香港楼市再疯狂

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在香港山顶的豪华住宅区，几个房地产经纪人穿着西装，有说有笑地轻快地走着，他们签了一份大账单。四月真是一个大丰收。

“最近，一群富有的买家争相购买豪宅。本月，我们的营业额为15.95亿港元，共售出12套豪宅。”米德兰地产南峰区助理业务总监方告诉《中国商报》。

方表示，今年前四个月，高峰南区约有19个高档住宅成交，同比增长90%，总金额高达45.93亿港元，同比增长118%，达到去年高档住宅总成交额的98%。

随着香港股市各类股票每天创新高，除了富人抢购豪宅之外，“最新公房之王”和“天水卫每平方米价格突破10万”等消息层出不穷。目前，香港的房屋市场，无论是公营房屋、居者有其屋计划、二手地产或一手地产，都已进入一个快速增长的时期。

疯狂的香港房地产市场

最近，位于香港黄大仙的丰德村有了一个“公屋之王”，该村已有24年历史。一套147平方英尺(约13平方米)的一居室公寓以180万港元的溢价售出，每平方英尺的价格达到12，245港元(即每平方米105，400元人民币)。它已经成为香港历史上最昂贵的公共住房，每平方米的价格比新开的还要高

此外，本月，长江实业(00001.hk)有限公司(以下简称“长实”)拥有的新房产1648套房在短短三周内售罄，这是近年来销售最快的房产。排队买房的人络绎不绝。连续三周，买家团队已经通过天桥从售楼处卸到了红磡地铁站。在该房产的最后一次批发销售中，收到了10，000多份认购申请，几乎达到了25人占据一个房间的程度。

看到现金在短时间内迅速兑现，其他开发商也利用繁荣的市场立即提价。恒基地产(00012.hk)在香港长沙湾新推出的13套“小月”套房，价格上涨了17%~21%。新价目表的价格为445.5万至545万港元，每平方英尺的价格为19，963至23，083港元(约每平方米214，800至248，400元)。

此外，恒隆地产(00101.hk)在长沙湾推出5个“碧海蓝天”单元。60天内原交易可降低6%，还有5%~10%的房屋折扣，可降低11% ~ 16%；然而，在最新的销售策略中，开发商将这一折扣下调了1%~2%。此次出售的房地产价格为2231.1万至2584.9万港元，每平方英尺的单价为19069至21832港元(约每平方米205200至234900元人民币)。

新鸿基地产(00016.hk)的子公司将军澳天津三a也修改了价目表，将10套新房的价格提高了1%~8%，其中500 ~ 800万港元的涨幅最大，达到近8%。

但米德兰房地产和住房部首席执行官邵明告诉《中国商报》，小月出售这批房子是在两三年前。在过去两三年，香港的楼价大幅上升。此外，这次只卖出了13套新房，开发商不急于出售，所以他们有权提高价格。

但邵明表示，开发商目前的销售策略只是降低优惠幅度，这表明他决心出售房产。然而，由于开发商的供给不足和繁荣的股票市场，开发商确信买方有这样的购买力，所以他只略微降低了优惠幅度。

它会继续上升吗

在许多大型房地产销售旺盛的推动下，“买中买”已成为买家的口头禅，无论是在一级市场还是二级市场。

4月份，香港一手房产累计销售超过2500套，这是自去年6月以来新房产销售最多的一个月。市场预测，本月香港新楼盘的成交量可能达到2700至3000套。

中原地产研究部高级联席总监黄良生表示，2015年共有11，139套私人住宅竣工，其中51%已经售出，预计90%将在年底前售出。

除了新的住房市场之外，急于买房的黄金业主也在二手市场获得了人气。根据香港土地注册处的最新数据，今年首季，香港共有13，685宗二手住宅交易，成交额为864.94亿港元，较去年同期上升18%。然而，二手房交易数量仅同比增长5%，这意味着过去一个季度房价一直在上涨。丽嘉房地产研究部主任陈表示，香港二手房成交量已达到11个季度以来的新高。

在新建筑继续热销的时期，热钱涌入香港。本月，香港金融管理局采取多项措施，大量买入美元，向市场注入逾700亿港元，以维持港元汇率的稳定。香港金融管理局总裁陈德林表示，近期的资本流入并不排除与香港房地产市场的关系。

与此同时，陈德林在HKMA年报中表示，一旦美国正式进入加息周期，美元有望继续升值，这可能导致资金流出香港，影响香港的金融和资产市场，尤其是房地产市场。

虽然特区政府一直要求市民防范楼市风险，并于今年2月收紧700万港元以下的楼宇按揭，但成效似乎并不明显。

越来越多的人开始相信香港的房价会继续上涨。就连首富李嘉诚也认为，香港房地产市场很难大幅下跌。他在周一的长江实业特别股东大会上表示，香港的建筑成本越来越贵，达到历史最高水平，劳动力越来越紧张。我相信香港的楼市不会有大的波动。

住房供应不足

房价背后似乎总有一双看不见的手，不断推高房价。彭博社(Bloomberg)亚太房地产分析师方星曾发表过一份报告称，如果政府的土地供应与过去10年持平，房价将很难下跌。

香港运输及房屋局近日宣布，今年第一季度一手私人住宅的建设和竣工量大幅下降，仅2000栋建筑，同比下降75%；仅完成900个，同比下降69%。

不过，根据特区政府去年年底公布的最新长远房屋策略，未来10年的公营房屋供应目标是29万个单位，即每年需要供应29，000个单位。香港财政司司长曾俊华预测，通过整合各种土地供应来源，香港今年可以建设1.9万个单位，比2.9万个单位落后约35%。

除了供应不足，成本也是一个令人头痛的问题。根据香港房屋委员会的资料，在未来五年，兴建公屋和居屋的建筑成本将达1，028亿港元。由于负责建造公共住房和支付经常性开支，未来五年，现金和投资余额将大幅下降，从2014年的700亿港元降至2019年的240亿港元。从长远来看，政府需要注入资金。

在新预算中，曾俊华提到，政府去年设立了“住房储备基金”，在财政上支持未来10年公共住房供应目标的实现。2014年首次注资为275亿港元，将在适当时候考虑进一步注资。