房地产信托预警再次响起 业内：尚无系统性风险

本篇文章1486字，读完约4分钟

2015年初，受房地产市场相对疲软的影响，信托市场上的"甜蜜"房地产信托产品再次敲响警钟。

最近，房地产开发商凯撒的危机也影响到了信托业，平安、华润、爱建信托等多家信托公司都接触到了涉及的信托项目。然而，恒盛地产的危机牵连了四川信托和中融信托，这似乎又一次警告了市场:在目前房地产行业疲软的情况下，未来可能会有更多的房地产信托案件风险。

“以前，由于受到房地产调控的影响，很多房地产开发企业融资渠道不畅，信托成为很多房企获得融资的重要方式。”用益物权信托研究员帅国郎告诉记者，他还指出，信托产品“刚性赎回”的潜规则带来的高安全边际和市场化资本成本，使得房地产信托受到高净值客户的追捧，这使得房地产信托近年来发展迅速。

根据房地产信托的存量数据和信托业协会的数据，截至2014年第三季度，信托资产管理余额达到12.94万亿，其中房地产信托规模为1.27万亿，占9.77%。由于信托行业在过去几年的快速增长，房地产信托的规模从2010年第一季度的2351.29亿元人民币增长到2014年第三季度的12653.10亿元人民币，增长438.13%。

“房地产开发自然存在周期长、投资大、操作杠杆高的风险因素，叠加了国家宏观调控和行业周期波动带来的大环境干扰。房地产信托已成为迄今为止最常见的信托产品。”郭进证券发布的最新房地产信托报告如是说。报告甚至指出，金融家的不诚信行为、信托公司的失职、风险控制的松懈、对项目前景的不正确评估、投资后管理的失职、抵押/质押价值的高估、法律风险等因素成为房地产信托风险爆发的常见原因。

在帅国郎看来，与2014年类似，今年仍是房地产信托赎回的高潮年。“因此，在房地产市场整体走弱的前提下，今年房地产信托很有可能出现个案风险。”据帅国郎统计，从2014年第四季度到2015年全年，集合资金房地产信托的预期到期规模总计为3282.95亿元，其中2014年第四季度为530.4亿元，2015年第一季度为526.11亿元，第二季度为575.21亿元，第三季度为621.91亿元，第四季度为573.69亿元。

事实上，面对市场环境的变化，信托公司已经开始缩小其房地产信托业务的规模。接受记者采访的许多信托行业内部人士表示，信托公司对房地产信托业务的态度自2014年以来已经发生了变化。

“不仅要谨慎选择交易对手，还要严格限制产品形式、项目所在城市甚至项目所在土地。”上海一家信托公司的副总经理向记者承认:“未来的房地产一定不香，高增长时代已经过去，信托公司也在调整战略；业内的共识是不做三、四线城市项目，而只与领先的房地产企业合作。风险控制严格的公司只愿意与大型上市房地产企业合作。”

值得注意的是，尽管房地产信托自2014年以来已成为信托行业的“高风险领域”，但信托行业人士表示，目前的事件只是个案，房地产信托不存在系统性风险。“从以往的房地产信托项目来看，信托公司最终通过项目转让等资产处置方式完成了信托本息的安全支付。此外，信托公司也加强了风险控制措施，对住房的刚性需求仍然存在。因此，我们认为，整个房地产信托发生系统性风险的可能性非常小。”一家信托公司的房地产业务部负责人坦言。

据信托业协会统计，截至2013年底，全行业累计信托补偿准备金已达90.6亿元，可覆盖200亿元问题资产的45.30%；全行业净资产高达2555.18亿元，是200亿元问题资产的12.78倍。“目前信托公司的增资一直在继续，信托业保护基金的设立相当于信托公司资本的增加和整个信托业风险消化能力的提高，为房地产信托可能出现的风险提供了一道‘防火墙’。”帅国郎总结道。