房企马太效应：业绩“贫富分化”加剧

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近日，恒大地产(03333，hk)发布了2014年业绩预测。预计年净利润将同比增长25%~35%。根据公司去年的净利润126.1亿元，这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。

在行业增长放缓和利润下降的双重压力下，住宅企业的绩效分化加剧，“贫富分化”进一步加剧。其中，虽然大型住宅企业的利润增长率出现放缓迹象，但市场份额继续增加；小型住宅企业的利润明显下降，成为亏损最严重的地区，显示了市场调整周期中强者的马太效应。

多位房地产高管向《国家商报》表示，随着房地产行业的日益集中，预计未来三年前50家房地产企业将占据40%的市场份额，大量中小房地产企业将消失在市场中，只有部分企业拥有独特的产品路线，或者在二三线城市具有深度培育能力的区域性房地产企业已经开发出空.

上市房地产企业利润率下降

《全国商报》记者注意到，在1000亿住房企业的阵营中，虽然三家企业的净利润均已超过100亿元，但利润增长却全部下滑。

其中，保利地产(报价600048，咨询)(600048，股票栏)(600048，sh)实现净利润122亿元，同比增长13.52%，创上市以来新低；碧桂园(02007，hk)净利润为102.3亿元，但毛利率从2012年的31.2%降至2014年的24.1%；虽然恒大地产的利润增速高于前两者，但公告显示，公司部分利润来自去年投资股市获得的已实现收入和未实现收入。

与这些龙头企业相比，中小住宅企业的生活更加艰难。据中原地产研究中心统计，截至目前，沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了年报或业绩预测，其中14家房地产企业首次出现亏损，21家房地产企业提前降低了业绩。

平安证券房地产分析师王林告诉记者，2014年，房地产上市企业的利润率普遍下降。一方面，自去年以来，房价已经下跌，土地价格没有下跌。去年下半年，房地产公司迫于市场压力，不得不出售现有住房。降价促销潮；另一方面，央行降息后，融资成本没有明显下降，但海外融资成本增加，极大地挤压了空.房企的利润

“过去，十个项目赚钱，但现在可能只有五个赚钱，三个有保证的钱，两个赔钱。”新城控股高级副总裁欧阳杰表示，当大公司遇到供需逆转的城市时，他们也可以削减仓库，交换芯片。由于中小房企的集中布局，一旦区域市场发生变化，影响显然会更大。

兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆警告称，鉴于房地产销售和结算之间的时间差，2014年年报更多地反映了2013年前后的业绩。考虑到2014年80%以上的房地产企业销售增长下滑，且利润因量价比下降，预计今年业绩将更加惨淡。

两种类型的小型住房企业有机会突破

欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，大中型房企都在抢客户的存货，至少在未来三年内，房地产市场仍将处于存货减少的状态，行业的毛利率将难以大幅反弹。未来，随着大量中小房企退出市场，大型房企将逐渐控制市场，行业集中度将达到一个相对较高的水平，届时企业的毛利率将有望见底。

在欧阳杰看来，虽然超大型房企的市场格局已经固定，但目前中国的城市化率只有50%以上，而且考虑到中国有上千个城市，国内房地产市场很难有垄断，这意味着50强房企仍有很大的发展空空间。

广州一家上市房地产企业的副总经理告诉记者，如果将前50家房地产企业进一步分类，前20家是全国性房地产企业，后30家是区域性房地产企业。至于后者，由于大部分城区板块布局不均衡，有许多供需关系良好的大型房企尚未布局，或者布局深度不够。区域性住宅企业进入这样的市场进行深度培育，只要产品信誉做得好，客户需求得到深度挖掘，还是可以获得良好的发展机会的。

在他看来，真正的危险是那些目前销售额仍低于100亿元人民币的小企业。由于银行贷款倾向于前100名的房地产企业，土地成本的不断增加增加了他们获得土地的难度，这类企业的生存空间越来越小。“对于小型房企来说，未来只有两种类型的企业会有生存的空空间”，欧阳杰说，一是产品有差异性，比如施琅的绿色房地产，因为大型房企往往走大众化路线。这种“小而美”的企业往往在特定的细分市场中获得机会；另一个是一些县级市的地方房地产企业。因为主流的房地产企业面临着高昂的管理成本来开拓这个市场，他们中的大多数都不愿意进入这个城市，这也给了这些本地的房地产企业空的空间。