迷茫的地产商：谁会从富豪榜上消失？

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来自上海的国家商报(博客、微博)记者杨凌强

在年度报告季，开发商轮流会见香港、上海(房地产)和深圳(房地产)的投资者，宣布去年的业绩和今年的发展目标。从公布的年度报告中，我们发现住房企业的贫富差距正在扩大。虽然一些企业仍在盈利，但增速明显放缓。对于他们来说，如何找到新的增长点变得尤为迫切和重要。对于那些亏损的房企来说，如何生存是一个生死攸关的问题。

“到目前为止，我还没有听说有谁在养老地产方面取得了成功，但他们都在努力，以免错失良机。”景瑞控股(01862，hk)联合董事长兼总裁严昊对《国家商报》表示，包括他在内的大多数房地产高管的困惑是，未来十年，房地产将何去何从？

在之前的景瑞房地产业绩发布会上，严昊透露今年可能会与友+公寓合作在上海宝山开发一个青年公寓项目，这让在场的媒体大吃一惊。景瑞在上海房地产界的声誉一直以稳健、务实和低调著称。然而，今年很少选择与you+公寓合作，这是一家盈利模式敢于创新的公司。

景瑞不是唯一一个尝试新领域的国家。徐汇控股集团(00884，hk)总部也在上海，其发展风格与景瑞颇为相似，在之前的业绩发布会上也透露，今年除了房地产开发的主营业务外，还将探索大资本管理的商业模式，负责企业和个人的商业房地产开发项目。在此之前，徐汇没有大规模管理零售商业地产资产的经验。

对市场感到乐观，但降低了目标

在业绩发布会上，碧桂园、R&F、徐汇、景瑞等多家房地产企业表示，今年将开发新的业务领域，但在投资新业务时极其谨慎，既不急于涉水过深，导致企业面临翻船的危险；我们不能对新的领域完全视而不见，错过转型的大好机会。

虽然房地产市场有上升的趋势，但所有的房地产公司在谈论今年的业绩目标时都非常谨慎，不愿意像往年一样给出极高的增长目标。

以九仓集团(00004，hk)为例，其2015年在内地的销售目标是220亿元。虽然这个目标与去年的业绩相比并不理想，但九仓董事局副主席吴表示，今年要实现这个目标并不容易。

徐汇房地产去年的合同销售额增长了近40%，2015年的合同销售额目标是250亿元，比2014年增长了约18%。

景瑞房地产今年的目标是在去年的基础上增长近10%，与去年的增长率持平。

中海地产(03377，hk)董事长李明在2014年度业绩发布会上透露，公司2015年的销售目标比2014年的401亿元高出5%。施琅格林地产(00106，hk)甚至没有明确的今年销售业绩目标。

宝龙地产(01238，hk)是少数几个预计今年销售额增长超过20%的房地产企业之一。今年的目标是130亿元，比去年增长22.1%。

令人惊讶的是，这些房地产公司对今年的目标持谨慎态度，并不是因为他们对未来市场持悲观态度。相反，许多房屋公司仍对今年的市场持乐观态度。严昊说，今年全国人大对房地产市场有明确的政策，这表明中央政府支持房地产业。

徐汇总裁林伟民也持类似观点。他认为，2015年市场将呈现缓慢复苏趋势，2015年下半年将好于上半年，2015年上半年将好于2014年下半年。

尽管如此，开发商今年提出的增长目标仍然谨慎，大多数房地产企业的增长目标都没有超过20%。

对此，一位业内人士解释说:许多开发商觉得今年的成交量可能会回升，但价格很难上涨。这意味着销售业绩的提高只能通过卖出更多的房子来实现。

但是开发商要卖出更多的房子并不容易。这不仅是因为房地产企业面临的市场竞争越来越激烈，也是因为土地价格一点也没有放松，开发商仍然需要投入更高的成本来获得满意的地块。

中小型住房企业处境艰难

“今年，许多企业将退出这个行业，不仅是一些小企业，但小企业不要担心。如果只有一个项目，那就完全没有必要担心。我认为一些中型企业，甚至一些大型区域性企业，可能不得不退出。当你今天退出的时候，还有钱可以赚，或者你可以保留胜利的果实。如果你现在不撤退，你甚至可能无法在未来保持胜利的果实。”

易居(中国)控股有限公司CEO丁祖昱基本反映了整个房地产行业过去几年的发展趋势。据他统计，2014年，前10名房地产企业的市场份额达到16.92%，前20名企业达到22.78%，前50名企业达到31.14%，前100名企业达到37.75%。

丁祖昱预测，从2015年起，这一数字将在未来三年继续上升，前10名将达到25%,前20名将达到30%,前50名将达到40%,前100名将达到50%。

有鉴于此，中小房地产企业未来的处境将越来越艰难。“如今，销售额在50亿至80亿美元之间的企业面临的压力最大。他们没有被列入世行贷款名单，也不能获得发展贷款和发行债券。廉价资金无法获得，这导致融资成本迅速上升。如果没有充足的资金，资本很快就会被耗尽。此时，他们不得不面对一个选择，是继续咬紧牙关还是退出这个行业。即使维持现状也很困难。”丁祖昱说。

这是丁祖昱判断中小房企将大规模退出的依据。对于销售规模大的公司来说，情况也不容乐观。虽然许多房地产企业去年取得了良好的销售业绩，但他们的报酬却很低。由于银行按揭贷款审批缓慢，加上购房限制等因素，房地产企业在支付方面遇到了不小的挑战。

另一方面，企业的成本正在上升。除了土地成本，融资成本和劳动力成本也在上升。目前，一些技术和专业建筑工人的月工资已经达到6000~8000元。“今年的竞争仍然非常激烈，房地产公司和竞争对手之间存在着生死攸关的关系。”丁祖昱说，很多大公司的住宅业务中有很高比例的项目不赚钱，真正赚钱的项目也不多。这导致开发商今年特别注重成本，许多房屋企业不再像过去那样"养闲人"，于是许多房屋企业散布裁员的谣言。

转变或退出并不容易

一方面，竞争日益激烈，另一方面，成本不断上升，转型或完全退出房地产行业已成为许多房地产企业的艰难选择。

然而，退出或转型并不容易。a股上市公司的华丽家族(600503，Guba) (600503，sh)早在2010年就在寻找另一个主营业务，并先后投资于乙肝疫苗研发、黄金开采等多项业务，但截至目前，这些业务并未获得与房地产主营业务相同的收益。去年，私募公司成功地以房地产项目开发投资的名义筹集了部分资金。

即使在房地产行业，成功的企业也不多。例如，高盛土地提出了“2+x”的发展战略，除了住宅产品线，还开发了城市综合体和旅游地产。然而，这一转变并未成功，最终被格陵兰集团作为格陵兰集团的子公司收购，原因是资金状况恶化。以房地产销售为主的Soho中国在经历了租赁和控股的转型后，经历了规模增长放缓、业绩下滑的痛苦。

丁祖昱说，房地产行业比较困难，压力是相对的，这是相对于三年前和五年前的房地产行业，但与其他行业相比，房地产行业仍然是好的。这些因素使得房地产企业无法下定决心彻底转型。

而一些成功转型的企业，让行业看到了在房地产以外的领域掘金的机会，最典型的例子就是绿地。自2007年以来，格陵兰一直坚持超高水平战略，然后投资海外房地产。去年，它进入了地铁业务，发展了大消费和金融等新业务。凭借产业协同优势，绿地获得了其他房地产企业无法比拟的竞争优势。

在这种背景下，小范围的试错已经成为许多开发人员的共同选择。严昊说，对于大多数开发商来说，试错的项目只占总板块的很小一部分，即使失败的影响很小。

这些创新尝试已经成为整个房地产行业第二次爆发的核心动力。目前，严昊正计划赴德国考察行业4.0的发展，并计划将考察结果报给国内房地产企业。

“中国的房地产产业化甚至还没有完成2.0和3.0，但德国已经实现了4.0。中国的房地产产业化仍有很大的发展机遇。”严昊说。

徐汇还计划今年实施100%精装房计划，全面开发房地产成品产品。去年，中南建筑(000961，股票吧)(000961，深圳)一直在低调地研发和生产建筑机器人。

陷入困境的房地产被迫赋予新的活力，这可能是该行业第二次爆发的关键。由于房地产行业的新一轮洗牌，未来富豪榜上的面孔也将发生变化。一些企业家成为名单上新的常客，而其他人注定要退出公众视线。

《上海》

住宅企业的马太效应:贫富分化加剧

国家商报记者曲是广州人

近日，恒大地产(03333，hk)发布了2014年业绩预测。预计年净利润将同比增长25%~35%。根据公司去年的净利润126.1亿元，这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。

在行业增长放缓和利润下降的双重压力下，住宅企业的绩效分化加剧，“贫富分化”进一步加剧。其中，虽然大型住宅企业的利润增长率出现放缓迹象，但市场份额继续增加；小型住宅企业的利润明显下降，成为亏损最严重的地区，显示了市场调整周期中强者的马太效应。

多位房地产高管向《国家商报》表示，随着房地产行业的日益集中，预计未来三年前50家房地产企业将占据40%的市场份额，大量中小房地产企业将消失在市场中，只有部分企业拥有独特的产品路线，或者在二三线城市具有深度培育能力的区域性房地产企业已经开发出空.

上市房地产企业利润率下降

《全国商报》记者注意到，在1000亿住房企业的阵营中，虽然三家企业的净利润均已超过100亿元，但利润增长却全部下滑。

其中，保利地产(600048，股份)(600048，sh)实现净利润122亿元，同比增长13.52%，创上市以来新低；碧桂园(02007，hk)净利润为102.3亿元，但毛利率从2012年的31.2%降至2014年的24.1%；虽然恒大地产的利润增速高于前两者，但公告显示，公司部分利润来自去年投资股市获得的已实现收入和未实现收入。

与这些龙头企业相比，中小住宅企业的生活更加艰难。据中原地产研究中心统计，截至目前，沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了年报或业绩预测，其中14家房地产企业首次出现亏损，21家房地产企业提前降低了业绩。

平安证券房地产分析师王林告诉记者，2014年，房地产上市企业的利润率普遍下降。一方面，自去年以来，房价已经下跌，土地价格没有下跌。去年下半年，房地产公司迫于市场压力，不得不出售现有住房。降价促销潮；另一方面，央行降息后，融资成本没有明显下降，但海外融资成本增加，极大地挤压了空.房企的利润

“过去，十个项目赚钱，但现在可能只有五个赚钱，三个有保证的钱，两个赔钱。”新城控股高级副总裁欧阳杰表示，当大公司遇到供需逆转的城市时，他们也可以削减仓库，交换芯片。由于中小房企的集中布局，一旦区域市场发生变化，影响显然会更大。

兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆警告称，鉴于房地产销售和结算之间的时间差，2014年年报更多地反映了2013年前后的业绩。考虑到2014年80%以上的房地产企业销售增长下滑，且利润因量价比下降，预计今年业绩将更加惨淡。

两种类型的小型住房企业有机会突破

欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，大中型房企都在抢客户的存货，至少在未来三年内，房地产市场仍将处于存货减少的状态，行业的毛利率将难以大幅反弹。未来，随着大量中小房企退出市场，大型房企将逐渐控制市场，行业集中度将达到一个相对较高的水平，届时企业的毛利率将有望见底。

在欧阳杰看来，虽然超大型房企的市场格局已经固定，但目前中国的城市化率只有50%以上，而且考虑到中国有上千个城市，国内房地产市场很难有垄断，这意味着50强房企仍有很大的发展空空间。

广州一家上市房地产企业的副总经理告诉记者，如果将前50家房地产企业进一步分类，前20家是全国性房地产企业，后30家是区域性房地产企业。至于后者，由于大部分城区板块布局不均衡，有许多供需关系良好的大型房企尚未布局，或者布局深度不够。区域性住宅企业进入这样的市场进行深度培育，只要产品信誉做得好，客户需求得到深度挖掘，还是可以获得良好的发展机会的。

在他看来，真正的危险是那些目前销售额仍低于100亿元人民币的小企业。由于银行贷款倾向于前100名的房地产企业，土地成本的不断增加增加了他们获得土地的难度，这类企业的生存空间越来越小。“对于小型房企来说，未来只有两种类型的企业会有生存的空空间”，欧阳杰说，一是产品有差异性，比如施琅的绿色房地产，因为大型房企往往走大众化路线。这种“小而美”的企业往往在特定的细分市场中获得机会；另一个是一些县级市的地方房地产企业。因为主流的房地产企业面临着高昂的管理成本来开拓这个市场，他们中的大多数都不愿意进入这个城市，这也给了这些本地的房地产企业空的空间。