两会后或迎第四轮房地产政策放松

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"两会之后，地方政府将迎来第四轮房地产刺激政策."5日，2015年政府工作报告指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，落实地方政府主体责任，支持居民自治，改善住房需求，促进房地产平稳健康发展。对此，中原地产首席分析师张大伟分析，在2015年政府工作报告中，用“支持和促进”代替了“调控和抑制”，进而提振了对稳定住房的需求，在稳定增长的压力下，地方政府可以大力刺激，房地产市场将进一步复苏。

中欧国际工商学院研究中心研究员杨克伟表示，该报告首次提到“支持改善住房需求”，调整二手房贷款和一线城市购房限制的可能性很大。

张大伟还认为，限购政策可能会逐步调整。他说，目前中国只有5个城市实行限购，其中一线城市是主要城市，直接取消限购的可能性很小，但更有可能通过工作许可、完税证明等环节。

同时，存量住房被转移到公租房和安置房，政府投资有利于减少库存压力。杨克威认为，存量房屋虽然已经转变为公租房和安置房，但之前已经有所提及，这次是在《政府工作报告》中公布的，已经提升到2015年国家战略部署的水平。根据国家统计局的数据，2014年底，中国房地产销售面积达到6亿平方米，同比增长26.1%，创历史新高。这项政策的实施无疑有利于加快闲置存量房屋的流通，减少社会资源的浪费，缓解目前国内房地产市场高存量的压力。

张大伟还预测，地方政府将会延续宽松的政策，并直接出台各种政策来拯救市场，如减免税费、住房补贴等。

此前，截至2014年8月底，46个限购城市中的40个已经放松，房地产市场限购时代已经结束。在中国经济增长放缓、但强有力的刺激措施被中央政府放弃的宏观背景下，以放松抵押贷款为标志的新一轮纾困浮出水面。9月底，央行出台新政策，启动了第二轮救市，包括首套住房贷款优惠利率、首套住房认证放宽、公积金贷款放宽、财政补贴等。随后，连续两次降息开始了第三轮支撑市场。

“目前，经济增长放缓的压力有增无减，房地产业将继续为经济平稳增长做出重要贡献。适度的政策环境有利于房地产市场。”张大伟表示，之前的市场大起大落不仅仅是由政策引导的，还受到前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平和人口结构演变等诸多因素的影响，因此应该从各个维度对市场前景进行全面预测。其中，市场整体存量的大幅增加，尤其是一、二线城市以外的存量持续增加，将成为影响市场变化和区域分化的重要因素。可以肯定的是，2015年重点城市的销量将好于2014年，尤其是当这些城市的供需关系明显改善时，房价有可能上涨，甚至幅度都不会小。

不过，杨克威提醒说，对于房地产行业来说，政策肯定会稳步扩大，但行业趋势已经改变。从长远来看，中国经济发展面临着越来越多的资源和环境约束。过去，高投入、高消费、重数量扩张的发展模式已经不可持续，必须在稳定增长中促进经济结构优化。作为“重组”的主要对象之一，房地产行业的规模不太可能再次扩大；同时，几年来行业的快速发展减少了住房稀缺，基本满足了住房需求，行业需求结构也在不断变化。

事实上，尽管政府以前曾多次放松房地产市场政策，但房地产行业要从地方放松限购到中央政府降低贷款利率的过程中恢复过来，还需要时间。据银河证券统计，今年2月，36个主要城市新建商品房销量环比大幅上升43.5%，同比小幅下降6.8%，为2014年平均月成交量的60.9%。根据中国指数研究院的数据，2015年2月，全国100个城市(新建)的平均房价为10539元/平方米，比上个月略有下降，降幅为0.24%。其中，39个城市环比上升，61个城市环比下降。与2014年2月相比，全国100个城市的住宅均价同比下降3.84%，比上个月高出0.75个百分点。此外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18957元/平方米，比上个月小幅下降0.17%；同比持续下降，降幅扩大1.22个百分点，至2.45%。

对此，一些分析师表示，尽管受到春节的影响，但自2014年下半年以来，政策效应一直在下降，这实际上并没有在短期内促进交易的复苏。此外，今年经济增速将继续下滑，这使得买家整体信心下降，观望情绪强烈。该行业的全面复苏需要时间。