销售、投资增速等多指标下滑 楼市进入全面调整期

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随着房地产市场的调整，2014年的许多数据指标都出现了下滑。根据国家统计局20日发布的《2014年全国房地产开发销售情况》数据，去年全国房地产投资增长率、征地面积、销售情况、到位资金增长率等多项指标均出现下降，这在中国房地产开发史上尚属首次。

分析师指出，由于目前库存规模仍然过大，市场将经历一个漫长的调整阶段，房地产行业也将从高速增长转向低速增长。在未来一段时间内，不仅房地产市场不会有根本性的改善，而且所有的数据都将继续低迷。

数据全面下降

2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素后实际增长9.9%)，增速比2013年下降9.3个百分点。过去12个月，房地产投资增速持续下滑，始终低于同期固定资产投资增速。

同期，新开工住房面积179592万平方米，同比下降10.7%。虽然建筑面积和竣工建筑面积有所增加，但与前11个月相比，增长率明显下降。

住房企业的征地热情没有提高。2014年，房地产开发企业征地面积为3.3383亿平方米，同比下降14.0%，1-11月下降幅度缩小0.5个百分点；1月至11月，土地交易价格为10020亿元，上涨1.0%，下跌0.1%。

分析师指出，房地产企业信心不足是导致供应面数据走低的主要因素。2014年12月，房地产开发景气指数为93.93，较上月下降0.37点。这也表明房地产企业的信心继续处于低迷状态。

业内人士还指出，这种情况可能会影响2015年的市场供给，并使今年的市场供给和交易规模难以攀升。

统计局的统计数据还显示，2014年商品房销售面积为120649万平方米，比上年下降7.6%；商品房销售达到76292亿元，下降6.3%。从绝对值来看，这是继2013年之后的历史第二高点，但大多数机构认为，这也可能成为房地产销售规模从繁荣走向衰退的转折点。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着2014年下半年限购、限贷政策的取消和“新房贷政策”的推出，四季度整体市场逐渐稳定。尽管2014年的市场表现与前几年有很大不同，但有一点是相同的，那就是城市之间的差异仍然存在。这一趋势预计将在2015年继续。

房价疲软

由于市场低迷等诸多因素，房地产企业的资本也处于低点。数据显示，2014年，房地产开发企业资本金达到121991亿元，同比下降0.1%。这是多年来第一次出现负值。相比之下，2013年增长了26.5%。房地产开发企业到位存款和预收款30238亿元，下降12.4%；个人住房抵押贷款达到13665亿元，下降2.6%。

另一组数据也显示，截至2014年底，中国商品房销售面积为6.2169亿平方米，比2013年底增加1.2874亿平方米。自2012年4月以来，中国商品房库存已连续33个月上升。与最低点相比，中国商品房的总库存在最近两年几乎翻了一番。

多家机构的报告指出，目前库存高、资金不足的状况决定了房地产企业没有大幅提价的动力。至少在2015年，整体房价将保持稳定，不会再现之前的飙升态势。

分析人士还指出，房地产行业面临的政策环境可能仍相对宽松，因为年底召开的“中央经济工作会议”等重要会议没有提到房地产。在这种背景下，预计市场成交量将继续上升，但由于整体供求关系已经逆转，成交量的反弹速度将是有限的。

张大伟表示，引发市场变化的以下三个因素将难以改变:一是2013年房价的爆炸性上涨透支了需求的购买力；第二，多年来房地产投资的高增长率扭转了供求关系；第三，中央政府主要推动经济转型。

他认为，在告别整体绝对短缺后，楼市已进入“白银时代”，当前的市场调整周期将持续到2015年初。其中，区域市场分化和住宅企业分化的情况将加剧，房地产市场将面临未来调整的阵痛。