终于等到你 中国的REITs

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我们的记者章昊

为未来做好准备的中国房地产投资信托基金最近取得了新的突破:4月29日，中国证监会网站发布了《行政许可事项——证券投资基金募集申请行政许可受理和审查公告》，显示一只名为鹏华前海万科房地产投资信托基金的封闭式混合证券投资基金已于4月22日被接受。这将是房地产投资信托基金首次在国内市场公开发行。接近万科的人士向《中国证券报》透露，鹏华前海万科房地产投资信托封闭式混合证券投资基金的基本资产可能是万科前海企业大厦未来几年的租金收入权。该写字楼项目位于广东自贸区前海蛇口区，有望在下半年实现中国房地产的重要金融实践。

第四类资产

Reits是房地产信托证书的英文缩写，是一种通过发行收益信托证书来筹集大部分投资者资金，由专业机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者的证券。在成熟市场，房地产投资信托被投资者视为除股票、债券和现金之外的第四种资产。

房地产作为一个对宏观经济影响深远的重要行业，近年来不断得到推广，是否发行房地产投资信托基金成为一个敏感问题。在此之前，中国用于测试水资源的房地产投资信托基金都是以私募形式发行的，这就要求对投资者数量和基金起点设定更高的门槛。鹏华前海万科接受reits可能是推出reits的一个重要信号。

在上市基金公司中，鹏华基金似乎对房地产投资信托基金情有独钟。2011年，鹏华基金在三年研究的基础上，发展了第一只房地产投资基金——鹏华美国房地产基金。这是一家专门投资美国房地产投资信托基金的qdii。鹏华基金对房地产投资信托的产品储备没有停止。据悉，该公司正在研究私募reits产品。

据了解，鹏华资产和鹏华国际业务团队储备了具有丰富reits研究和管理经验的高端人才，积累了对国内外reits模式的深入研究，拥有丰富的投资经验，与国内外优秀的reits企业、研究机构、服务机构、监管部门和行业协会有着密切的联系。鹏华盈管理层多年来一直重视创新产品的开发，积极推动外部合作伙伴的创新合作。各种内部创新力量(310328，基金吧)使鹏华基金成为公开发行reits的破冰者。

Reits首次亮相

4月27日，就在鹏华前海万科房地产投资信托基金接受披露的前两天，深圳前海蛇口中国(广东)自由贸易试验区正式挂牌。深圳海关、深圳检验检疫局、深圳国家税务局、深圳地方税务局等四个职能部门也向新生的前海蛇口自由贸易区送去了各种“礼包”，其中包括国家税务部门的10项创新措施和检验检疫局推出的8项改革措施。

万科前海企业大厦是为前海保税区的企业而建。这是深圳第一个低密度绿色低碳的园区式办公环境，也是前海第一个实现快速启动、为企业提供实体办公空间的创新项目。万科于2013年8月通过bot方式中标，并于2014年6月竣工投入使用。据公开信息，前海企业大厦总面积约9万平方米，总投资约8亿元。项目bot期限暂定为8年(含建设期)，将于2021年9月到期。期满后，该项目将无偿移交给前海管理局。

根据前海管理局相关负责人此前的声明，在未来落户前海的企业中，“金融业占据绝对优势。”除了银行、证券、保险、公共基金等传统金融形式外，大量私募股权、公共基金子公司、互联网金融、保理、小额信贷、要素交易市场等新型金融形式相互竞争，基本形成了一个创新支撑、良性循环、自我成长的金融生态系统。”他们的办公财产本身将通过金融手段证券化。

万科向《中国证券报》表示，对于运营周期较长的项目，金融产品reits的创新有助于减少资源占用，提高资金利用效率，符合公司的发展方向。公司将继续以“金融化、重经营”为发展思路，积极寻求合作，提高为股东创造回报的能力。

对于reits在中国的未来发展，万科表示，国外reits的发展相对成熟，希望通过鹏华前海万科reits，让更多的国内投资者熟悉这一金融产品，共同分享行业利益；对于行业而言，reits的出现为拓宽融资渠道提供了更多的可能性，有助于促进行业的健康发展。

房地产投资信托基金有望大幅发展

2014年，中信证券(600030，Guba)在私募领域发展了两个reits，打破了私募领域的坚冰。然而，其市场交易量极低，在一定程度上丧失了reits的交易功能。只有当房地产投资信托基金被推向公开市场时，它们的价值才能凸显出来。

推广房地产投资信托基金的好处显而易见。海通证券(600837，股票栏)总结了reits的具体特征:第一，收益主要来自租金和财产增值；第二，大部分收益将用于分红；第三，reits的长期收益率较高，与股票市场和债券市场的相关性较低；第四，对于政府来说，它有利于重振房地产的社会存量，从而扩大税基。同时，政府的巨额自持财产可以通过reits转换成租赁财产，这可以帮助政府筹集资金，降低运营成本；第五，对开发商来说，它可以避免对开发商的自持物业双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业回报率。开发商可以将自我维持的房地产换成房地产投资信托基金，在公开市场上出售，这可以避免资产转让税；抵押房地产投资信托可以取代银行贷款融资渠道；第六，对于投资者来说，它可以将房地产投资分成几部分，方便小额投资。Reits的股权流动性好，风险回报介于股票和债券之间，可以优化投资组合。

目前，中国46%的房地产开发资金来自银行信贷，reits可以为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的以资产为导向的运作，而房地产投资信托可以加速商业项目的实现，实现住房企业对资产的转化。Reits无需实物交割即可实现投资多元化，从而极大地丰富了房地产管理和服务的内涵。海通证券估计，如果1960年美国发展初期的reits规模占储蓄的0.16%，未来中国发展初期的reits规模将达到704.88亿元。假设2010年美国上市reits的规模占储蓄的17.25%，未来中国上市reits的规模将达到7.72万亿元，房地产基金的置换率将提高到16.34%。

然而，投资房地产投资信托基金毕竟不同于投资房地产，因为它们的流动性不同，未来风险也不同。同时，我国房地产投资信托基金的发展也存在制度障碍。美国房地产投资信托基金可以免除企业所得税。目前，中国没有也不需要为资产出售或最终收益分配缴纳土地增值税或资产转让所得税，这影响了其申报率；其次，注册、上市、交易和退出机制不完善。《信托法》和《公司法》的相关部分不完善；此外，reits产品的审批流程复杂，资产评估困难，缺乏reits的投资和管理人才。