刘永好、冯仑再把脉 立体城将引领温州商业地产新生代

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4月14日，浙江省商会会长郭广昌(房地产)带领一批国内知名企业家考察温州(房地产)，陈、周、等同行；5月9日，温州将迎来刘永好、冯仑、任志强、叶檀，以及海底捞董事长张勇、周拔董事长尹岚、德恒医疗董事长杜明伦等商界领袖和金融学者。温州的经济已经见底并趋于稳定，越来越受到投资界的青睐。

几天前，世界五大房地产投资咨询机构之一的仲量联行发布了其综合研究报告《中国60大城市》，该报告显示温州排名第28位，被定义为三级增长城市。其中，温州最突出的优势是其财富，包括零售总额、居民储蓄、可支配收入和人均国内生产总值的综合得分，在60大城市中排名第8。

虽然温州人多、购买力强，但商业地产的整体发展却落后于国内同类城市。今年年初，万达宣布关闭中国10家亏损严重的百货商店，其中一家位于温州。温州龙湾万达广场项目相关负责人表示，万达百货正面临商业业态的调整，未来将重点关注体验式消费的布局和培育。

事实上，面对激烈的行业竞争和多样化的终端消费需求，温州商业地产即将迎来新一轮的演变。

温州的消费力强劲复苏

温州作为中国首批14个沿海开放城市之一和浙江省三大中心城市之一，被誉为中国民营经济的发祥地和中国市场经济的风向标。改革开放以来，温州创造了举世瞩目的“温州模式”。然而，随着经济进入新常态，民营经济面临诸多压力和挑战。

最近，由温州市委党校和社会科学文献出版社联合出版的《温州蓝皮书:2015年温州经济社会形势分析与预测》认为，温州仍处于“后危机时期”，影响社会经济发展的主要问题尚未得到很好解决，各种社会矛盾仍有加剧的危险。

然而，上述“蓝皮书”也指出了有利因素。温州国内消费从往年的低迷增长中逐渐恢复正常，投资增长也逐渐回归理性，规模以上工业企业利润也恢复增长。

根据温州市统计局发布的数据，2014年全市社会消费品零售总额为2410.36亿元，同比增长12.8%，高于全国(12.0%)和浙江省平均水平(11.7%)；同时，增长率高于北京(房地产)(8.6%)、上海(8.7%)、广州(房地产)(12.5%)和深圳(房地产)(9.3%)。

其中，在温州消费领域构成中，城镇消费品零售总额为2182.76亿元，增长13.1%；农村消费品零售总额达到227.61亿元，增长10.3%。按行业划分，批发零售业零售额达到2121.85亿元，增长12.9%；住宿餐饮业零售额288.51亿元，增长12.5%。

今年一季度，温州居民消费继续增长，社会消费品零售总额达到614.45亿元。虽然增速比去年同期下降了2.3个百分点，但同比仍达到9.8%。据906.8万常住人口统计，人均月消费品零售总额超过2200元。

事实上，尽管温州的民营经济近年来受到了影响，但民营资本依然充裕。据温州证券期货协会最新统计，今年一季度，温州证券交易量同比增长249%，占全国交易总量的1.94%，同比增长0.04%。同时，截至今年3月底，温州股市保证金余额已达123.29亿元，同比增长196%。

姜是温州立体城市项目的总经理。他熟悉温州商业地产市场。他认为温州有很强的民间资本购买力，但是温州的整体商业地产发展落后于中国的同类城市。研究表明，社会消费品零售总额每2-3亿元，需要分配1万平方米的商业面积，而去年温州社会消费品零售总额达到2400亿元。根据这一计算，温州至少需要800-1000万平方米的商业地产与之匹配，温州的商业地产潜力巨大。

商业地产潜力巨大

事实上，尽管温州商业地产发展迅猛，但由于集中配送和传统经营模式，我们如何在残酷的市场竞争中找到活力？

日前，仲量联行发布研究报告称，根据对中国60个最重要的二三线城市房地产市场的调研，这些城市的商业地产正面临短期供过于求的局面，而位于东南沿海的浙江省温州市的商业地产正进入一个爆炸期。据《温州日报》报道，温州已有近20个大型商业综合体项目在建或在建，其中一半以上是大型购物中心。

蒋认为，世界上有大量商业地产过剩的城市分布在中国，但温州的商业地产滞后于城市的购买力。今后，温州商业地产的发展不能走老路，还要少走弯路。有必要了解新常态下公民的消费和投资心理，同时充分利用网络思维。

温州大学房地产研究所研究员向阳表示，温州商业地产的框架目前还没有打开，配置大多集中在市中心，且大多规模较小。虽然由于大量项目的出现，许多商业中心都是由一个中心形成的，但运营模式仍然大多是传统方式，实体经济处于低迷状态。再加上电子商务带来的冲击，温州传统商业中心的租金大幅下降，沿街一些店铺的租金只有原来租金的70%到80%。

由“新希望”和“万通”打造的温州立体城市，自2009年概念首次提出以来就备受关注，目前正在建设中。据报道，与传统商业运作不同，温州立体城将采用强调服务和体验的新商业模式，业内人士认为这将极大地促进温州的商业发展。

蒋说，温州需要一个档次更高、更复杂、更全面的城市商业综合体。温州的立体城市包括80万平方米的写字楼，其体验式运营模式将满足消费者的衣、食、住、行等多重生活需求。目前，国内知名的亲子品牌将于周日签署意向合作协议，国内首家将imax与演绎相结合的中国电影嘉宝影院也将正式签约落户三维城市。

一些市场参与者认为，体验模式将成为商业地产持续繁荣的重要新引擎。首先，体验服务不会受到快递和电子商务的影响，这是它最大的优势；其次，体验形式具有重量级的吸引力，可以将大量的人带到商业地产。其中，电影形式和儿童形式更为明显。

数据显示，2014年中国电影的票房为296亿元，同比增长36%，观影人数达到8.3亿。中国电影市场在世界上仅次于美国。其中，2014年，全国新增电影院1194家，同比增长249家，增长26.3%；电影形式吸引了大量年轻消费者。

另一个是儿童事业，包括儿童娱乐、主题餐厅、摄影、教育、零售、梦幻主题公园等。根据国家统计局的调查，中国有3.6亿14岁以下的儿童，其中2.2亿是5至14岁的儿童。在中国的城市总人口中，5-14岁儿童的总人口约为9260万，每个儿童背后有2-4个父母。

事实上，社区医疗保健也是体验式商业消费的重要组成部分。据悉，中国第一家高端健身俱乐部德恒医疗已决定落户温州立体城项目。对此，德恒医疗董事长杜明伦表示，他所在的机构在冯仑为民营医疗服务了7年，这得到了他本人的高度认可，并通过牵线搭桥带到了温州。德恒医疗的到来将为温州人带来北京领先的医疗水平。杜明伦还透露，德恒正在全国推广医药+房地产开发模式，此次温州立体城合作将成为其示范项目。

中国商业地产联盟主席顾云昌早前表示，除了纯粹的购物消费，商业地产承载的文化、娱乐和旅游消费将会越来越多。当衣食住行基本解决后，最大的两个亮点是提高消费质量；二是消费升级，从物质消费到精神消费。

姜表示，温州立体城项目可以辐射周边5公里范围内60万人口的目标客户的现代消费需求。同时，所在的三江商务区距离温州市区只有一座桥，这将有效地弥补温州瓯江以北乃至整个温州未来对现代体验式消费的需求。