业内预测：2015年楼市将弱势企稳

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2015年，在国家“稳定增长”的框架下，房地产市场的作用毋庸置疑。因此，“去行政化”、“市场化”、“促进消费”和“降低成本”等一系列有利于行业长期发展的政策将会继续，并在2015年对房地产市场产生明显的溢出效应。根据最新数据，2014年12月，50个城市的房地产销售面积与10月至11月相比处于较高水平，环比增幅超过7%。由于环比扩张和基数下降，2014年12月份50个城市的销售面积同比增速加快至20%，处于领先地位的一线城市房地产市场复苏趋势更加明显。

从价格来看，无论是100个城市还是70个大中城市的价格，大城市的价格水平仍在下降。然而，自2014年第四季度以来，房价的跌幅已经收窄，前十名城市的新房价格已经稳定下来，而二手房价格已经连续三个月逐月上涨。根据销售滞后价格约6个月的一般规律，2015年各大城市楼市的“暖冬”销售趋势将与楼市的“小羊春”无缝衔接。然而，主要城市销售的恢复可能会对促进其他城市销售的稳定和恢复，以及改善2014年处于冻结状态的住房企业的新建筑和土地收购起到主导作用，从而形成对“稳定增长”的有力支持。

然而，目前房地产市场的复苏仅限于主要城市，尤其是一线和二线重点城市。自2014年下半年以来，尽管取消了购房限制，放松了贷款限制，并降低了/之前的公积金门槛，特别是11月底的降息和自12月以来信贷供应的增加，全国房地产市场仍然疲软。

从房地产市场最敏感的基金来看，自2014年9月底“第二套房贷”政策放松以来，房地产市场的基金开始好转。然而，由于货币政策的“定向宽松”取代了“放水”，银行在经济低迷时期的“不愿意放贷”更为强烈，居民的资产配置结构出现了证券化的迹象。2014年1月至11月，我国开发企业的到位资金几乎为零，下降了2.5个百分点，这可能意味着开发企业的转型和投资资金来源的偏离。因此，对于房地产市场而言，无论是直接供给还是溢出规模，资金的数量都不同于前两轮房地产市场刺激(2008-2009年和2012年)。此外，个人住房贷款利率一直居高不下，利率优惠幅度不明显，很难激活以“只需”为主的市场需求。

更重要的是，中国房地产市场的驱动力已经改变。从长期来看，人口红利(尤其是25-45岁人口红利)自2013年以来已经见顶；城市化已经从过去10年平均每年1.4个百分点的增长率转变为以“常住人口地方化”为特征的持续增长阶段。新增移民规模正在下降(未来约700万人/年)，未来城镇化年均增长率约为0.7个百分点；城镇居民住房拥有量达到1.1-1.2套/户，房地产市场供求格局由过去的供不应求转变为总体平衡、局部过剩的“新常态”。

根据作者的判断，房地产市场对政策刺激的总体弹性正在下降，房地产市场的复苏仅限于净人口流入和集聚能力较强的一、二线重点城市。但是，全国的弱势局面难以改变，这种“大分化、整体弱势”的局面至少要持续到2015年上半年。在此背景下，自2014年以来的一系列促进房地产市场的政策和措施将持续到2015年。此外，考虑到消费成本过高，预计2015年住房交易税税率将有所下降，尤其是“当住房再交易时间少于5年时，营业税将全额征收”的政策可能调整为“少于2年”，这可能是2015年房地产市场最重要的刺激政策。

同时，由于2014年底的降息效应将在2015年开始显现，这将在一定程度上减轻抵押贷款压力，刺激改善住房购买的需求。2014年底，央行放松商业银行存贷比、扩大合意贷款规模等政策的实施，意味着2015年的货币政策基调将转向“工具创新+信贷供给”。因此，不仅2015年宏观资本好于2014年，而且资本对房地产市场的溢出效应也好于2014年。此外，紧张的抵押贷款供应和有限的抵押贷款利率优惠的困境将得到改善。

因此，由当前升温趋势决定的一线和二线重点城市将继续回暖，这也将有助于推动其他二线城市甚至全国楼市在2015年上半年继续收窄，并在2015年下半年企稳。因此，预计2015年全国房地产市场将实现销售规模小幅正增长，房价同比下降。总的来说，由于房地产市场投资需求下降、库存压力大、货币政策“不放水”、股市分流，即使政策不断利好、资本不断提升，全国范围内房价上涨压力不大，整个房地产市场将呈现“L”型趋势(而非“V”型趋势)，分化态势将继续扩大。

值得注意的是，目前，由于一线和二线城市的重点城市房价已经停止下跌和反弹，这些城市可能在2015年年中再次面临房价上涨的压力。特别是根据笔者的调查，近年来一线城市的住房需求正在加速增长，新项目淘汰率达到70%左右。2014年12月，一线城市销售环比增速在11月份高基数的基础上再次上升14%，2014年前三季度开发商的销售策略从“量价比”转变为“适度提价”。从这个角度来看，最近媒体关于“一线城市将在2015年退出限购”的判断可能站不住脚。此外，从控制人口增长、城市建成区扩张和一线城市土地利用的角度来看，从公共服务供给压力的角度来看，不太可能退出限购。□深圳市房地产研究中心李