“广州试水“租购同权”引关注 怎么正确理解“租购同权”？”

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据新闻网北京7月20日报道，中国之声《信息纵横》称，广州试水“租赁同权”备受瞩目，成为不用买房的学校。 如何正确理解“租赁合同权”？

最近有一条新闻受到在广州生活的人，特别是广州以外的户籍人员的关注。 简单来说，今后孩子想要好学校，就不用再打铁买学区房了。 我只需要在学校附近租房子。

这条新闻基于广州市政府近日发布的正式官方文件，被誉为“广州市加快住房租赁市场快速发展的事业方案”，其中首次以政府文件形式提出保障“租赁同权”。

昨天，这条新闻引起了各大媒体的关注，甚至被贴上了“楼市重磅炸弹”的标签。 但是，我们冷静一点就会发现，在广州花上百万美元购买高质量学区房的家庭，如果按照每月几千美元租房的家庭一样的招生政策，显然是不现实的。

我们回到政策原文。 首先，可以享受“租房同权”的不是普通的地方户籍家庭，而是“有市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有者的子女等，在政策上照顾租房者，符合市或所在区积分入学学位条件的抽穗者服从子女”。 也就是说，最早来不符合上述条件的外国人户籍家庭，在入学登记前，突击在高质量学校门口租房，这和买房不是一个权利。

该政策下半部分文，符合上述条件，且其监护人为本市无所有权住房，以监护人租赁住房所在地为唯一居住地，房屋租赁合同登记备案的，可以进入义务教育阶段学校就读。 也就是说，享有租赁同权的是广州市的无家户，不是普惠制。 中原地产首席分解师张大伟也指出，这一政策缺乏新鲜之处，是媒体的误读。

张大伟:没有新的地方。 只是把过去的政策总结起来系统化了哦。 租赁合同权从以前开始就这样执行了。 比如最简单的例子，北京学区机房比较集中的西城区，租房可以入学，租房和就近入学一直是标准的，应该很多人都误读了这一点。 学区的产生是因为教育资源不均衡，如果出租可以享受高质量的学区，这种教育资源的不均衡就会更加明显。

确实，现在北京的非北京籍家庭的孩子，在义务教育阶段也可以入学。 在稍高质量的学校附近，外籍租客只要符合租房年限条件，其子女入学就很方便。

相比之下，广州这次可以要求户籍、人才绿卡等条件租用该权，并不像很多人误读的那样先进。 退一步说，真的能像一些媒体报道那样租房子去“名校”吗？ 广州市房屋建设委员会有关负责人表示，无论是商品房、廉租房还是公租房，只要承租人租赁的房屋为其唯一居住地，且房屋租赁合同在广州市登记备案系统，即可享受“租赁同权”政策。 但是，业内人士分析，通过“租赁同权”政策，从“名校”毕业很难。 例如，广州市中心的学校，学位本来就很紧张，有户籍的群体不一定就读，根源还是缺乏高质量的教育资源。

张大伟也认为，至少在入学问题上，租赁合同权不是租赁合同的差别，它是另一种不公平的表现，也不是租赁合同权的初衷。 但是，具体的实施细则在《广州市加快住宅租赁市场快速发展的事业方案》中没有确定。

张大伟:同样在广州，要点我知道在学校学区，租赁同权可以申请学位，但是在优先顺序上，住宅户一体化一定是第一位的。 这次的政策没有涉及今后学位紧张的学区是否也会以同样的顺序租赁。 这不是众所周知的事情，但是根据大家理解的租房合同，学校附近的租金一定会暴涨。 这其实不是这个政策的初衷。

那么，既然已经实行了多年的政策，为什么这次的媒体和公众这么敏感呢？ 这不过是因为孩子的学校确实触及到了公众的焦虑，但也要看到入学只是租房同权的一小部分。 广东省住房政策研究中心的相关专家表示，购房同权的更大关键词，其实是“租赁市场多元化”和“规范租赁市场”。

住房专家:租赁市场一直是短板，我们国家的租赁业务一直很落后，租售比非常低。 除了租赁的同权外，还有房屋租赁市场的规范。 包括立法控诉、承租人和出租人双方的权益、纠纷的解决。 另外，非常重要的文案是机构化租赁，也是企业品牌化、减少租赁的目的。 进一步规范租赁市场，扩大机构化租赁份额。 这是几个重要的方向。

因此，站在更宏观的角度来看广州的事业方案，方案的首要目标是培育健康的住房租赁市场。 例如，文件中首次提出的、将商业住宅等按规定改造为租赁住宅、增加租赁住宅用地得到比较有效的供给、允许租赁人按照国家和地方的住宅设计规范改造住宅进行租赁等。 合富不动产研究院市研总监冯佩云指出，这次发表的方案使广州朝着“居住者有其家”的目标迈进了一大步。

冯佩云:一手商品住宅，就像以前说的，一百万在广州我们正好需要，但是现在一百万基本上在广州买不到房子。 相应地，如何保障这样的居住呢？ 以前，中间的阶层没有保证。 否则，有钱的你要么买房子，要么没钱的低收入的东西，被保障系统填满了。 那么这次，如果培育住宅租赁的市场化，迅速发展，实际上整个人类系统就会变得完整，包括中层居住在内，也会得到保障。

我国住房制度改革的目标是给老百姓“住的地方”。 在拥有十几亿人口的大国，人人都能买得起房子和房子，显然不现实。 只有实行“租并”，才能实现“居住的地方”。 这在世界任何国家都不例外。

我们在看广州这个租房市场的“供给侧改革”时，不仅要看到实际上学，还要为了不被越来越多的人累得买房，不要让越来越多的人成为“房奴”，就像租房居住和房屋居住一样有尊严和幸福感。 另一方面，出租居住也很好，必然有那么多人打铁也不会买房子。 这相当于降低房地产市场旺盛的诉求降火，有利于政府更好地调控房价，最终有利于房地产市场的健康快速发展。