不动产登记哪些房产得“倒腾”？

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自3月1日起，《房地产登记条例》正式实施，业内普遍认为这为开征房产税铺平了道路，其征收方式可能是“一套房免税，两套房低税，两处或两处以上房屋高税。”

作为一项长期政策，房地产登记将影响我们所有人。那么，在房地产登记下，如何合理配置手中的房地产呢？本周，记者从微地产的信息中选取了8个有代表性的问题，并请专家回答，希望能对大家有所启发。

住宅/公寓；；；；；

中小城市只有两三套中心住宅楼

王:我住在中部的一个三线城市。在过去的五年里，我买了几套套房进行投资，这让我非常感激。考虑到我们将来会少缴税，我们应该如何处理这些财产？

CEEC秘书长陈云峰(以英语发言):今后，财产税可能会在固定的基础上征收。多套房，尤其是第三套房以上的，可视为投资，并会有累进税率。房地产越多，税率越高。

在三线城市，目前基本上是人口净流出，没有多少人需要这么多房子。财产税将来会对你有很大的影响。首先，你不能去空，但你可以考虑租房。如果租金不包括物业费、取暖费和税金，持有会成为负担，所以你应该考虑卖掉它。

一般来说，中小城市的业主在中心区最多保留两到三套普通住房，而新区和郊区的住房比较落后，产业引进渠道还很狭窄，这将使他们的房产投资价值相对较低。

在北京保留一个，在你的家乡保留一个

刘女士:我和我丈夫在北京工作和生活，已经在北京买了一套房子。另外，我在我的家乡山东临沂有一套房子，在我丈夫的家乡山东济南有一套房子。由于没有北京户口，我的儿子和他的祖父母住在济南上学，在临沂的财产暂时是空.我应该怎么处理这三个套房？

CEEC秘书长陈云峰:在大城市，尤其是一线城市，人口仍在大量涌入，购房需求和消费能力也有小幅增长的潜力。如果你住在大城市，并且在中小城市的家乡有房子，那么在提高投资效率方面，中小城市的所有房子都可以出售。然而，目前，你在北京和济南的住房需求只是需要和自住。房产税征收细则尚未出台。我建议你保留北京和济南的房产，考虑出售临沂的房产，并将资金用于其他投资。

一线城市的中心区域可以考虑

宋先生:我家在北京住了很多年，现在有一些积蓄。为了孩子的教育，如果你想在海淀区的一所重点中学附近买一套房子，将来升值后卖掉会很方便。然而，由于房地产登记，政策和市场前景不明朗。我们应该从它开始吗？

泰和集团品牌总监沈立安(报价000732，询盘):一线城市的房地产市场本身问题不是很大，中心城市使用各种高质量的配套设施来保值。北京许多房子能高价出售的主要原因之一是附近有著名的学校。因此，问题的关键是看房子是否有市场。在北京，有三套四套既不出租也不出售。即使征收财产税，这些价值最终也会传递给买家。

旅游地产的小公寓被推荐出售

张女士:我在山东的一个海滨旅游城市买了一套40平米的酒店式公寓。包括这个房产，我家有4处房产。这个旅游地产应该被出售以避免过度征税吗？

易居地产研究员严跃进表示:未来产权酒店将受到很大影响。收入可能不等于税金和费用，而且必须支付房子的费用。此外，产权酒店的利用率很低，这可以通过每年入住几次酒店来解决。从投资的角度来看，旅游房地产升值缓慢，所以建议将其出售。

与此同时，对于一些规模较小、当地居民消费能力较弱的城市来说，他们的旅游和养老项目也缺乏盈利的空空间，这似乎总价格较低，但实际上却是一个烫手的山芋。

办公室/商店；；；；；

办公室和商店的投资风险主要取决于位置

王:我在北京和深圳都有一个商务公寓和一个商店，我正在考虑出售其中一处房产，以避免房地产登记带来的投资风险。我想知道办公楼和商务公寓的风险是否小于商店。

雅豪机构营销总监郭毅:前几年销售的写字楼很少，但这两年的市场供应量却在逐年增加。与商店相比，风险不能简单地比较。同样，一个社区的临街生意可能比好地段的价格差五到六倍，所以无论投资写字楼、商务公寓还是商店，最重要的是看地段。

市中心的高价商店不是“碰不得的”

李女士:我一直想在北京国茂附近的一家商店投资，但是因为价格太高，我无法开始。最近，一位朋友说，房地产登记和财产税即将出台，所以最好不要碰传统商业区的高价商店。这种说法有意义吗？

上海逸居房地产研究所副所长杨红旭说，“不要碰传统商业区的高价商店”是有争议的。因为房地产登记政策对市场的影响主要在于住宅产品。商店里的许多产品都是由公司拥有和经营的，这受到了这项政策的限制。事实上，核心区的高档商铺是否值得投资，主要取决于经济环境、商业氛围和投资空房等。

对郊区商店的投资应该谨慎

黄:我在重庆新区买了一些商店，都是面向街道的新楼商铺。在房地产登记下，未来的业务会有投资价值吗？

易居地产研究员严跃进表示:由于电子商务的影响，商铺的租售更加困难，商铺的价格也比普通房子高，所以近两年的投资回报并不理想。特别是郊区和城市新区的商业地产，由于居民人数少，开店时间长，投资风险大，尤其是“现场开店”最危险，所以投资要谨慎。

累进税率超过2%，商店投资回报率大大降低

吴女士:我家做生意已经很多年了，在北京、杭州、无锡等一二线城市的繁华地段，有很多商业地产。房地产要注册，所以我很担心这些商业地产的投资回报会不会受到影响。

CEEC秘书长陈云峰(以英语发言):这是有前提的。如果未来的财产税是以累计累进税率为基础，并且累进税率超过2%(国外实践中财产税起征点约为0.7%)，将会影响商业地产的投资回报。一线城市的商业地产回报率仍然相对较高，基本在3%-5%之间，在很多地方徘徊在2%-3%之间。如果业务与住宅一起积累，投资回报将接近于零，这将极大地影响写字楼和产权酒店的业务。