼市场来看，虽然平均售价在7-8万元/平方米的项目相对较少，但位于王府井地区的甲级写字楼的售价并不高。

王迪级别的办公楼以低价出售

据《证券日报》记者报道，正在开盘销售的李生大厦办公楼位于北京王府井商业街北出口处。该办公楼被开发商称为“王迪级”，共九层，其中一至三层为体育用品店，整栋楼正在整体翻新和重建。

“我们卖6楼到9楼。目前，销售面积约10，000平方米，只有80套，都是精装修产品。”李生大厦的销售人员告诉记者，“平均价格是65000元/平方米，以60平方米左右的公寓为例，总价约为390万元，但也有整层出售，平均价格很低，甚至只有52000元/平方米。”

对此，一些熟悉北京写字楼市场的人士向记者透露，从北京整体写字楼市场来看，平均成交价在7万元/平方米以上的写字楼并不多。在国茂中央商务区，甲级写字楼的成交价格一般在7万元至8万元/平方米之间，整体销售价格水平一般在6万元/平方米以上；在望京地区，由soho中国开发的望京soho已售出8万元/平方米；西五环外苹果园商业区写字楼的平均价格已经达到35000元/平方米。

有鉴于此，此人表示，李生大厦属于王府井商圈，属于东二环商业区。该地区甲级写字楼的年供应量相对较低，可供出售的商业物业也很少。在以销售为导向的商业地产供应极其稀缺的地理优势下，每平方米65，000元的平均售价实际上相对较低，而每平方米52，000元的整层销售单价低于市场价格，预计空房会有较高的升值空间。

高投资回报？

然而，值得注意的是，2014年房地产市场持续低迷，这也在一定程度上影响了写字楼市场。此外，互联网提供的信息变得更加透明，互联网金融和股票等投资领域不断掠夺投资者，因此投资房地产行业的投资者比例正在下降。那么，投资商业地产会受到很大影响吗？

对此，第一太平戴维斯研究咨询部向《证券日报》表示，由于北京写字楼市场可投资存量有限，租金水平高于其他城市，以及大量潜在国内外投资者的支持，业主对北京写字楼升值的预期有所增强。

上述李生大厦开发商也向记者透露，“我们的项目规模不大，总价值只有6.5亿元。在同一个地区，总价的起价和销售单价都比较低，所以公司不想卖。目前，两层楼已经售出，主要客户群体主要是投资型客户，而一些自用客户一般是国有企业合作伙伴、金融、空航空、高科技电子商务等领域。

据披露，李生大厦在进入市场之前已经保留了一些潜在客户，包括与该公司有业务往来的合作伙伴。根据这一消息来源，李生大楼以前是开发商的自我维持的财产资产，一直以租赁方式经营。

“因为该公司需要完成销售任务，迅速提取资金，并寻求一个策略，在2015年空的土地收购扩张空间，它将出售自我维持的财产。”上述公司的相关人士告诉记者，该项目所在地区空的购房率很低，投资回报率相对较高，而且是目前该地区唯一出售的甲级写字楼，所以目前更多的投资者已经开始在这个低谷中投资。

根据莱坊发布的《2014年第三季度北京写字楼市场报告》，自2011年以来，北京甲级写字楼的租金一直在上涨。由于市场需求的恢复和相对较高的预租率，整个市场的空购买率达到了2006年以来的最低水平。报告显示，截至第三季度末，李生大厦所在的东二环商务区的月租金约为367元，空的入住率为2.8%，远低于望京、中关村和燕莎。

“该地区甲级写字楼的投资回报率约为5%，但该地区写字楼的自用或出租比例较高，且以销售为导向的商业地产稀缺，因此具有很高的空升值空间。”上述熟悉北京写字楼市场的人士告诉记者，该大厦附近的孙东安写字楼的租金最低，每天每平方米15元，而东方广场的写字楼租金最低，每天每平方米20元。

巧合的是，根据第一太平戴维斯2014年北京写字楼市场研究报告，截至目前，北京甲级写字楼的资本价值同比增长0.8%，至每平方米64，100元人民币，同比增长4.3%。同时，甲级写字楼的毛收益率为5.93%。

对此，第一太平戴维斯华北研究咨询部主任王琼向《证券日报》表示，虽然甲级写字楼的租金预计将会下降，但当地市场有限的优质可售项目以及国内外投资者的稳定需求将继续支撑北京甲级写字楼资本价值的稳步增长。王琼预测，2014年第四季度，北京甲级写字楼的毛收益率将保持在5.8%至6.0%之间。