中资投资纽约地产“双城记”

本篇文章2363字，读完约6分钟

在纽约这个靠资本和运气发展起来的外国市场，房地产投资不是世界级富豪的专利。帝国大厦、时代广场、洛克菲勒中心……从高峰到低谷，纽约一次又一次见证了来自世界各地的冒险家的命运。但“中国买家”的实力不能再被低估了。

安邦、复星、万通、万达、绿地、新源和soho，不管你是否了解房地产，你总能认出其中的一两个长名字。

2009年至2014年，投资规模超过250万美元的中国房地产企业投资总额超过150亿美元。至于个人投资者，根据全美房地产经纪人协会的最新统计，仅从2013年3月到2014年3月，中国买家在美国的投资就超过220亿美元，约占国际买家总投资的四分之一。其中，76%的中国投资者选择现金买房，39%的人选择自用房，56%的人选择租房赚钱，5%的人选择商业地产。

纽约的房地产市场遵循着一条冷血而温柔的铁律:它一直是一个伟大的英雄，300多年来从未失败过。但与此同时，它会小心翼翼地把自己的投资机会留给最少的钱。

近年来出现在纽约的“中国买家”无疑是在两个城市投资。在当前这个动辄上亿美元的大市场上，有无数个规模较小但利润同样丰厚的市场。在这里，同样的“美国梦”触手可及。

房地产企业的纽约:海外投资窗口的集体选择

从最早的惊愕到现在的麻木，中国人早就习惯了中国企业的海外房地产投资订单，但疑虑的声音从未停歇。

那么，中国企业海外投资，尤其是房地产投资背后的考虑是什么？

中铁信托北京营业部总经理、美国哥伦比亚大学访问学者刘先生从国内投资行业的角度冷静思考这个问题。

刘认为，中国资本本身就有全球配置的需求，尤其是美元进入升值周期后，当然美国是首选。此外，美国对海外投资国内房地产的限制最少，因此有能力的企业自然不会错过这个机会。然而，美国房地产尤其是纽约房地产市场的复苏，也降低了中国资本在美国投资的风险，无疑为中国房地产企业在美国房地产市场寻找黄金提供了一种保证。

在具体的投资方式上，不同的企业根据不同的风险考虑有不同的策略。

张欣家族的投资方式是“孤胆英雄”式的，不找本地合伙人，只做纯金融投资。当经济周期下降时，以低价购买一栋建筑，不要整合自己的团队和管理模式，只继续收取租金。只要正确把握市场趋势，风险就相对较小。

万科的投资方式是“桃园结一”，与美国具有对等市场地位的房地产企业合作。对于这种投资模式，纽约房地产经纪公司corcorangroup的经纪人洪正阳表示，中国房地产企业要想在美国站稳脚跟，就必须在美国找到合作开发的合作伙伴。这种策略自然比纯粹的金融投资风险更大，但在内部人员培训方面。产业网络培育的好处值得考虑。万科集团与tishman speyer的合作，绿地集团与森林城市集团纽约公司的合作，都是中国房地产企业在美国“宣誓入桃源”的例子。甚至新源地产也在2012年3月宣布将在纽约购买土地并独立开发其住宅项目，这是其多年与美国本土企业合作的成果。

除上述投资方式外，随着中国住宅企业在美国投资经验的积累和对当地投资市场的逐渐适应，一些新的投资方式也在尝试。

其中最引人注目的是私募股权房地产基金。这种以房地产为价格目标的基金，进一步稀释了中国企业或个人在美国投资房地产的风险，同时减轻了管理负担。

久丰资本合伙人、美国风险管理专家丁大庆博士也表示，通过私募股权房地产基金进行海外房地产投资，已成为中国一般机构投资者和高净值个人投资者的最佳投资选择。

个人投资者的纽约:

脚踏实地的“美国梦”

当个人投资者投资纽约房地产时，他们最关心的是房价。根据纽约最大的住宅房地产经纪公司之一的科克伦集团的最新市场报告，2014年第四季度，曼哈顿住宅的平均价格为每平方英尺1303美元，约合每平方米87000元。根据美国人口普查局的数据，从2010年到2012年，纽约的平均年收入为5万美元，约合人民币31万元，这意味着在纽约核心区曼哈顿购买一套50平米的房产需要大约14年的时间。

相比之下，2013年9月至2014年3月的6个月里，北京东城、西城、朝阳和海淀区的平均房价为每平方米67，000元。2013年，北京人均可支配收入约为4.3万元人民币，在北京核心区购买一套50平方米的房产花了约77年时间。

当然，大多数人会选择贷款买房。据洪正阳介绍，目前纽约30年期贷款平均利率为3.92%(首付大多为20%)。对于外国买家来说，美国的首付大多是50%，贷款利率约为5%。

在北京，2月份的平均按揭利率为5.68%(首付30%，第二套住房贷款首付70%)。尽管央行在3月初宣布降息，外国银行在2月恢复了15%的抵押贷款折扣，但美国抵押贷款的优势依然明显。特别是对于那些买房和投资的人来说，国内的二手房政策仍然是一个很大的限制。

当然，当个人投资者在美国投资房地产时，他们的考虑远比房价简单。除了投资和资本回报，他们还应该在许多其他方面做出相应的权衡。

在美国投资房地产的优势之一是可以通过房地产投资获得移民身份，这就是所谓的eb-5投资。此外，美国的居住环境较好，教育水平居世界领先地位，生活费用相对合理，房地产市场相对稳定和成熟，住房产权没有时间限制。此外，在美国购买的房子可以更容易地利用资本，使房地产“移动”。

当然，在美国投资房地产有一定的风险，比如美国的财产税。如果你投资公寓，你需要每月支付一定数额的物业费和维修费。此外，国内对人均外汇的限制也给跨境购买带来了不便。

然而，如今市场上出现了许多以外国房地产为价格目标的基金。投资门槛很低，绕过了人民币兑换外汇的限额。这种“上门式”的美国房地产投资方式正被越来越多的人认可和接受，因为它降低了房地产跨境直接投资的风险和成本。这种消除投资壁垒、允许更多个人投资者参与大博弈的方式，可能会成为中国投资者在纽约房地产市场上演的“双城记”的最终结局。